2015年11月アーカイブ

任意売却事業再生ブログ:従業員50人未満の社長さんのための事業再生バイブル

思い悩んだら、相談しましょう。違う考え方と、方法があるかもしれません。

 

 

 

当社とコンサルタント契約を結び、会社の再建に取り掛かると、今まで常識だと思っていた事が、質的な視点に立つ事で、思い込みであった事に気付く機会がある。というお話を聞きます。

 

例えば、仕事はあるものの、支払いが厳しくなり、来月支払えないという場面。

 

常識からすれば、約束していたお金は払わなければなりません。払わない事は悪であり、支払えないような会社は、存在意義すらない。とまで言われる方がいます。そこまではなくても『悪い』とは思うでしょう。それは、その通りでしょう。私達もそこまでは同じ感覚と常識は持ち合わせてます。

 

問題なのは、その先の行動です。支払えない場面に直面して、あなたならどうしますか?1番多く、そして、1番最悪な方法、そして1番取りやすい行動は、『その場から逃げる』事です。銀行であれ、取引先であれ支払先からの電話に出ない。訪問して来ても顔を合わせないようにする。逃げても何も解決しません。

 

2番目は、『嘘をつく』です。支払い目途が立たないのに、言い訳を見つけて嘘をついてしまう。嘘はばれます。これも、何の解決にもなりません。

 

3番目は『借りる』です。高金利な所でとりあえず埋め合わせるために借りてしまう。または、絶対に迷惑をかけられない親類・知人・友人に借りてしまう。支払い目途立たない中で、とりあえず借りてくるは、被害の拡大にしかなりません。

 

私達は、まず、支払えない先に『説明する』事を最優先に行動して行く事をお奨めします。支払いを待つ先方には、どういった事情で支払えないのか?いつだったら支払えるのか?をちゃんと伝える必要が絶対にあると思っています。

 

逆の立場になって考えれば、そうして貰いたいと思いませんか?支払いをして貰えない上に説明もないのであれば、その関係は途絶えるだけでなく、争いまで生じる可能性があります。まずは、『支払えない代わりに説明義務を果たす』事が必要でしょう。

 

そして、その後誠実に対応する。この初期アクションが出来ないと、更に事態が悪くなって行く傾向があります。1番の『逃げる』2番の『嘘をつく』のアクションしか頭になければ、その場を逃げても解決はしないですから、精神的に滅入って行く、その先に命を落とすという最悪の選択をしてしまう人もいます。

 

 

支払い先の人は、お金は払って貰いたいが、あなたの精神状態を滅入らせたり、命を落として責任をとって欲しいとは本気では思っていないはずです。怒ってはいるでしょうけど。

 

支払い先の人は、『払って欲しい』だけです。いつ、どんな状況になれば支払えると説明する。若しくは、もう支払い見込みがないのだとしても、事情を話して支払い目途が立たないと説明する必要があるはずです。

 

3番の『借りる』のアクションを起こしてしますと、その返済の目途が確実についていない限り、債権者を1人増やす事にしかなりません。高金利で借りてしまえば、その支払いの為にさらに自らが苦しくなる。親類・友人・知人だと、返済出来なければ恨みになります。

 

支払先から、「どこからか借りてきてでも払え」と言われたとしても、収入の中から、支払いのスケジュールを話し、協力を得られるようにお願いするべきだと思っています。金融機関は、どこからか借りて返せなんて言わないと思いますし、言ったとしたら大問題です。金融庁に相談を入れましょう。

 

資金繰りが厳しくなり、支払いが出来ないと、焦るし、怖くなります。しかし、逃げたり、安易に計画なく借り入れを増やしては自らを苦しめるだけでなく、より多くの人に、先々に迷惑をかける事になります。

 

この場面で、一か月支払いを延ばして貰ったとすると、あなたは、その人から一か月無利子で融資を受けた事になります。そうなんです。その人の協力を得るというのは、言い換えればお金をその人から借りたという事です。

 

何が言いたいかと言うと、資金不足の時の資金調達先は、その支払い先が最も好条件で友好的な資金調達先になるという事です。

 

その人に迷惑をかけたくないとお思いになるなら、その人にこれ以上の迷惑をかけない為にも、事情を説明し、どうしたら支払えるかを説明して、待って貰う事を優先的に考えて欲しいという事です。

 

具体的な話でいえば、その支払い先が金融機関への返済であれば、待って貰う事は可能でも、その後の新しい融資は出ないという覚悟が必要です。

 

大抵は、その場面まで来ると、支払いを滞らせなかったとしても、新しい資金の調達は難しくなっています。ならば、考え方を変えてみてはいかがでしょうか。

 

その支払先が仕入れ先だとすると、もう仕入れをさせてもらえないのではないかとなります。出来れば最後の最後まで、事業継続の為にも仕入れ先に支払いを滞らせてはいけません。

 

しかし、やむを得ない時には、自分の事業を抜本的に見直し、縮小して体制を整える中で、現金での仕入れなら可能なのかなど、取引継続の道を探るのです。中には、現金取引にはなったが、原価が下がって利益が増えたなんていうところもあります。

 

諦めてはいけません。まだまだ、厳しい経営をされている方も多いと思います。ご相談お待ちしております

全国書店にて発売中。

 

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今の状況を知らせること・・・これ大事です!

 

 

 

先週の某情報紙の記事で生活保護を受給されている方への地方自治体からの督促や差押についての記事に目が止まりました。大工さんをされていた方が病気のため収入を失い生活保護を受給、その後住民税や固定資産税の滞納に関わる督促状を郵便で受け取ったこの男性は家賃と最低限の生活費として受給している生活保護費から6000円を分納の一部として地方自治体へ納税されたという記事です。

 

なんとも痛々しい記事です。「このままだとあなたの自宅が!あなたの給与が!あなたの車が!差押されますよ!などの文面をご丁寧に赤い封筒に入れて郵送されてきたようです。生活保護を受けている方でも財産を隠し持っている人がいる!これがこの役所の担当者としての意見でした。なるほど・・・・・。

 

この記事に対しては数多くの方が自身のFACEBOOKやTWITTER等へ投稿、ツイートしている様子が数多く見受けられました。一番多かった内容は、生活保護受給者に対して催告するとは!という内容のものが殆どでした。その気持ちは私も一緒です。ただ、我々の見解として意見を言うと、催告書を送らせてしまっている原因はこの滞納をしてしまっている方にもあるという事です。

 

これは住宅ローンの滞納により督促を受けることにも共通します。逃げれば追いかけてくる、連絡をしなければ督促→催告→法的措置(口座の凍結、動産執行、不動産競売)に至るということです。まずはご自分の状況を素直に偽りなく伝えること、これ大事です。伝えたことによってローンや税金等を支払わなくて良いという意味ではありませんよ。

 

相手だって人間です、イチサラリーマンです、連絡を頂けないことが続いてしまえば催告書の郵送、法的措置に踏み切るしかないのです。逆の立場として考えたらご理解いただけるでしょうか?当社へご相談に来られる方の中でご相談の時点で税金の分納や住宅ローンの支払いについてのご相談を既にされている方は残念ながら1割もいらっしゃいません。

 

連絡をとらない状況が長引けば長引くほど、法的措置の懸念も増大しますし、何よりも当社で支援決定後に分納等を申請する場合もまったく連絡をくれなかったという信頼損失の問題で任意売却自体を認められなかったり、売却価格の決定にも多くのハードルを積み上げてしまうことにつながります。勇気を持ってコミュニケーションをとって頂ければと思います。今日はこの辺で。

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おはようございます。素敵な日曜日の朝です。お出かけされている方も多いかと思います。昨日は、神田小川町の支援先で会計処理をさせて頂きました。

 

