2014年10月アーカイブ

こんにちは、寒いですね~~今日の朝は本当に冷えてます。1週間前まで自宅では半袖Tシャツ、短パンで過ごしていた私、嘘のようです。昨日に当社の決算書が届きまして無事に決算を終えました。既に4期目が始まっておりますが、3期目以上の売上高を目指す所存です。

 

ここのところ、実務的な話が続いておりますので、今日は違う話を。 昨日は千葉市内の支援先へ車で向かいました。自分の駐車場へ行き車に乗り込もうとすると、道路との出入り口付近に突然一台の車が急停車しました。ん?事故か?故障か?誰もが知る高級外車です。

 

運転席と助手席から如何にもセレブという雰囲気のご夫婦が降りてきました。奥様は本当に不安そうです。旦那さんは冷静でどうやら保険会社とタイアップしているレッカー屋さんに連絡している様子です。エンジンをかけたまま動けない私の車に近づいてきて、私に一言、申し訳ない車が故障ですぐにレッカーが来ることを伝えてくれました。本当に冷静です。

 

私も約束の時間はありましたが、こんなときに文句を言ってもしょうがないので待つしかありません。20代の頃はよく車の故障に泣かされた経験もあるのでこの方の立場がわかります。国道のど真ん中で車が停止してしまったこともある私、こんなことで怒ってられません。笑

 

15分もかからないうちにレッカー車が到着。私も加入しているJAFさんより早いのでは?というスピード到着。どこの保険会社か聞いとけばよかった。隊員の方がなにやらバッテリー付近を持参した機械でエンジンを再始動。すげえ!職人技。

 

このセレブご夫婦の車は誰もが知る高級外車。ふと車を見ると、あきらかに洗車をしていない風貌の車で、トランクの上あたりには落ち葉がゴソット溜まっております。タイヤも外観がボロボロで既に交換時期を過ぎているのでは?と考えてしまう風貌。

 

明らかに所有者兼ドライバーが出来る最低限のメンテナンスをしていない様子の車に見えました。おそらく走行中にバッテリーか電気系統が悲鳴をあげたのでしょう。恐ろしいです。

 

私は毎日ほぼ車に乗ります。仕事で煮詰まっているとき、どうやったら支援先に対してダメージが少なくてすむか、気分転換、車はどこだって連れていってくれる。だからこそ、最低限のメンテナンス、必要だと思います。

 

タイヤの空気圧、オイル交換、洗車だって立派なメンテナンス。この寒い時期、急なバッテリーのあがりって結構あります。愛車とどこへでも行きたいのなら最低限のメンテナンスを提供しましょう。

 

今日はこの辺で。

 

 

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ちょっと一息・・・債権者の処理スピードがアップ!?

 

実務的な話が続いておりますので今日は箸休めを。・・・と、その前に、最近気づくことは、債権者の債務者に対する「任意売却のすすめ」の指示が段々と増えているなあと感じます。

 

月に一回程度は仲の良い任意売却専門業者の社長さんと情報交換会としてお会いするのですが、何といっても競売開始決定に伴う差押件数が圧倒的に増えているとのことです。

 

私もこれは感じてました。10月だけでも異常を思える程です。

 

金融円滑化法案終了以降、足踏み状態と感じていた債権処理もいよいよ完全に動き出した感があります。日本のアテにならないガイドラインでは、金融円滑化法終了後も柔軟に対応するようにと各金融機関へ通達されているみたいですが・・・・・柔軟に・・・・・微妙ですね。

 

官民ファンド、各地域の地銀の再生ファンドの設立、全てが一定の中堅以上の中小企業に向けたものにしか見えないのは私だけでしょうか?

 

来年は野呂社長はもっと忙しいですよ!・・・月曜日に決済をした債権者の担当者さんに言われました。やはり、そうなのかなあ。色んなことを考えます。

 

金融円滑化法案が実施される前からリスケジュール等を金融機関に申請して成就させてきた当社としては、あまり実感はないのですけれども、この秋口からを機に一気に処理を進めようとしている金融機関は多いようです。

 

 

 

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 任意売却プロフェッショナルとは2

 

こんにちは。昨日付けのブログは多くの反響を頂きました。私ごときが書いたブログで誠に恐れ入ります。結構読んでくれている方がいるのかと正直びっくりしました。笑

今日は調子に乗って笑、更に書こうと思います。任意売却とは少し話がずれますが、東京駅にほど近い当社支援先に私は週2日訪問させて頂きます。この会社には経理担当者がいないため、その経理代行を私がやらせて頂いております。通帳の記帳、請求書作成、日繰り資金繰り表作成、月次資金繰り、出納作成、振込作業、会計ソフト入力と膨大な量ですが私は意外と経理に向いているかもと思うくらい大変ですが大好きです。とにかく支援先の継続のため、日々精進しております。