番組の制作会社でもあり、年末年始の番組の取材と編集で大忙しの会社さんです。年末年始の資金繰りの調整で、私も私で大変だ。でも皆、仕事に集中している、本当にかっこいい。私としては、まったく知らない業界なので、お話を聞いているだけで新鮮だ。著名人が突然に、この会社の社長さんと打ち合わせでやってくることもある。本当に私はミーハーだ笑

 

さて、いよいよ年末に突入する。まだまだ気温が20℃くらいの日があるので、なんとなく気持ちが年末ムードにならない感じはある。

 

毎年のことだが、この時期が当社の新規面談のラッシュ月間と言っていい。ご来社頂く会社の社長さんや経理担当者さんの共通の悩みは年末の資金繰りだ。賞与や繰延してきた買掛の支払いの約束、忘年会の経費など、今年中には絶対に支払います!と言ってしまった絶対が今になって重くのしかかる。

 

運良く当社にお越し頂けた会社さんはギリギリセーフだ。怖いのは下手に友人知人、ノンバンクなどに返すあてのない融資をお願いして実際に借りてしまうこと。

 

どうやって返しますか?その借り入れ。

 

 

当社にご来社頂く社長さんの会社の決算書や試算表、毎月の資金繰り表を拝見すると営業収支の時点でマイナス、もしくは経常利益マイナスという会社がほとんどだ。つまり理屈からして、借入金の返済と利息、消費税の納税は何かを削らないと不可能という結果となる。あくまでも書面レベルの話。

 

上記の状況で、まだまだがんばって元金の返済をしている企業がある。これは非常に厳しい。

 

中小企業の社長さんは売上を上げるためのクリーンナップ的な立ち位置にいる方が多い。それ以外でも、こなさなくてはいけない作業がたくさんある。

 

会社の数字の中身を日ごろから意識することは、なかなか根性がいる。資金がなくなれば調達に走り、また不足すれば調達に走る。こういった社長さんが年末に急増する。年は越せるが、来年がもたない。

 

止血をしよう。止血をしたあとの資金調達ならば有効だ。ただ資金調達ほど恐ろしい事業再生スキームはない。借りることより勇気をもって止血。これが有効だ。

 

払わない、納税しないという意味の止血ではない。あくまでも一時的に。

 

景気が足踏みしている、もう景気の責任にするのはやめよう。会社が浮上するかこのまま無くなるかは社長さんの意識次第でどうにでもなります。

 

 

代表取締役 野呂一哉

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おはようございます。私のマンションの目の前には約3000坪の公園がある。朝起きて、まずリビングからこの公園の様子を見るのが私の日課だ。若干、高台に建築されているため、9階部分だがそれ以上の眺望を確保している。千葉市の東部が京葉道路を超えて、その奥の緑色の山々まで確認できる。

 

桜の木や欅の木、春夏秋冬の姿を楽しむことができる。今は紅葉で黄色のイチョウの葉が綺麗だ。

 

この公園には一人の有名人がいる。毎朝というより日中でも夕方でもかなりの頻度で柴犬3匹の散歩をしている初老の男性がいる。我が家からも自宅が確認できるほどのご近所さんだ。奥様と二人で生活されているとか。

 

建売住宅を購入して引っ越してきたのは、知り合いの話だと10年前だという。ところが、2年ほど前から、この方の散歩している様子が変わった。

 

優しく3匹の犬に話しかけているなと思うと、突然に豹変して罵声を浴びせる、ものすごい大声だ。このまま3匹の犬は殺されてしまうのではと恐怖を感じるほどの大声だ。声が反響して我が家にも飛び込んでくる。

 

もっとひどくなって、夜中でもこの大声が聞こえるようになったのは1年ほど前。あまりにもひどすぎて、110番通報をしたこともある。おまわりさんや、刑事さんが来ればその場は収まる。ただ、翌日からはまた同じことの繰り返しだ。

 

となり近所との騒音での揉め事も多いと聞いていた。パトカーが夜中に来るのは普通のこととなり、昼間でも様子を見に来るおまわりさんがいる。完全にマークされていたのか。

 

共通の知り合いから聞いた話だが、この男性は元公共機関に勤務する公務員の方だったとのこと。職場で壮絶ないじめに合い精神的なダメージと共に早期退職したと言う。歯も全て抜け落ち、柴犬3匹の環境と自らの静養を求めてこの公園の目の前の一戸建てを購入したとか。

 

昨日の朝、事件は起きた。いつものように朝起きてリビングから公園を眺める。男性2人が言い争いをする声が聞こえる、一人はいつものこの男性の声だ。木陰に入っていたので、はっきりとは見ていないが、直後にパトカー3台と救急車が到着。

 

とうとう傷害事件を起こしてしまった。どうして手を挙げてしまったのかは、わからない。顔を押さえた男性が警官に付き添われて救急車に自ら歩いて乗車したので、命に関わることはないだろう。

その後、この3匹の柴犬を散歩中の男性は大声を張り上げながら4人の警官に力づくでパトカーに乗せられた。奇声を発しながら暴れて、壮絶な大捕物となった。

 

この男性の奇声は、過去にいじめた職場の人間に向けた叫びのようにも私は感じた。本当に恐ろしい。

 

畑違いなので、私は専門的な発言はできないがもっと早く対応するべきだったのではないか。私を含めて。

 

経済的な事情は各家庭ごとにあるが、ケアやリハビリ、そういった施設へのご相談はされていたのか。間違っても一人で公園を散歩させることのできる状況ではなかったはずだ。

相手の方は怪我ですんでよかった、これが刃物だったら・・・・・

 

この男性の今の状況は確認できていないが、奥様と3匹の柴犬は2年ぶりに深い睡眠をとれていると信じたい。この男性がまた一人で公園を大好きな3匹のワンちゃんを連れて散歩する様子は見る事ができるだろうか。

 

当社においてもお客さんの会社の支援が始まり、毎月の定期訪問を大原則としている。わずかな予兆を私は見逃さないように常に努力している。社長さんの声の大きさ、奥様の目の動き、経理担当者の顔色など。

 

何か会社の経営に対してマイナスな事が発生しているときは、必ずなにかのシグナルがある。社員さん同士の争いや、社長さんと社員さんの争い、資金繰り悪化による会社の雰囲気の悪化など。

当社が入ると基本的にはリスケや日繰り管理によって、資金繰り状態が半年くらいで良くなる。気をつけなければならないのは、この半年後なのだ。

 

常にシグナルを見逃さないように、私も常に意識するように努めたい。今日はこの辺で。

 

 代表取締役 野呂一哉

 

 

 

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おはようございます。不動産経済研究所が17日発表した10月の首都圏(東京都、神奈川、埼玉、千葉各県)のマンション発売戸数は前年同月比6・5%減の2921戸で、秋商戦ただ中の同月としては昭和47年の調査開始以来3番目の低水準だった。

 

あまり、こういった数字を信じるのは好きではないのだが、今回ばかりは本当らしい。私の不動産仲間からも色々と情報が入ってくる。リアルなのは一都三県のマンションエリアで不動産取引をしている仲間からの情報だ。

 

とにかく今までは出せば売れるような人気マンションが、新築、中古問わずパタリと反響が止まったようだ。杭打ちのデータ偽装事件で、新築マンションの販売時期をあえて延期している業者もあるとのこと。

 

それは得策だ。今出したって売れるわけがない。旭化成建材の絡むマンション以外だって必ず、出てくるからだ。誰が好きでこの時期にマンションを買う。

 

相当に目利きが効く買取業者くらいのものだ。実際に私の仲間のマンション買取業者は仕入れが順調のようだ笑。さすが!