 

この会社は全部で通帳が6つ。ほぼ毎日なにかしらの動きがあるので必ず記帳に出向きます。メインバンクである銀行のとなりがちょうど、うどん屋さんなので、この会社に来た時には昼ごはんは、殆どここで食べます。早くでてくるし、値段が安いのも魅力の一つ。

 

先日にこの店でこんなことがありました。昼時のこの店舗、周りはオフィス街ですから当然に店内はお客さんでごった返しております。約60坪程度の店舗で従業員さんが6名。それでも足りないくらいです、昼時は。このうどんチェーン店は自分で好きなだけネギと揚げ玉を入れることができる超有名チェーン。

 

自分の注文したうどんをオボンに乗せて、支払いを済ませ席につこうとした途端、「バーーーーーーーーーーーーーーーーーーン!」ものすごい音が店内に響き渡りました。私の真後ろです。金属製の何かが落ちた音です。びっくりしてあたりを見回すとお客さんが自由に入れることのできるネギの入れ物(B4サイズくらいのタッパを想像してください)が床に叩きつけられておりました。

 

ものすごい音です。誤って落としたのかな?最初はそう思いましたが、この容器を叩きつけた女性スタッフは周りのお客さんに詫びれることもなく鬼の形相で淡々と別の作業に没頭しておりました。信じられますか?

 

昼時で混雑している状況ですから当然にネギを利用する人も多いです、減りが早いから容器をネギ補充のため交換しなくてはならない、当然です。ほかの作業もあるから手が回らない。怒りが爆発してこのような行動をとってしまったのでしょうか。

 

さすがに自分の真後ろでやられたので、私としては怒りのボルテージ800%!。怒りをぶつけてやろうかなと思いましたが、400円のうどん屋でキレルわけにもいかず、また来たいし笑、そのうどんに手をつけずそのままオボンごと返却口へ・・・・怒りは収まりませんでした。

 

私も学生時代に色んな外食産業のバイトをした経験があります。水仕事、立ちっぱなしの仕事であり、非常にキツイ仕事であることは理解できます。ただ、キレた時点であなたの負け、そこで働いて時給や給与を得ル権利はないのです。お金を稼ぐとはそういうこと。

 

大手チェーンの居酒屋などで一人でキレテいるお兄ちゃんアルバイトをたまに見かけますが、かわいそうだなと思います。もちろんやる気のでるバイトに巡り会えなかったことに。

 

バイトだろうがボランティアだろうが、必死でやるんだよ!自分のために。今日はこの辺で。

 

 

 

 

 

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 事業再生の現場から~安心を手に入れろ!お金なんかに殺させない~

 

再生法規や制度と、自主再建について思う事。

 

資金繰り悪化で会社を廃業と継続、どっちを選択すべきか?と悩んだ時に、どこに相談すればい

いのか?

 

当社に相談に来られる方も、当社にたどり着く前に弁護士に相談されている方が多いです。

金融機関や買掛金が手持ちの現金や売掛金、遊休資産の売却で賄えれば弁護士に相談する事

もなく、自主廃業が出来るでしょうけど、多くの中小企業は、借金だけでも多額で、精算して自主廃

業は難しい状況にありますね。

 

ですから、弁護士に相談に行くと、資産と負債のバランスから、破

産という選択肢が提示される事が多いのもうなずけます。

 

事業継続を念頭に行けば、民事再生や会社更生と言った提案もケースによってはありますね。今

はADR(裁判外紛争解決手続)や、私的整理も制度としてはありますから、選択肢の幅が広がっ

ているとも言えます。

 

法的視点と制度からすれば取らざる得ない方法のように思います。

 

では、経営という視点、商取引の事業としての視点から考えたときに、選択肢は一致するかと言え

ば、私達は一致しないと思っています。

 

法的視点と制度では、経営者(債務者)と債権者が公平に解決を図るように見えますが、商取引の

事業としての視点からすれば、みんなが損をして平等のように見えているように思うのです。

 

 

会社を廃業して精算したいとして、破産を選択すれば、裁判所への予納金や弁護士の諸経費だけ

でもまとまった資金が必要ですし、会社や代表者(連帯保証人に入っている方も多いでしょう)であ

る債務者は、一定の現金を残してほとんど手放さなければなりません。破産を申し出てから借金

がなくなるまでの時間も相当な時間がかかります。

 

破産を選択出来る資金があるなら、再建の道が探れるのではないか?と私達は考えます。

 

また、事業の継続を第一に再生法規や制度を活用しようとした時はどうでしょうか?裁判所への予

納金や弁護士の諸費用は、破産の選択以上に高額になるでしょう。

 

なぜなら、再生計画に作成にかかる諸経費から、債権者同意を取り付けるための債権者集会にかかる費用、スポンサー探しのコスト等、破産より関わる人数も労力も時間もかかるので当然だと思います。

 

 

ここでも私達が思うのは、再建計画が通った後に、第三者の外部の介入によって、代表者や従業

員は、そのままの地位と条件・環境を保持するのは難しい事が実態だと思うからです。

 

 

任意に自主再建を目指しても旧体制と全く変わりなく居られるわけではありませんが、少なくとも自

らの判断と決断で実行することが可能です。

 

その上、金融機関も買掛先である取引先も債権者として同列にみなされて再生法規や制度の元

に対処する事よりも、自主再建で経営者が優先順位をつけて返済計画をそれぞれに交渉していけ

る方が、事業を今後も継続していくのであれば中長期的には有効だと思っています。

 

また、債権者においても、再生法規や制度の活用してくれさえすれば、喜んで賛成しますという訳

ではないですよ。

 

金融機関にしてみれば、貸したお金が返って来ない、利息が取れない事を法律

や制度を債務者に活用されてしまえば、断定されてしまう事になりますから、ウエルカムではあり

せん。また、法律を盾に任意交渉とはいえ、金利の減免や、債権カットの要請も金融機関には損

失機会でしかないでしょう。

 

担当者が担当を外れて楽になるくらいの事でしかないですよね。

金融機関からしてみれば、元金の返済と利息の支払いを、債務者である会社(経営者)に一時期

返済条件の変更があって回収期間が長引いたとしても、再建して満額を返済してもらいたいし、貰

わなければ困る立場ですよね。

 

金融機関の担当者は取引先の会社に良くなって貰いたいと思って

いる人が大半です。いきなり法律を盾に払えませんと言われると、ショックですよね。

 

自主再建は、もちろん経営者自身が行うので、気力と労力は相当な覚悟と決意を持って臨まねば

なりませんが、相談して協力していけるパートナーが居れば出来ることです。

 

私達は、この再生法規や制度の利用と、自主再建の違いは、他人に任せるか、自ら行うかの違い

だと思っています。

 

疲弊して、分からない事だと思い込み、考えるのを止めてしまいたくなるのも理解できるので、法規

や制度を利用して弁護士の先生にお任せしてしまうのも否定するつもりはないのですが、最後ま

で経営者及び経営陣、社員(従業員)が力を合わせて乗り切る!と気力を奮い立たせるなら、自主

再建をお勧めしたいものです。

 

 

また、全国都道府県には支援協議会がありますね。それは、次回にコメントしましょう。

 

 

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事業再生の現場から~安心を手に入れろ!お金なんかに殺させない~

任意売却の現場から~住宅ローンが払えない!寺子屋塾

「任意売却ご相談者のために何ができるか、成就するためには何をすべきか」

 

こんにちは。本当に涼しくなってまいりました。先日の台風が本格的な秋を連れてきてくれたような気がします。昨日は、千葉県浦安市内の一棟マンションのお引渡しを無事に済ませました。

 

競売開始決定がされて、当社にご相談に来られたのは3ヶ月前のこと。築年数はまだ8年です。老後のためにと所有していた土地を担保に建物を建てたまではよかったのですが・・・とある金融商品にのめり込んでしまい、返済と生活費に充てる予定の賃料収入までをも注ぎ込みました。

 

最上階のメゾネット部分で悠々自適な生活を送られるはずだったのに・・・本当に残念です。何とかしてメゾネットのお部屋にて居住し続けるリースバックを模索させて頂きましたが、年金だけが頼りのご相談者には賃料支払い原資がありません。

 

ここ数年は一部体も不自由になりつつあったご相談者。週一回はお身内の方がお世話をする機会が増えていたようです。そこで私は、ご相談者とお身内の方との話し合いの結果、老人ホームへのご入居をお勧めしました。

 

その入居費用はどうするか?任意売却というのは、買主様に捻出して頂く物件価格からご相談者(売主)としての売却に関わる諸費用、他を控除して差額を銀行へ返済するシステムになっております。

 

ご相談者(売主)として売却に関わる費用とは

 

売買契約書に貼付する印紙代

 

抹消登記費用(司法書士費用)

 

仲介手数料

 

お引越し代

 

収益物件であれば預り敷金など

 

ここへ老人ホーム入居費用として計上し銀行(債権者)との交渉へ入ります。私の経験上、このような特異な控除経費を認めさせたケースは今までたったの1回です。

 

それでも買主様へのお引渡しができました。私の経験が2回となりました。もちろん、交渉の場においても、金融機関担当者はわかりましたそれで結構ですとは言ってくれません。

 

ここから先は企業秘密ですので記述できませんが、本当に大成就してよかったと思います。当社の提案する債務者(あなた様)主導の任意売却、事業再生は当社があなたの代わりに何でもやる再生事業ではありません。

 