 

今回ばかりは中古マンション市場も例外ではない。待てるのであれば、売却に出すべきではない。答えは簡単、高値で購入を検討しようとする人が少ないからだ。当社でもマンションの媒介を多数預かっている。

 

この事件以来、反響がピタリと止まったマンションもある。

 

大変なのは任意売却案件として売却に出されているマンションだ。競売との同時並行であれば尚更だ。期限までに売却を迫られているマンションは大打撃だ。

 

こういった時に一番怖いのは、下手に掛け目(担保などに対し時価よりも低く評価する比率。)がエリア事に設けられてしまうことだ。例えば、東京都の何区のマンションなら、杭打ち問題でマンションを買う人は少ないから相場より30%OFFで買わないと合わない・・・と勝手に相場が下げられてしまうこと。

 

つまり資産価値の大幅低下だ、マンションというだけでだ。今の一般エンドユーザーはおそらく横浜市内にあるマンションというだけで反応するだろう、管理会社に三井と名のつく管理会社があれば買わないだろう、マンション名にパーク〇〇と名が付けば室内を見ようとはしないだろう、旭化成と名がつくだけで一戸建であっても建てようと思わないでしょうね。

 

これが本当の風評被害というものですね。

 

来年はマンションの分譲業者の倒産が相次ぐかもしれない、杭打ちなどを生業とする土木業者の倒産が増えるかもしれませんね。住宅ローンの任意売却を得意とするだけの不動産仲介業者もひょっとしたら減ってしまうかもしれません。

 

市区町村が管轄内のマンションの検査を実施し始めているようです。千葉県内も市単位で調査を始めていると新聞で拝見しました。しかしながら千葉県は日本国の情勢を見守っているとのこと。

 

恐ろしい国です、日本は。フランスやアメリカ、勇気あるカナダを見習ってもらいたい。

 

今日はこの辺で。

 

 

 

代表取締役 野呂一哉 

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おはようございます。 2日前にこのブログを書いているので、今日の天気はわかりません笑。なかなか忙しくさせて頂いております。今日は朝から友人の紹介の神奈川県内の社長さんの元へ出張新規面談として出向いているので先に書かせて頂きました。

 

数日前に、昔からの友人に突然呼び出されて二人で居酒屋へ。話を聞いてみると、最近仕事がうまくいっていないという。無気力な毎日に嫌になっているという。

 

昔からこういった相談をよく受ける。ただ、決して慰めない。これは俺の流儀。

 

無気力なら気力あふれる毎日になるように努力はしたか?この問いに友人は首を降る。そりゃそうだろう、努力していない奴には何も起こらないよ。

 

通っていた小中学校こそ違うが、こいつは中学時代に母親を亡くしている。それ以来、まっすぐに生きてこいつはがんばってきた。早稲田を卒業して今は有名広告代理店の正社員だ。

 

これだからエリートは怖い。笑。一回くらい、つまづいたからってなんだよ!俺なんかつまづきだらけで、まともに歩いたことねえぞ!

 

やっとこいつが笑った。なかなかの重症だ。聞くところによると、対立する社内の派閥にプレゼンで負けて、仕事を全部持っていかれたらしいです。なかなかやるじゃねえか。

 

お前の負けだよ笑。

 

私だって人間なので、過去に敗北を何度も経験した。うつ病の一歩手前までいったことがある。ただ、私の場合は、負けた時には下手にコノヤロー!次は勝ってやる!みたいな昭和のアニメの主人公みたいなセリフは吐かない。

 

負けたと自分に言い聞かせることをまず徹底している。負けは負け、敗北は敗北、全て認めて下がるところまで下がる、間違っちゃいけないのは腐っちゃいけないこと。やけ酒なんてもってのほかだ。普段通り、負けを認めて深呼吸してすごしてりゃいい。

 

そいつに言ってやった、「ゲン、お前は麦に なれ。厳しい冬に青い芽を出し、踏まれて踏まれて強く大地に根を張り、真っ直ぐに伸びて実を付ける麦になるんじゃ。」はだしのゲンのオヤジさんがゲンに言った命の言葉だ。

 

こいつが笑ったのはこれで2回目だ。私ははだしのゲンが大好きだ。小学校の頃、夢中で読んで、未だに読み返す時がある。俺のバイブルだ。だからこの本が小学校からグロすぎて消えるなんて報道がちょっと前にあったけど、日本の公共機関と教育委員会はバカしかいない。差別もへったくりもあるか!

 

お前はね、踏まれたことなんかないんだよ。千葉県有数の高校に進学して現役で早稲田の政経に入って、誰もが憧れる広告代理店に入って今は日本の有名メーカーの車のCM作ってるじゃねえか!生まれて初めて踏まれたくらいでガタガタ言うな!

その日会って、こいつの顔が初めて俺が知る昔のこいつの、いい顔になった。これでいい。

 

その後、昔話しに花を咲かせ来るわ来るわ、昔の友達が!10人で朝まで呑んだ。いい夜だった。

 

なんだってそうです。野球は9回の裏が終わった時点で1点でも多いチームの勝ち、競泳はヨーいドン!でスタートして規定量を一番早く泳ぎ切ったやつの勝ち、ドーピングしてなきゃそいつの優勝、競馬や競輪でもオートレースでも一斉にゲートが開いたり、自分の場所取りが始まって、最初にゴールした奴の勝ち。スタートが失敗したって、スタートがいくらよくても負けは負け、勝ちは勝ち。

 

だけど勝負の世界で生きていくためには、どんなに出遅れたって、どんなに追い込まれたって、そいつを一番でゴールするために引っ張ってこなきゃならない。自分の体で勝負しているのならば一番で勝たなきゃ次がない、馬やバイク、競輪であれば一番でゴールするように持っていかなけりゃならん。

負ければ、終わり、次のあなたの代わりが入ってくるだけ。

 

スタートが失敗した連敗中の競走馬、大出遅れの競走馬、負けりゃ馬刺しになるしかねえ。絶体絶命だ。けど、こいつだって必死に走ってる、これを一番でゴールさせにゃならん。

こいつらはルールの中で生きている。だからレースや試合が成立する。けど、人生にルールはない、だからこそ怖いし、面白いのだ。人生は色と線だ、その時にどのように感じ、どのように描くかだ。色と線のように、その時その時の感覚を忘れないで欲しい。

 

あんたの周りにどうしようもない、ずる賢いやつっているだろう?俺もサラリーマン時代には周りにうじゃうじゃいた。ムカつくだろう?でもムカつくなんて態度出したらあんたの負け。ゆっくーーり観察してやればいい。

 

人間は死ぬときには帳尻あって死ぬみたいだから、その情けない風貌をじっくり観察してやればいい。人間死ぬときには帳尻合わせて死ぬらしいから。ただチャンスは平等じゃねえから、てめえで掴みにいかねえと、そのまま終わるぞ。

 

私の祖母の言葉「一回、二回、ダメだったからってなんだ!次やってやればいい!」幾度となく、自分の口で発したこの言葉。今だって発してます。

 

七転び八起きくらいだと、今の日本社会は生きていけないらしい。

 

今日はこの辺で。

 

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おはようございます。日曜日が来ると自分の睡眠バランスが崩れるようになった。これで3週連続だ。先週と同様に、夕方に眠ってしまったのでこのブログは夜に書いている。

ここのところ、日曜日だけが休日となっていて他の曜日は全て仕事をしている。サラリーマン時代は休日が来るのが待ち遠しかったが自分で会社を起こしてからは休日が恋しくなったことはない。やはり、私はサラリーマンには向いていない。

 

フランスのパリでテロ事件があった。当社支援先のTV番組制作会社も予定していた番組が延期となり、ロケに出ることもできなくなったと昨日の夕方に担当プロデューサーから私にメールが入った。この会社の資金繰り管理は私がやらせて頂いている。

 

この年末にきて、大打撃だ。ただ、思い通りに全てがうまくいくことはない。それなりに資金繰りを組み直して対応していく。この支援先は窮地に立たされると、必ず土壇場で急浮上する。社長さんの運の強さだ。非常に強運を持っている。どうってことはない。

 

FACEBOOKのプロフィール写真にトリコロールを重ねることが一時的に盛況だ。私のFACEBOOKFRIENDSたちも同様に実行していた。なるほど、追悼の意味かな。これについて物議が醸し出されている。

 