あなた様と一緒にやる任意売却、事業再生です。常に安心と明瞭化をご提供することを目標に今後も支援活動をやらせて頂きます。今日はこの辺で。

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任意売却の現場から~住宅ローンが払えない!寺子屋塾

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東日本大震災 千葉県の被災地より

 

おはようございます。関東の方々は寝ている合間に台風が過ぎ去って行ったという印象ですね。さて、ここのところ実務的な話が続いておりますので、今日は先週に訪問させて頂きましたご相談者の事を書きます。

 

先週に千葉県旭市の住宅ローン支払いについてご相談を受けました。そう、千葉県民の方ならお解りになると思います、東日本大震災によって津波の被害を受けた地域です。お亡くなりになられた方もいらっしゃいます。このご相談者のお父様は津波によって亡くなられたとのことです。

 

ご実家については、そのまま津波に流されてしまっており、今は更地の状態です。その近隣に津波の被害を多少受けてしまった今回のご相談者の自宅を昨日は現地へ調査へ向かいました。半壊とまでは行かないくらいまでの状況です。ご相談者は今でもここに居住されております。

 

今回のご相談者は震災とは別の理由で住宅ローンの滞納をされてしまい、銀行から自宅の売却を迫られている方です。売るといってもこの状態じゃ売却できないし、補修する費用もない・・・・ご相談者の本音です。残念なことに津波被害によってこの旭という町は地震の時に津波が押し寄せる街として有名になってしまいました。地元の信金や地銀も新たに住宅ローンを買主さんへ融資することは控えているようです。

 

そう有名なノンバンクだって融資は断ってくるようです。実際に津波が到達していない旭市内でも同様の現象が起きているともお聞きしました。さあ、どうするか・・・そのどうするかを皆さんで考えて決定しましょうということで昨日はご相談者、そのご家族、親戚の方々の殆どの方を集めさせて頂いてお話させて頂きました。

 

私を含めて総勢12名。皆さん、心配してらっしゃいます。ローンが付きづらいエリアの住宅をどうやって任意売却するか?方法はいくらでもあります。この先は企業秘密ということで。

 

再生に向かって少しづつでも歩く、疲れたら休む、決して後退はしない。これは当社の事業再生、任意売却の根幹にあるものです。今日はこの辺で。

 

 

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逃げるから追いかけてくる?逃げずに対応すれば・・・

 

今日は久しぶりにお休みを頂いております。台風が近づいておりますね。千葉県は夜中から朝方に通過してくれるらしいのでホットしておりますが、水害等への意識は全国の皆様に高めていただきたいと存じます。

 

昨日は本当に秋を感じさせてくれる気候の一日でした。久々に本屋でゆっくりと品定めをして笑、都営新宿線の広告で知った「男の条件 永松 茂久著」を購入。若手ならではの直球魂がコンコンと感じることができる力強い作品です。熱かったです。オススメの作品です。

 

朝晩はかなり涼しくなって参りました。雨が降るたびにどんどんと秋に向かっている気がします。昨日は先週に新規面談をさせて頂きました神奈川県の法人さんを訪問させて頂きました。

 

今後の打ち合わせをやらせて頂いて、いよいよ来週から支援活動が始まります。打ち合わせの最中、社長さんと奥様の顔がやる気満々な顔と変化していく様子が確認できました。その調子です、一緒にがんばりましょう。

 

さて、ここのところ関東圏の任意売却のご相談が集中しております。

 

昨日は、夜に川崎市よりご相談者がいらっしゃいました。残念ながら、競売開始決定がされております。

 

住宅ローンの滞納、国民年金の滞納、住民税の滞納など金融機関以外の滞納による差押もございます。

 

督促状、催告書、差押通知等、このままだとあなたの自宅を差し押さえるしかないんだよ~という予告を一切無視した結果、競売開始決定となっております。これは当たり前のことなんです。私の経験上、競売開始決定までされて任意売却を開始する際は債権者(銀行や市区町村、年金事務所など)からの印象は非常に悪いです。

 

今までなんの連絡もしてこなかった人が今さら任意売却?それはムシが良すぎるでしょう?と発言する債権者も稀におります。債権者側も差押や競売開始するのに費用がかかっていますからね。だからもっともっと早い段階で動いて欲しいなあと思うのですが、なかなか重たい腰は上がらないのが現状なのでしょうか。

 

銀行や税務署、年金事務所などを舐めてはいけません、これは事実。宝塚市役所での放火事件は皆さんのご記憶にも新しいと思います。敵に回せば火をつけたくなるほどの容赦ない法に則った対応を迫られます。だから差押などされないように、事前に動かなければならないのです。

 

債権者だって鬼じゃありません、収入が低くて払えないではなくて、低いから今はこれだけしか払えないというイメージに切り替えてみてはいかがでしょうか?放火犯になるよりよっぽど前向きだと思います。

 

任意売却をする意義・・・競売でそのまま放置する。これもこれで方法としてあります。何の損もありません。ただ、ひとつだけ。自分で舵をきってゴールインしたという達成感はその後の生活に影響を及ぼします。競売でとられて全ての資産がなくなったと言う人と任意売却で大変だったけれども今がある!といった方は目つきが違います。

 

その後の人生設計に覚悟があり、絶対に平和にいく。だから当社は任意売却を推奨するのです。絶対的に任意売却の方が心身の披露はありますよ。大変です。

あなたはどっちを選びますか?