このタイミングでのこういったマイナスの発言は非常に痛い。参加だよ参加。うん。

 

土曜日は千葉県南房総方面の支援先へ向かった。所有している土地の任意売却について打ち合わせと今後のスケジュールの確認をさせてもらった。10月中旬からやたらと不動産案件が入ってくる。本当に忙しい。

 

東金有料から圏央道に入る。開通したばかりだから本当にきれいだ、周りには長閑な田舎風景が広がる。本当にいいところだ。俺も将来は田舎暮らしがしたい、と本気で思わせてくれる。

 

走馬灯のように記憶が蘇る。私は幼少の頃から、体がリラックス状態になると突然なんらかの記憶が走馬灯のような映像で頭の中にながれる時がある。病気はではないと思ってますが。意識はしっかりしているが、過去に通った道や訪れた場所に赴くとかなりの確率でこのような現象が起こる。

 

この日も、圏央道を車で走っている時に現象が起こった。念のため補足するが、特に意識が飛んでいる訳ではない。

 

私は大学を卒業後、一年半ほどフリーターをやっていた。在学中に就職が決まらなかったというより活動を一切しなかった。答えは簡単、まだその時期ではないないと自分の中にシグナルがあったからだ。まったくもって根拠のない自信というか、昔から私はこうだ。

 

自分のシグナルがGOを示さない限り、絶対に動き出さない。逆にGOの時には誰に引き止められたって、前進する。本当に恐ろしい。

 

今となってはただ逃げていただけに過ぎないのだが、当時は当時で生きるために必死だった。最大の原因は学生時代にきちんと人生勉強をしていなかったことかな。最近はそう思えるようになったてきた。単純だ、就職試験の際に人事部の方から「学生時代に打ち込んだことは?」と聞かれて即答できるタイプの方は人生勉強をしていると言える。

試験前にこの質問の回答を必死になって考えるのは、もう危ないと思ったほうがいい。後者のほうが、多いことは一目瞭然だ。私のようにならないように笑

 

話を戻しましょう。千葉県内のホームセンターや量販店に警備員として配属された私。年齢は22歳ぐらいでしたでしょうか。毎日のように、車を走らせて配属店舗へ向かう。

学生上がりの私には風当たりが強かったかな。感じたのは人の冷たさ、社会の厳しさ。それでも新鮮だった。毎日、飽きてしまうほどの退屈な学生時代よりかは面白かった。流通業界の人間が冷たいというわけではない、これが社会なのだと初めてそこでわかった。

これだけでも私には大収穫だった。仕事は一生懸命やった。初めて、自分の力で就職したいなと思えた。本当にこのフリーター生活は私の宝だ。

 

今のようにパソコンがあるわけじゃないので、毎週求人雑誌を買っては昼ごはん時に車の中で眺める。支離滅裂に履歴書を送ることは辞めよう。新卒で入社した同期から会社を辞めたとの報告が入ってくる。社会はそんなに大変かい?

 

不動産仲介というものは、新築と違って不動産の取引なら全て関わるスキルを身につけられる。興味を持った。専門書などを購入して読み解いた、営業だから大変だけどやってみよう。初めて、前に進みたいと思った。

ガンで余命宣告を受けている母親に、せめて自分がきちんと就職したところは見せたい。母親が力を振り絞って毎朝作ってくれる弁当に抗がん剤の影響で抜け落ちている髪の毛が入っていることが増えたこの時期。あれは私にとって命の弁当だった。

自分が情けなくて、その弁当を見ながら車の中で大泣きしたこともあったっけ。縁あって、仕事のできる先輩がたくさんいる電鉄系の不動仲介会社に入社した。

 

この先は、先日のブログに書いてあるので是非読んでみてください。明日も仕事を頑張ろう。

 

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任意売却ブログ~任意売却の現場から~今を斬る!

任意売却を完結させる力・信じること・願うこと・時には我慢すること

 

こんにちは。夜は上着がないと寒くなって参りました。夏場は避けていた暖かいラーメンがおいしくなってきますね。

 

さて、つい先日に神奈川県県内の一戸建ての任意売却を成立させました。結論的には無事に決済を終えることができましてホットしております。7月の上旬に奥様よりお問い合わせを頂きました。

 

お仕事でお忙しい旦那さんの代わりに奥様からお問い合わせを頂く、よくあるケースです。詳しいお話を聞きたいと奥様だけで単独でご面談をさせて頂きました。ご面談を終えて、近々に単独所有者である旦那さんとお会いさせて頂いて今後のスケジュールを調整しましょう。そんな言葉でその日は終わりました。

 

しかし、何日待っても奥様から頂く連絡は、旦那さんのお仕事が忙しくなかなか時間がとれないという連絡だけでした。既に競売開始決定がされている物件であり、あまり時間の余裕はありません。

 

ひょっとしたら他社さんにお任せしたのかな?そんな気持ちにさえなりました。そんなある日、とある弁護士さんからご連絡を頂きました。

 

弁護士:○○さんの任意売却の件ですが、離婚調停中だということをご存知ですか?

 

私:え?何もお聞きしてませんけど・・・・

 

弁護士:やっぱりねえ、一度お会いしませんか?そんなお電話が所有者である旦那さん側の弁護士さんより頂きました。実際に弁護士さんにお会いするとご夫婦は離婚調停中で慰謝料の件で争っているとのことでした。

 

テレビドラマみたいですね。既に競売開始決定がされており、所有者である旦那さんとしては競売にこのまましてしまえば、何も手を煩わせずに済むというお気持ちもあったようです。

 

旦那さんは既に対象物件を退去しており、実際にお住まいなのは奥様とお子さん二人です。まずは、奥様に事実を確認してご希望を聞いてから再度、弁護士さんに連絡することになりました。

 

奥様としては当初はリースバック希望で外へ引っ越すことになったとしても引越し費用を債権者へ交渉して捻出してもらいたいとのことでした。残念ながら毎月の賃料支払いが困難であると判断してリースバックは勇気を持って断念しました。しかし、慰謝料で争っているご夫婦の中に入っていけるのだろうか?不安が頭を過ぎります。

 

それに時間もかかりそうだし、競売の入札期間も迫っています。所有者である旦那さんに実際にお会いして奥様のご希望を全てお話して、任意売却活動をすることの承諾を頂こう、そう考えました。

 

このご夫婦の間に何があったかは知りません。無事に決済を終えた今でもわかりません。ただ、お子さん二人の次のお住まいを安全に確保することについて、旦那さんは真剣に考えてくださり任意売却での活動を始めることになりました。神奈川県の某市の一戸建てが100戸クラスで建ち並ぶ人気のある開発エリアです。

 

双方に弁護士さんがついておりますので、連絡はほぼ弁護士さん伝えになります。非常にコミュニケーションの取りづらい環境での任意売却活動でしたが縁あって理解力のある買主さんに購入していただく事になり、見事に競売回避をすることができました。債権者への交渉の結果、お引越し費用も十分に捻出することもできました。今回の債権者交渉はいつも以上に気合が入りましたね。

 

12月上旬からの入札期間が迫っておりましたがギリギリで大成就を勝ち取ることができました。これは私の自信です。途中、不安でいっぱいの奥様から売却活動を断念するようなお電話が数回入りまして、私も今回は厳しいかなと思ったことがありましたが、粘り勝ちというか買主さんに迷惑をかけられないという強い気持ちで乗り越えることができました。

 

やはり任意売却を生業とするならば、一番の敵は諦めだということを今回の案件を通して肝に据えることができました。感謝です。さて、いよいよ今年度もあと2ヶ月です。11月も今日と来週で契約が2本、今日現在の予定で決済(お引渡し)も2本を予定しております。

 

年末に向け新規面談や中小企業支援のための出張も多数予定しており非常に多忙な毎日をおくらせて頂いております。今日はこの辺で。

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任意売却ブログ~任意売却の現場から~今を斬る!