 

 

※おかげさまで連日に渡り数多くのお問い合わせを頂いております。スケジュール調整期間として新規面談のご予約を一時的に止めさせて頂いております。誠に恐れ入ります。ご予約は承りますが11月1日以降でのご予約となります。ご了承くださいませ。

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経営改善計画書と借入金返済スケジュール

 

  

現在、リスケジュールを申請されている企業は、再リスケ時に金融機関へ経営改善計画書の提出を迫られているかと存じます。中小企業金融円滑化法では、民間の金融機関は中小企業におけるコンサルティング機能を発揮と記されていることから、経営改善計画書が未提出という状況では、何らかの不利が発生すると考えられますので、誠実な対応に努めて頂ければと思います。

 

さて、経営改善計画書の作成におけるポイントとして、「いつから返済可能であるか?」という、返済開始の時期が焦点であることは以前にもお伝えしました。キャッシュフローから、返済原資を捻出させることが金融機関にとって納得して頂けるポイントとなります。

 

しかし、返済原資を捻出することは出来ても、取引している銀行が複数あるので、全ての銀行には返済できないケースが予想できます。このような場合は、「プロラタ返済」を提案することが一般的です。

 

本ブログでも度々紹介しておりますが、リスケジュールは「全行一致」なので、返済原資を按分することで、全ての銀行に対して借入比率に合わせた返済スケジュールを立案します。また、プロラタ返済を実行する上で、次のようなケースが発生します。「この銀行の借入残高は少ないから、早く返済したいなぁ」といった目論見は残念ながら通用しません。

 

重複になりますが、リスケジュールは全行一致になりますので、返済スケジュールは全行同時となります。経営改善計画書の作成する上で、上述のような借入金の返済スケジュールを添えることも検討して頂ければと思います。

 

財務施策に取り組まれている姿勢を、先方にアピールできる要因ともなりますので、是非実践してみて下さい。

 

 

 

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中小企業を潰させない!どんなことがあったって、継続してナンボの社長人生

クライアントに本気でありがとうございましたと言われたことがあるか?

 

こんにちは。台風が近づいているようですね。連休は月曜日だけお休みが取れる予定ですが、ものの見事に東京に一番台風が近づいてしまう休日となりそうです。買い溜めた本でも読む時間に充てようと思います。

 

昨日は久々にビジネスパートナーでもある当社CEOの大森とランチを一緒にしました。お互いに食事に関しては冒険しない性格・・・元不動産営業と金融マンの営業出身のコンビですから、昼ご飯なんて食べられればいい!という二人です。(悲)会社近くにある地下にあるレストランへ。

 

この岩本町で会社を始めて9月で4期目に突入。ずーーっと気になっていたレストランへ入りました。本当に冒険していないですね。和泉亭と言うハンバーグがおいしいレストランでした。お互いに現場をこよなく愛する二人なので普段はゆっくりとランチをする時間はとれませんが、二人共、これからはここの常連となりそうです。

 

さて、昨日は偶然にも東京某所で不動産業者として独立した社長さんのブログを拝見する機会がありました。プロフィ-ルを拝見すると事業再生や任意売却の心得も若干ありそうな社長さんでした。なるほど!これは、是非拝読させて頂こうと最初から当日までのブログを全て拝見させて頂きました。うーーんやっぱりか・・・・やはりこうなるのね・・・・こんな印象の残る結末のブログでした。正直、残念でなりません。

 

なんてったって、他社批判が多い、この社長さんだって所属する自分の業界自体を批判する、業界の嘘と真実を暴きます!のような低俗な内容のものばかりが目立つのです。ご丁寧にもその方のFACEBOOKにも同じブログが公開されており、お友達が、いいね!をたくさんクリックされている。うーーーーん、自己満足かいな。

 

他社や他の人間のことなんてどうでもいいんじゃない?私はそう思うのです。結局これって、任意売却すら実務としてできない、食えない社長さんの妬みなんですよね。

 

私も嘗て、そのようなブログを繰り返し書いていたこともありました。心ある当社支援先の社長さんのご指摘で辞めることができました。他への批判って書きやすいのとブログって一方通行ですから何を書いたってブログになってしまう。恐ろしいです。

 

それを書くことによって他社との差別化をしたい・・・・気持ちはわかります。結局、こういうブログを書いてしまう方ってお仕事が無いんですよね。だから妬んで他社批判をしてしまうのだと思います。きっとあなたのFACEBOOKフレンズの中にも悲しい気持ちになっている方がいらっしゃると思われます。気づいていますか?