いつからだろうか、一人でマックに行くことがなくなったのは。昔は大好きだったのに、幼少の頃よく母親に手を連れられて駅前のマックに行った。食欲旺盛だった私は当時からフィレオフィッシュを二つ食べるのが習慣だった。食べ過ぎだな。

 

未だにファンであり、たまに食べたくなる。ただ、一人では買いにいかない。なぜだろうか、食肉偽装事件や異物混入事件が原因ではない。なんといっても、メニューが複雑になって注文しづらくなった。早く注文しろよ!おっさん!とアルバイトさんの心の声がひしひしと伝わってくる感もある。

お持ち帰りの袋もくれなくなった。最近はどうなのかな?

 

営業収支が△207億円と発表されたマック。中小企業なら、倒産だ、ビジネスモデルとして成り立たない企業になってしまった。改善の余地はあるのか。

 

不採算店を潰して、新たに新規出店する方式をスクラップandビルドと言う。私はこの言葉が大嫌いだ。臭いものにはフタをしろ的な経営が許せない。一度は決算状況は良くなるだろう、ただ金の使い方を間違えるとまたスクラップだ。そこには人員整理があり、そのスタッフさんの家族の生活がある、経営をしらない経営陣のママゴトには付き合ってられない。

 

昨日の国会中継、三井住友建設の記者会見・・・・・アホくさいからここへ書くのはやめよう。素敵なコントでした。笑

 

マイナンバーが昨日に届いた。届くとこんなものかというのが私の感想。個人カードの申請はどうしよう、オヤジが申請したそうなので私も付き合うことにした。今は申請の方法も楽になって顔写真が必要な申請でもわざわざ証明写真を用意することはなくなった。

 

インターネットで申請できるので、スマホで撮影して添付して送信するだけ。自分のIPHONEでオヤジの顔写真を撮影するのは、初めてだ。俺もオヤジに顔が似てきた笑。最近、言われることが多くなった。なにかのきっかけですぐに遺影に使用することがないように、長生きしてほしい。

 

※おかげさまで、多数の反響を頂いておりまして新規面談のご予約が取りづらい状況となっております。調整のため、11月23日までのご予約は、受け付けておりません。誠に恐れ入ります。

新規のご面談は11月24日以降からの受付とさせて頂きます。どうぞよろしくお願い致します。また土日ですと比較的、ご希望の時間帯でご予約が取りやすいです。

 

代表取締役 野呂一哉

 

 

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こんにちは。愛車が入院していることもあり、半年ぶりに電車での通勤となった。どれだけ、電車に乗っていないのか・・・・改札でSUICAをタッチしたら定期がGWで切れていた。

意外と車で支援先へ訪問することが多いので、この通勤スタイルの方が効率がよい。フットワークもよくなり、支援先に月に数回ほど伺うこともできる。

 

最寄り駅のJR千葉駅へ5分ほど掛けて、バスで向かう。千葉駅と大学病院を結ぶ路線だ。失礼だが、お年寄りが多い。病院の匂い、特にシップの匂いが鼻をつく。

 

中学生頃はよく奴隷船と馬鹿にしていた。笑。あくまでも当時は中学生・・・・あくまでも当時は・・・もういいか。

 

ローカルネタを失礼します。最寄駅のJR千葉駅が平成30年の完全リニューアルに向けて大改装中だ。地元民としては非常に嬉しい。競馬はやらないが、JR千葉駅付近にWINSが誘致されるとの噂もある。駅の中にはルミネが入る模様。

 

以前の駅は、壁と柱が中心の薄暗い駅だった。それはそれで、渋めの駅で私は好きだった。何より家族とよく利用した思い出が詰まっている駅だ。千葉市民ですから。

 

観光客が増えることは難しいかもしれないけど、初めて来た方が綺麗な駅だなと感じてくれるようになるのは、地元民として嬉しい。新幹線が開通する訳ではないので、過度の期待はしていないがプチJR大宮駅のような雰囲気になることを期待している。お店がたくさんあることを望む。

おいしい立ち食いそば屋さんも数店ほしいところだ。

 

久々に、総武快速線の社内から東京スカイツリーを見る。もう珍しくはないけど、ちょうど展望台のあるあたりに、大きい雲がかかっている。今、展望台にいる人は大変だ笑。電車内からその光景を写真におさめる方もいる。日本は平和だ。

 

本とホームページからの反響が増加していて、平均で週に2社ほどの新規面談をこなしている状況だ。年末に向けて新規面談のご予約もバシバシ入っている状況だ。

 

毎年、この時期の私のスケジュールは日単位で、変更となることが殆ど。予定していた定期訪問や不動産調査を予定通りの時間帯でやれることが少なくなる。問い合わせを頂いて、明日伺いたいとの希望がでるのはしょっちゅうだ。

 

年末までになんとかお支払いを!こういった言葉が今の時期の社長さんや経理担当者さんには重くのしかかる。支払いのために他から資金調達をしたいと考えている社長さんほど、この年末が危ない。

 

経営する会社の資金繰りを真剣に考えたことがあるか?残念だが資金調達は資金繰り管理とは言わない。資金繰り管理とは今あるお金をどう使うかを予定をたてて考えること。これを日単位で管理することだ。決して難しくはない。資金繰りが不安定な会社には最強の特効薬だ。

 

支払いのための資金調達は、後ろ向きの資金調達だ。借り入れをする前に野呂と大森に会いに来て頂きたい。

 

今日はこの辺で。

 

代表取締役 野呂一哉

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おはようございます。

 

さて、会社の規模は大中小様々ですが会社の数字管理を担う経理担当者って皆さんはどのようなイメージを持たれますか?毎日、銀行へ記帳へ行って郵便局での支払いをして、パソコンカタカタ入力して、たまに現金数えて・・・・・・・というイメージしか持っていないのであればあなたに会社経営はできません。

 

いやあ、経理なんて金は持ってこれないし(営業数字が生まれないの意味)、一番忙しいのなんて決算時に税理士と打ち合わせしている時だけだろ、月末とか。意外とこういう社長さんは多いものです。

 

ただこういった感覚を持たれている社長さんの会社はほぼ間違いなく資金繰りが壊滅状態である、もしくは壊滅予備軍として沈没に向かう傾向にあります。どうしてか?会社の数字管理というものは非常に高度な知識と会計技術が必要となるからです。

 

給与の支給をたった一人に実行するときであっても、社会保険料の計算から源泉の計算、所得税など一つ一つを理解しなければならない。もちろん最近では会計ソフトが給与計算も同時にやってくれるものが主流ですが。それだって理解して操作しなければなりません。

 

当社での支援契約が決まり、最初は必ず当方が近日中にその会社さんへ訪問します。社長さんとのお話は当然ですが、一番大事にしているのは経理責任者の方との最初のご挨拶です。

 

その会社の弱点を一番知っているのは経理さんであり、社長さんさえ知らない数字上の悩みを抱えているのも経理担当者。社長さんがワンマン社長さんであれば尚更、経理担当者が色々と抱えすぎてしまっていること多々あります。

 

それを一つ一つ紐を解いて一緒に乗り越える、これがうちの真骨頂、社長とのコミュニケーションは経理担当者さんが入って頂くことによって建設的な再生のお話へとつながります。

 

だから私は今、あえて支援先の経理担当を自らやらせていただいております。だって経理さんの気持ちをわからずして経理さんにこちらから色んなことを指示しても伝わらないでしょう?