 

毎日書くとなるとネタに困る(笑)毎日続けようとしているあなたのそのゴールデンスピリットには敬意を評したい。

 

だからこそ任意売却業界を批判して欲しくないです。大手でも零細でもそこのお客さんは満足していて、苦しんでいる債務者は少しづつでも救われているのですから。あなたが見失っている心の痛みの開放から。

 

あなたは売却の依頼を頂いて、売却中は挨拶さえしてくれなかった債務者の年頃の娘さんに決済前の引越しの場面で「ありがとうございました」と心からのお礼を言われたことがありますか?

 

競売開札の3日前にギリギリ決済を迎えることができて、依頼主から裁判所のエントランスで土下座されてお礼を言われたことがありますか?

決済前日の引越しを手伝って汗だくになったことがありますか?

 

引越し作業が遅れていて本気で依頼主を怒ったことがありますか?

 

駅まで社長さんの車で送ってもらっている最中に車中で、あなたに会うまではこの電信柱に車ごと衝突して死のうと思ってましたと本音でお話してもらったことがありますか?

 

中小企業事業再生、任意売却の世界、そう悪くはないですよ?他社批判をする前にご経験を積んで頂いた方がよろしいかと。あなたの会社が3年後、無事に今の当社のように4期目を迎えられることを心よりお祈り申し上げます。お客様を大切に!

 

今日はこの辺で。

 

 

この冬に当社2冊目の本を出版予定です。ご期待下さい。

 

 

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金融機関との交渉におけるテクニックとは

 

タイトルに「金融機関との交渉におけるテクニックとは」と紹介しましたが、
これに関する基本的な考え方に触れてみたいと思います。

 

まず、「交渉」という行為は自身の思惑を達成したい為に、相手との条件設定の折り合いを努めるわけですが、こちらからの要望を一辺倒に伝えるだけでは厳しいものがございます。

つまり、相手の要望も考慮しなければ成立しないということです。

 

上述を踏まえ、資金調達やリスケジュール(元金返済を一時的に止める)の交渉を進めていく中で、金融機関が納得するある一定までのポイントを想定する必要があります。

語弊があるかもしれませんが、妥協点を模索することもポジティブな戦略である場合が存在しますので、相手の立場になって客観的な判断に努めるべきでしょう。

 

金融機関は「稟議社会」です。
ですから、交渉に関しては担当者の方が稟議を上げ易い状況に誘導する手法が寛容かと考えられます。
簡潔に言うならば「稟議書に添付される御社の事業計画書」をイメージして頂ければ理解できるかと思います。

 

あとは、金融機関の融資担当者向けに販売されている書籍が参考になります。

相手がお金を出す判断基準等を知る上では、大変効果的なやり方かもしれません。専門書になりますので、インターネットからの購入をお勧めしますので、お時間に余裕のある方は一度目を通して頂ければ幸いです。

全国書店にて。

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中小企業における銀行との付き合い方

 

多くの企業が銀行から資金調達(融資)を行ない、財務施策を実行されていると存じます。

稀に「無借金経営」を実現されている企業様も拝見致しますが、現実問題として、自己資本だけでは足りない部分を間接金融という手段によって補填されているパターンが一般的ではないでしょうか。

 

銀行からお金を借りる場合、最も重要なポイントが「資金使途」になります。
その用途が明確でない限り、先方から融資を引き出すことは難しく、ましては希望する金額を満額調達することは一筋縄にはいきません。

 

上述を踏まえて、銀行から融資を受ける場合に必要なポイントを紹介したいと思います。
単に決算書を提出するだけではなく、以下の事項を考えて頂ければと存じます。

 

まずは「有意義なお付き合い」をする為にも、日頃からの情報開示が必要です。
既に実行されているかと存じますが、毎月の試算表の提出は最低ラインであり、これに加えて月次レポートを添付することで、実直な経営をしていることを先方にアピールします。

独自で作成した月次レポートを見る、見ないは先方の判断によりますが、このような誠意ある対応が一番肝心だと考えており、とりわけ中小企業であれば、こういった経営努力が後々になって有利に展開するかもしれません。
また、試算表・月次レポートを郵送後、先方にお電話することも大切だと思います。

 

そして、大本命となるのが「事業計画書」の作成・提出です。
先述した資金使途についても、ポジティブで実行可能な計画があって、初めて資金調達が実行できることから、この事業計画の作成に関しては緻密に行なう必要がございます。

一方で、現在リスケジュールを実行されている企業も、事業計画と経営改善計画は生命線となりますので、進捗状況の確認も含めて、「自社の立ち位置」を客観的に把握するようにして下さい。