 

いつだって現場のコンサルタントであり、いつだって下積みをしている現場の人間であり続けたいと常に思います。

 

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こんにちは、というよりこんばんは。笑。

 

今は朝だが、このブログは久々に夜に書いている。夜になって、急に暖かくなった、やっぱり休日の雨は気持ちが萎える。いつぶりだろうか、父親と昼間から酒を呑んだのは。

今年で64歳、さすがに酒は私のほうが強くなった。珍しくオヤジが母親との若い頃の思い出を語った。私の母親は53歳でこの世を去った。マンションの室内には至るところに母親の写真が飾ってある。飾ってないのはトイレとお風呂くらいだ。

こういう、酒も楽しいものだ。

 

夕方から夜の21時まで完全に寝てしまった。これだから昼間の酒は効き過ぎる。久々にオヤジと飲めたからいいか。今日は何時に寝れるだろうか。汗。明日は仕事だ。

夜中に近くのコンビニへ向かう、目が冴えてしまうと外出したくなる。麦茶とコーヒーと単三電池とタバコ笑。買った商品からして若者ではない笑。一日中、雨だった、雨に濡れた路面のアスファルトが街灯に照らされてキラキラと虹色に光る状況を見ると亡くなった母親を思い出す。

 

私が幼少の頃、母親は私と一緒に週一回、必ず外出した。小さかった頃は、よくわからなかったが宗教上の理由で会員のお宅を一件一件、回るのだ。共働きだったので、この訪問は夜しかでいない。女一人で出歩くと危険なので、保育園に入ったころの私を一緒に連れていったのだろう。小さいからまだまだ体力もなく、眠くて眠くて母親の体にしがみつき、ずーっと下を向いて歩いていたから自然とアスファルトを見ていたのだろう。雨の日でも母親と私は活動していたのだ。

人間の記憶って奥が深い。

 

東京都杉並区の接骨院に療養費を不正請求させた詐欺容疑で、組長ら15人前後を一斉逮捕する。組長らは東京都内や千葉県内の7か所の接骨院や医院、歯科医院で、総額1億円を超える不正請求をしていたという。同庁は、組長が事件を主導したとみて、捜査を進める。

 

こういったニュースが週末に流れた。レセプトの不正請求は横行している。かつて接骨院を経営する私の遠い知人も同様の件で、厳重注意を勧告された。

 

開店したばかりで、来院数も少なく私の友人に健康保険証の詳細を教えて欲しいと相談があったようだ。あまりにも軽率で、その友人は友達のためならと詳細を教えてしまった。私にも依頼があったが、何の目的かはすぐわかったので、断った。

 

後日、健康保険証の詳細を教えてしまった友人から私に連絡が入る。会社の健康保険組合に呼ばれて、この接骨院で8万円もの医療を受けたかどうか確認されたというのだ。

子供じみた内容に、笑うこともできなかった。

 

今回の事件はチェック体制が甘い国民健康保険がターゲットとされたみたいだ。さすが、お金が絡むと人間は知恵を絞る。広域指定暴力団の名前が報道されている、ヤクザも必死だ。ヤクザ漫画のような主人公はなかなかいないものだ。

 

私の知人の話へ戻そう。その知人は、その後に合計で4回ほど会社の組合に呼び出されたようだ。受診した記憶の無い日付で高額な医療費を支払ったことになっている。その7割が、接骨院の経営者に入るのがレセプト請求と言われるものだ。

 

なるほど、医者は儲かる・・・というより得体の知れない接骨院があちらこちらで開業されるわけだ。ある程度、チェック体制の厳しい社会保険や組合保険に加入している人間をこういった方法で取り込んだのは接骨院のオーナーの未熟さを感じる。

 

4回目の呼び出し後、この知人が私に助けを求めてきた。どうしたらいいだろう? どうしたらいいだろうじゃない!、安易に健康保険証の詳細を提供したお前が悪い。

 

接骨院オーナーの無謀な不正請求も止まらない。このままじゃ、明るみに出て、こいつ会社クビになっちゃうな。そう感じた私は、信頼のおける弁護士に動いてもらい、全てを暴露してもらった。

 

接骨院オーナーは私の勧告には聞く耳持たずだった。結果、この接骨院は閉院を迎え、今は不正請求の返済に頑張っているという。この被害者である友人も、大事には至らず、正社員として働くことができている。

 

この弁護士がお話されていた、閉院する病院やクリニック、接骨院などの閉院理由は大きく分けて2つ。後継がいなくて、先生が高齢になり閉院するケースとレセプト不正請求が明るみになり、継続できなくなるタイプらしい。

 

友達が始めた事業を応援したい気持ちはわかるが、犯罪の片棒を担いでは、何のために生きてきたのわからないだろう。結局は計算高いずる賢いやつと悪党は滅びる。

 

その昔、祖母に教えてもらった私の座右の銘だ。今日はこの辺で。

 

代表取締役 野呂一哉

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おはようございます。あいにくの雨ですが、今日も一日元気だしていきましょう。

 

昨日は茨城県内の支援先を訪問させて頂いた。既に当社で支援させて頂いてちょうど2年が経過しようとしている。社長さんも奥さんも、社員さんも皆元気だ。

 

当社へ初めて新規面談のためお越しいただいたときは、非常に暗い顔立ちだったが気持ちは既に立ち直っている。始めて、この会社を訪問した際に、駅まで社長さんが車で迎えに来てくださった。

 

あの日の言葉は、今も鮮明に覚えている。「野呂さん、私、この電信柱に車ごと体当たりして死のうと思っていたんですよ・・・・・・」

 

真剣な眼差しの社長さんの顔も今でも覚えている。聞いてみれば、社長さんが若い頃から慕っていた、兄貴分的な存在の方が株で失敗して、同様の亡くなり方をしたらしい。

当社に来てくださって本当によかった。それだけでも、この仕事をしていてよかったと思う。

 

会社である以上は、売上を確保し粗利をまず黒字にする必要がある。そこから先が本当の経営だと私は思っている。単月で粗利がマイナスだった、当社の支援先の帳簿を拝見するとよくあることだ。単月であればなんとかカバーできる。

 

しかしながら、これが数ヶ月単位で継続してしまっている企業が稀に当社へ面談でご来社する。これは、既にビジネスモデルの崩壊であり、こういった会社は残念ながら終息に向けた支援しかできない。

 

じゃあ、1年間ずーーっと粗利だけは黒字の会社は?間違いなく、当社であれば再生できる。他のコンサルタント会社では真似できまい。

 

ミラクル的な資金調達を与えるものではない、税金を払わなくていいと指示をするわけではない、痛みは伴うが稼働している会社と社長さん、社員さん、そのご家族、取引先が皆で生きていく再生手法を提案できるのが当社の事業再生コンサルティングだ。

 

だから、粗利がプラスであれば如何様にもできる。だからこそ、毎日の日繰り管理が大事なのだ。

 

昨日に以前勤務していた不動産業者の所長さんと食事をした。どうやら任意売却事業部を立ち上げるらしく、中心メンバーとして立ち上げに協力してもらいたいという話だった。そこそこの大手だが、手数料収入が低迷しており立ち上げを検討しているという。

 

こういった目の前の大金を掴むとロクなことがない。私の答えはNOだ。

 

任意売却事業など、どこの不動産業者でも立ち上げているし、今更感もある、何よりどこの任意売却事業も成功していないのが事実だ。うちの任意売却のノウハウを教えるつもりもない。教えても、おそらくついてこれないだろう。

 

稀に、既に当社で売却活動をお手伝いさせて頂いている任意売却のご相談者宅に大量の手紙やDMが郵送されてくるときがある。殆どが都内の業者だ。ほぼ100%サラリーマン家庭をターゲットとした住宅ローンの任意売却のお手伝いの宣伝である。

 

きちんと見極めないと危険だ。不動産業者優先のスケジュールで全てが進められてしまう、住み続けられるなどとリースバックを提案してくる業者もあるが、毎月の賃料、買い戻す際の条件を確認せずに実行してしまうためトラブルも多いと聞く。

 

 

不動産業者だから、任意売却ができると言うのは昔の話のようだ。冷静な判断で業者さんを選択しましょう。

今日はこの辺で。 代表取締役 野呂一哉

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おはようございます。若干の曇空、明日から天気はしばらく雨と曇空が続く模様です。今日はこれから茨城県内の支援先への定期訪問だ。

 

東関道から大栄インター経由で常磐道方面へ、新しい高速が開通して茨城県方面にもアクセスがしやすくなった。この方面には当社の支援先が多い。木曜に鎌倉市内のマンションの現地調査へ伺った。

 

知り合いからの紹介で任意売却ではなく、資産処分での取引だ。いつぶりだろうか、任意売却ではない物件を扱うのは。非常に静かな環境に佇む、いかにも鎌倉らしい綺麗なマンションだった。角部屋で、外観も申し分ない。

 

公開をしたら、このブログでもご紹介しよう。

 

マンションの取引を行うとき、比較的、若手の営業が担当する事が多い。これは仲介業者の中でも蔓延している簡単だからという勘違いした定説が行き渡っているからだ。管理会社がほとんどのマンションについていることから、事務的に作業を進めれば取引に必要な情報を得ることができる。

 

これは間違いではない。私もかつては、新卒で不動産業者に入社した際にはマンションエリアの担当だった。一戸建てや土地の取引とは違い膨大な量の資料をまとめあげて、契約書と重要事項説明書を作成しなければならない。

 

不動産調査について厳しかった私の勤務先は、これでもかと言わんばかりの調査量を各営業に要求してくる。骨折れそうなことも多々あったが、その時の経験が今生きている。

 

ただ買主を連れてきて、ほぼ紙っペラ一枚レベルでの取引をしている業者は今でも多い。ロクに調査もせず、以前に別のお客さんで使用した重要事項説明書をそのまま書き写している業者もあるとか。

 

調査こそ不動産仲介の真髄とかつて先輩に叱咤激励されて育ってきた私は、たとえマンションの取引でも絶対に舐めない。役所調査、法務局調査、管理会社へのヒアリング、管理人さんへのヒアリング、総会議事録、議案書、長期修繕計画など取り揃えるものは膨大であり一箇所にまとめられているわけではない。

 

不動産取引は調査が命だと考えているので、マンション取引となると正直、凹む。笑 頑張ろう。

 

杭打ちのデータ偽装問題で、対象となっているマンションだけでなく日本のマンション市場が揺れている。全国のマンションオーナーは不安に思っていることであろう。

 

これだけいい加減に作られていることが公表されてしまうと、旭化成建材以外の会社でも行われていることは、周知の事実だ。

 

安全性に問題はない、その言葉が信じられない。

 

今日はこの辺で。 代表取締役 野呂一哉

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おはようございます。朝晩、冷えますね、このタイミングで私の車は暖房が壊れていることに昨日気づきました。悲。6月に購入した中古車ですが・・・・気持ちは複雑です笑

土曜日に支援先の修理工場で点検を受けます。売上貢献ですね・・・・・私の操作方法がおかしいのか。

 

さて、寿司職人として一人前になるためには「飯炊き3年、握り8年」の修行が必要、などという話があるが、ホリエモンこと堀江貴文さん(43)がツイッターで、問題なのは職人としての センスであり「何年も修行するのはバカだ」と切り捨てた。

 

なんともこの方らしい発言だ。この方の攻撃的な発言は毎度、驚かされる。この話を聞いて、かつて勤務していた不動産会社の所長に退職を申し入れた際に言われた言葉を思い出した。

 

「こんなに勉強できる環境はないのだよ?野呂くん」考え直しなさい・・・・・

 

俺は受験生じゃない!言い返す度胸は無いので、心の中で呟いた。

 

その後、事業再生会社に入社し見事に才能が開花したと・・・・・・・・・自分では思っている。今の相棒とも出会うことができた。打って出たと言うと格好良いが、拾う神に助けられたというのが本音。

 

経験とセンスどちらが欲しいか?私ならこう答える、マーケットがあるならセンス、マーケットを待つなら経験と。やはりホリエモンさんのように攻撃的な発言はできない笑

 

今日はこれから、鎌倉市内のマンションの現地調査に向かう。杭打ちのデータ偽装の影響で今、マンションを取引するのは非常に怖い。旭化成建材以外の業者についても今後出てくる可能性が非常に強いからだ。

 

むしろ早く出てきてもらいたい。取引後に偽装されていたなどと、問題になったら大変だ。非常に神経使う取引になりそうだ。管理会社の対応はどうだろう。

 

売却を始める前に相当の調査が必要だ。かつて勤務していた不動産会社は事前の諸々の調査を完了させない限り、売却に出すことは許されなかった。イメージ的には120%以上の調査だ。

 

売主や居住者よりそのマンションを知らなければならない。これは私が培った経験であり、これをアレンジすることによりセンスと変わる。

 

経験とセンス、どちらが欲しいか・・・・ホリエモンさんと同様、センスが大事だと考える。

 

今日はこの辺で。

 

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おはようございます。何かと朝晩は冷え込むようになってきました。残念なのは日中の気温、まだ高いですね。笑。寒いのか暑いのかはっきりしてもらいたい。

 

昨日は祭日で街中も人と車でいっぱいでした。お出かけされた方も多いかと思います。

 

二週間ぶりに母親のお墓参りへ。気候が良くなると、高齢の方がお一人で来られている様子を多くお見受けします。必死になって草取りをしている方、手を合わせ何かを切に願う方、お墓に入っている方と何かを対話するかのように、1時間程度ずーーっとお墓を見つめている方。

 

昨日は天気もよく、風もなく非常に気候がよかった。私も墓地内の草を取り、水をたっぷりとかけて、植えてあるお樒をお墓に添える。母親が亡くなった時に私が植えた木だ。まあ、見事に大きくなったものです。

きっと喜んでくれているだろう。

 

車でも杭打ちの建設業者でも不正が多すぎる。こういった表に出なければ消費者は一生騙されるような事件は憤りを通り越して相手にしたくない。

 

不動産業界でも動きが出ている。来年からデータベースの閲覧が規定量を超えると課金制になること。これはこれで大手から金をせしめるためだからいいだろう。

 

もう一つ、売却の依頼を出している売主さんが自分の物件がきちんと公開されているかどうかをアカウントとパスワードを利用していつでも閲覧可能になることだ。業界の人間でないとイマイチ理解できないと思うがこれは革命だ。

 

今年、売却案件の囲い込みが問題となった。我々のような業界の人間からすれば通例のようなものだった。地域内の不動産では必ずと言っていいほど、売却の依頼を多数に引き受ける勝ち組不動産業者が必ず存在する。

中堅以下の不動産業者は売却の依頼を受ける可能性が大手に比べれば低い、買主さんの希望に合わせてこのデータベースを閲覧する。通称レインズと呼ばれるデータベースだ。

データベースにはそのエリアの売却中の物件がずらっと並び、担当業者名と電話番号が表示されている。自分の顧客に紹介したい物件があれば、まずはこの業者に買主側の業者が連絡をとる。

 

問題となったのはここだ。売主から売却の依頼を受けている業者は、自分の営業数字を考えると買主も自分で見つけてくれば手数料が入るのでできれば紹介をしたくない。自分の事務所でもインターネット広告や新聞折込を入れているので出たばっかりの案件は紹介をしたくない。

当然に買主側の業者へは今、お話が入っているので紹介をすることを断る。しかし、ネット広告や新聞折込を見て一般のエンドユーザーから直接に反響が入ることがある、こういった場合にはお話が入っていて紹介ができませんとは・・・・言わない。

他の物件へ振ることができるからだ。

 

この業者と一般エンドユーザーになりすまして不正をひとつひとつカウントしていったのが、囲い込み問題として公開した人物であろう。

 

同時にこのような行為は信頼して売却を依頼している売主の信頼を裏切ることになる。担当者のスケジュールや気分で売却のチャンスを逃してきたことは事実だ。

 

来年からどのような断り文句が出てくるか?売主さんは来年から自分の物件がきちんと公開されているかどうかをチェックできるようになる。

 