最後に、これらの作業が整いましたら先方に書面で提出し、意見やアドバイスを受けることでコミュニケーションの醸成に努めて下さい。

日頃からの誠実な対応と情報開示が、銀行とのお付き合いではポイントになります。これを機会に、再度見直しや修正に着手して頂ければ幸いです。

 

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自宅リースバックの心得

 

こんにちは。昨日は非常に熱い一日となりました。私の大嫌いなムシムシ感もありましたね。笑。さて、昨日は千葉県館山市内の一戸建てのリースバック取引のお引渡しを無事に迎えることができました。

 

この館山駅周辺というのは非常に風情があって素敵な街です。南総里見八犬伝に縁のある館山城も取引を終えたあとにお客さんに案内していただきました。ちょっと上り坂が苦しかったですが、天守閣から望む館山市街と東京湾は本当に綺麗で良い風が吹いておりました。

 

それと同じ千葉県出身ということで昔から応援しているロックバンドXJAPANのYOSHIKIさんとTOSHIさんの生まれ故郷でもあるこの館山市。人づてに聞いてYOSHIKIさんのご実家も外から10秒ほど見させて頂きました。これはこれで立派なご実家でございました。

 

さて、リースバックのお問い合わせ最近では非常に多くなってきております。また、ホームページの検索ワードランキングでも自宅リースバックやリースバックスキーム、工場リースバックなどは常に上位です。

 

定期的にこのブログでもリースバックのことについて書かせて頂いておりますが、今日は再度確認するために書かせて頂きます。まず、リースバックのメリットとして絶対的な事は賃料を新オーナーである当社提携の不動産投資会社へ支払うことにより住み続けることができるという点ですよね。

 

これに尽きると思います。公立の小中学校へ通うお子さんがいらっしゃるご家庭であれば学区を変えなくて済むのでストレスは無いです。更に、一番の稼ぎ頭として頑張らねばならない旦那さんも今までどおりの生活が守られるため、何のストレスもなく今まで以上に仕事に集中できます。

 

逆にデメリットとして、新オーナに対して最低でも年利10%÷12ヶ月の賃料を支払わなければならないこと。決して安くはないのです。一般的には3年以内にご家族のどなたかご親戚の方の名義で買い戻さなければならないプレッシャーもあります。

 

この3年以内に誰が買い戻すのかを曖昧にするために多くのトラブルが発生しているようです。当社においてはリースバックでの取引を希望される方に対してまずお聞きすることは、現時点でご親戚やご友人でご購入できる方がいらっしゃらないかということです。不動産投資会社を通さずに負担の少なくて済む一般の住宅ローンで対応する方がそれだけ支払う賃料も少なくて済むからです。

 

なかなかいらっしゃらないのが現状ですが・・・当社においては可能な限り、リースバックで不動産会社に所有権を移転する際には誰で買い戻すかを明確にしその方の住宅ローン仮審査の結果を待ってから判断することが大半です。この背景には、リースバック後の賃料支払い不能による二次破綻が増加傾向にあるからです。

 

リースバックを完了させ、一時的に住み続けても意味がないのです。住み続けることができた暁には買い戻さなければ意味がないのです。最近では非常に怖いリースバックのデメリットも出てきております。

 

それは、半年後でも3年後でも不動産投資会社から買い戻す際にメガバンクや地銀さんの住宅ローン融資が付きづらくなっていること・・・恐ろしいですね。理由は諸説色々とありますが、一つはリースバックに対応してくださる誠実な不動産会社が相当に限定されてきており、全国の金融機関の間でも名が知られてきていること。買い戻す方への住宅ローン融資に非常に警戒感を持ってきているということです。

 

結果、住宅ローンを出してくれるノンバンク系がリースバックの買い戻し融資で大盛況だとか・・・・困った話です。金利は約4%程度であり、買い戻す方への負担は増大します。リースバックをご希望される方はまず、自宅を手放したくないという気持ちよりも誰で買い戻すかを慎重に打ち合わせしましょう。

 

今日はこの辺で。

 

 

 

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会社は、船

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会社は、船


株主と会社の関係は、そのルーツを中世ヨーロッパの貿易船の在り方にあったという説があります。船主と、船の航海士とその船員の関係。納得できる説です。


当時の貿易船は航海術が進んでいたいたとはいえ、まだまだ、未開の地も多く海図も正確ではなく、無事に航海を終えて帰港する確率が今より格段に低かったでしょう。無事に帰港することが出来れば、貴重な香辛料や、希少な品々が手に入り、莫大な利益を得る事が出来た。危険を冒してでも挑戦する価値がある事だったに違いありません。