さて、どんな結末が待っているか私も楽しみだ。当社で扱う売却案件は基本的には任意売却案件、時間が経過してしまうと競売になってしまうので、お話が入っていないときはご紹介をしている。多分。

 

今日はこの辺で

 

代表取締役  野呂一哉

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おはようございます。昨日は、本当に寒い一日でした。昼ごはんに熱いうどんを食べましたが、汗が出ませんでしたね笑~久々の感触です。はい。

 

色々と書きたいことがあります。お付き合いください。

 

昨日は、支援先の社長さんと税務署へ消費税中間納付の分納のお願いに一緒に出向きました。これを書いてしまうとどこの税務署に行ったかバレてしまうが、当社の一冊目の本にも出てくる支援先社長なので構わないのだろう。

 

税務署までの道のりの途中に、今話題となっている、旭化成建材の東京本社の入っているビルの前を通った。周りはマスコミでいっぱいだ。とかげの尻尾切りにならぬよう祈るばかりだ。

 

と言うより、11月の中旬よりマンションの媒介を預かることになっている。来週は現地調査を兼ねて鎌倉市内へ出向く。今、マンションを購入しようとする方がいるだろうか。取引をする方も買う方もはっきり言って怖い・・・・本当に

 

杭はきちんと入ってますか?間違いなく買主さんに聞かれるだろう、マンションの管理会社の対応はどうだろう・・・・ここできちんとした対応をしないと管理会社自体が危なくなる。

 

この事件、やはり他に余罪が出てきた。氷山の一角だった。恐ろしいのは他社の改ざんが出てくることが予想されることだ。国土交通省の立ち入り調査?遅くないか?

 

税務署の話へ戻そう。徴収課の担当者が話していた。消費税の分納に来てくれる企業はまだまだ少ないようだ、そりゃそうだろう、私だってこの業界にいなかったらわざわざ税務署へ出向かない。

 

分納のお願いというのは、非常に辛いものだ。なんてったって、納税期限に納めることができないのだから、こちらの立場が非常に悪い。対応してくれる担当者によって雲泥の差が出てくるのも事実だ。

 

一般的な考え方として、税金の分納は正確なシステムが用意されているわけではない。納められないから分納をしようとの安易な考え方は危険だ。しかしながら、資金繰りの状態から言って、納められる状況ではない時って必ずある。

 

毎月作成している月次資金繰り表を持参して、いつまでに何回に分けて納めるかをあらかじめ話せるようにしておく必要がある。基本的には次の新たな消費税の納期限の前の月までに納めることが基本だ。延滞税は別途かかってしまう。

 

一般的な会社ならば、半年後の中間納付までとなる。中間納付が三ヶ月ごとに迎える企業は大変だ。この支援先は後者だ。

 

大事なのは一度、分納の約束をしたものを疎かにしないこと。約定通り納税できなくなることが多々ある。そういった時に税務署へ足が遠のいてしまうのはタブーだ。

必ず自分の足で出向いて、事情を説明し少なからずの誠意を見せること。これをやらずに放っておくと・・・・差押通知が届くでしょう。

 

住宅ローンでも同じことが言える。競売になってしまう方の殆どが金融機関に連絡をとっていない方である。連絡が取れないから、ドンドンと回収モードにさせてしまっているのは、実はあなた自身なのだ。

 

連絡を取っていれば、競売にならないのか?少なくとも金融機関の担当者は話を聞いてくれて、競売までの時間が少なからず伸びることはある。当社に相談に来られる方で、既に競売開始決定がされている状況でご来社される方が非常に多い。

 

連絡をとっていない方がどれほど多いことか。結局、人、人なのだ。私も人間、あなたも人間、金融機関の担当者だって人間であり、1サラリーマンであるのだ。

 

連絡が取れなければ、会社の方針に則って回収をするしかないのです。あと2ヶ月で今年も終わる。当社の新規面談もご予約が増えている。

 

是非とも来年のために、一度ご来社いただきたいと思います。

 

代表取締役 野呂一哉

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いよいよ11月だ。昨日は非常に寒かったですね。明日は12月並の寒さとか・・・長袖のトレーナーでは全く無意味で、寒い中、秋葉原を散策しました。土日のオフィス街が大好きだ。人が少なく、駐車場も空いている。仕事も捗る。

 

一昨日に、旧友と酒を呑んだ。入った居酒屋の隣の席で、送別会が開かれていた。ざっと20人の席で、時間がちょうど21時を回ったこともあり主役の送られる方がスピーチを始めようとしているところだった。

 

主役の方と周りの方は、皆、涙を浮かべて酒の勢いに任せてダミ声を上げている。熱いスタッフが多い会社だ。スピーチが始まる。皆、涙を浮かべている。声を詰まらせながら、話を進める主役、いったい何の会社だろうか・・・・私はそればかりが気になった。

 

「生ぬるいこの支店を巣立って、本社で熱い風をあびてこようと思います!」この言葉だけが私の耳に残った。なるほど、本社に転勤か、それにしても送別会で支店のことを生ぬるいと表現するとは!・・・・さすが本社勤務君。笑

 

最後まで何の会社かは、わからなかったが、熱い会社だ。送別会が終わったあとに、周りのテーブルの他のお客さんの席に一つ一つ回って、「うるさくてすいませんでした」と頭を下げる責任者っぽい方には感銘を受けた。真似しようと思っても、なかなかできることではない。

 

会社名を聞いておけばよかったな。というより、社長を含め当社のスタッフにもこのような熱いスピーチのできるスキルを持ってもらいたい。うらやましい会社だ。

 

ローカルネタを失礼します。千葉パルコ・・・・千葉にもパルコがあるんです笑。来年の11月いっぱいでの閉店が決まった。残念だというより、よくもここまでもってくれたというのが感想だ。

その昔は、千葉市内の若者が集まるお店だった、有名ブランドがテナントとして入居し私も二十歳ごろまでは通いつめたものだ。千葉の繁華街から老舗の、しかもパルコが一年後に閉店を迎えてしまう。

 

昨日の朝日新聞の千葉版にこんな記事がありました。この千葉パルコの地下1階に入っている24時間スーパー西友さんだけは継続して営業をしてもらいたいという要望書を地元の後援会が西友さんに提出したという記事だった。私も継続して欲しいと願う。

 

その昔、この近隣にダイエーさんがあった。そこそこの規模で、この周辺の住民の方も通ったことだろう。不採算店舗の閉店で一度は閉店をした。まさにバブル期のスーパー以上百貨店未満のスタイルで、大いに賑わっていた。

小学生の頃、一人で作草部からバスに乗ってこの店のゲームセンターに通った思い出が懐かしい笑

 

閉店後に地元住民の強い要望で、なんと復活したのだ。しかもただの復活ではなく、店内すべてを大改装してパートさんやアルバイトを大々的に募集をして、当時はNHKの夜のニュースで報道されたほどだった。

 

それから、再び閉店となってしまうが確か1年くらいだったか。今は立派な高層マンションが建っている。

 

この千葉パルコ跡地に味気のないマンションが建つことだけは避けてもらいたい。

 

10月の中旬以降、新規面談が続いた。新規に支援契約となった会社さんへの対応が明日から始まる。この土日はその資料作りで多忙だ。

 

11月の新規面談のご予約も相当に増えている。年末に向けて、ふと資金繰りのことを考える社長さんや経理担当者さんが増える。そこを狙って高金利の得体の知れない金融屋が動き出す。自分で自分の首を絞めることになる。

 

年末までに支払う予定となっている買掛金の金策がそろそろ気になる時期である。賞与のことも気になるだろう。大手の冬の賞与が過去最高となる平均90万円と発表があった。こんな報道は何の意味もなさない。

 

景気が良いのは大手だけ、それもどうでしょう。中小企業で景気が良いという会社など見たことがない。

 

年末、そして来年、資金繰りに強い会社を目指したい、社長さんや経理担当者さんと、年内に一度お会いしたいです。

 

 代表取締役 野呂一哉

 

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