ここで株主と会社の成り立ちの基礎ができ始めます。


つまり、中世ヨーロッパの貴族達は資産やお金はあるが、自ら航海に出て命を危険にさらすのは嫌だと考えます。でも、自分の資金で船を造らせて持つことは出来ます。


一方で資産やお金はないが、航海術を学びどんな危険な海でも乗り越えてやるという人が気概ある航海士がいます。


すると、貴族は、自分の船で貿易をするために優秀な航海士を雇い航海に出てもらうという、とても自然な雇用関係が生まれます。そして、依頼された航海士は、航海に出るために仲間の船員を集めなければなりません。


航海から無事に戻ったら、船主の貴族は、持ち帰った品物を購入したり、売却した利益を基に航海士とその船員達に報酬として支払います。船のオーナーと、任された航海士(責任者)、そして乗組員。


会社に例えれば、船主が株主、航海士が代表取締役、乗組員が社員。というシンプルな構図でしょう。


このシンプルな構図から、現代に至っても、株式会社は基本的にはこの構図と変わっていないと私は思うのです。


船主である資本家が1人から、複数人で出資出来るようになり、出資の証として株券として発行して複数人の株主となっている。船主から任される航海士、今では株主から任される代表取締役や取締役、そして船員つまり従業員。


会社は中世の航海ほど命の危険はないので、船主兼航海士が成り立ち、株主兼代表取締役の中小企業が多いですけど。


会社の利益配分で迷った時、経営方針が定まらない時、人事問題が出てきた時、この原点に立ち戻れば、もしかしたら解決の糸口が見つかるかもしれません。


この貿易船の一航海毎の利益分配を明確にするために取り纏めたものが、決算書の起源とも言われている説もあります。

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正しき事と、儲けるという事

昨年『あきらめるのは早すぎる』という本を世の中に出しました。有名人の本でもなければ、多大な広告費を掛けられる訳ではありませんが、この本をきっかけに当社に足を運んで頂き自殺を踏みとどまって、再生に向けて前向きになって頂いている方々がいます。

 

この本を世の中に出せた事は関係者一同正しき事として捉えています。でも、儲けたのか?といえば儲けてはいないでしょう。特に出版して頂いた旬報社様には採算の合わない出版となってしまっているのではないかと思います。

 

でも、この出版で自殺から踏みとどまり、前向きに生き始めた人達がいます。その面では良かったと言ってくれています。正しい事をしても儲ける事が出来なければ意味がないとお思いになりますか?一見そう思いますよね?

も、その後の他の出版物と合わせての広告費負担の分担等で当社も負担するなど直接的な売上での儲けがなくても派生的なコスト負担の軽減がありました。トータルで売上が少ないから利益が出ていないので、この出版では赤字にしてしまっているかも知れません、しかし派生的な評判や広告といった事まで考慮すれば、まあ許容出来る出版だと言って頂いています。

 

正しき事と、儲ける事が直線的には一致しない事を身近な例で示してみました。今、風潮として取締りの強化が進んでいるようです。正しき事を強化しているようです。金融機関しかり、食品しかり、雇用状況しかり。不正や、不誠実を正す事は良いことであると私たちも思っています。不正な銀行融資は許される事ではありません。

 

食材表示の偽りは、顧客の食す事への期待と安心に対しての裏切りであり損を負わせていますね。期待込みで対価を支払っているわけですから。過度の労働を要求して低賃金で雇用する、残業代を支払わない。

 

働いている人にとっては我慢出来る事ではありません。それらをすべて政府や関係官庁が法律や条例で取締り、縛っていく。規制や許認可での業務を縛り、管理する事は、一方で業務の自由を奪い、経営者からチャンスを奪いかねません。


正しい事と言うのは、一方向の見方でしかないことを忘れてはいけないと思っているのです。


儲ける事は経済拡大と経営にとっては正しい事です。利益追及そのものを悪とは言えないでしょう。食材の偽装表示も、雇用環境の悪化を容認するブラック企業も、この利益追求、儲ける事を最優先してモラルの正しさをおざなりにしてしまった結果でしょう。


正しく儲ける、顧客に満足をしてもらいながら儲ける。このバランス感覚は経営者に絶対に必要な事だと思っています。儲け重視で、顧客に損をさせたり、満足させられないモノやサービスを提供する会社は、もう一度、そのモノの価格や、サービスの価格を見直して正規の値段(プライシング)で世に出して行きましょう。

 

値段のダンピング競争から、企業が生き残るために侵してはいけない不正行為を生み出してしまうのかもしれません。正しき事と、儲けることは提供者と消費者の需給のバランスがとれた時に達成可能なのだと思っています。どちらかが自分のメリットだけを押し付ければ、その歪みは不正を生み出す原因になります。


感謝に対して、出来る限りの報酬を支払うという感覚で会社を経営すれば、きっと皆が幸せとまでは言いません

が、公平感と納得感を持って生活していけるのではないかと思っています。