2013年9月アーカイブ

任意売却事業再生ブログ:従業員50人未満の社長さんのための事業再生バイブル

 

経営は、貸借対照表(バランスシート)に目を向けて!損益だけじゃ目標を見失うかもしれません

よ。

 

売上を最重要ポイントとして経営するのは当然のように思います。ただ、売上だけ良ければいいというだけじゃ経営とは言えないのが現実です。

 

経営者の中には、損益シート(PLシート)は毎月確認して、売上から、原価、販売管理費を見て、経常利益、当期利益の積み上げ状況は把握しています。という人も結構います。

 

しかし、売上重視、PL確認までの経営者には、何でうちは資金繰りが厳しいんだろう・・・と首をかしげる経営者は多いのです。

 

よく会社の話をするときに、その会社の年商で話をしますよね。うちは1億円規模の会社だから・・・、30億円規模の会社だから・・・と、一つの目安にはなります。

 

また、従業員10人程度の会社だから・・・、30人程度の会社だから・・・と従業員規模で話をする事もありますね。おおよその会社の規模を想像できます。

 

また、税金を払うために仕事しているようなもんだ・・・とか、返済の為に仕事しているようなもんだ・・・とかいう少しネガティブな話をする経営者もいますね。

 

売上高や、従業員数で話をする経営者は、PLシートを頭において経営をしている人のように思います。

 

税金とか、返済について話をする経営者は、資金繰り表(CF)を頭において経営をしている人のように思います。

 

この2つのタイプでいうと、前者PL経営者は、資金繰りにはあまり窮していない状況が多く、資金繰り(CF)経営者は、日々の資金繰りにもちょっと厳しいと思っているタイプに分かれます。

 

共に経営が厳しい状態になる黄色信号が灯っているのは同じなのです。資金繰り経営者の方が、ちょっと程度が厳しいかなという違いに過ぎないと経験から思っています。

 

会社の経営とは、その会社を将来どうしたいか?が無ければ話が進みません。日々の業務をこなしていけば、いずれ会社は大きくなると思っている経営者がいたら、楽天的過ぎますよ。と言いたいですね。それでうまく行く場合もありますから、否定はしませし、むしろ幸せだなあ・・・と、うらやむことです。

 

ここで言いたい事は、貸借対照表(バランスシート/BS)こそが、会社をどうしたいか?を考える資料となります。ということ。

 

資金繰りで日々のお金を確認して、PLシートで損益を確認したら、BSで規模を確認しながら戦略を立てる事。それが経営するという事だと思っています。

 

そして、この3つ、一般的には、財務3表(BS、PL、CF)を一体として頭の中に置くことこそが、経営者に必要な思考だと思います。

 

お金の価値基準もBSで変わってくる事がわかると思います。例えば、毎月100万円の支払いがあります。としたときに、その金額が大きいか、少ないかはその会社のBS規模で捉え方違ってきます。

 

売上規模でもあるからPLも無視できることではありませんが、現預金が常に3億円ある会社と、現預金が1,000万円しかない会社では、100万円の捉え方も違うでしょう。

 

また、1億円の借金のある会社の返済額と、10億円借金のある会社の返済額としも100万円の捉え方は違ってきます。

 

資金繰り(CF)とPLだけで経営して行こうとすると、お金の価値観も狭小になってしまうかもしれません。

 

せっかく経営者として社会に事業として出したのですから、お金の価値観を楽観的なものにして行きたいものです。

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サラリーマン世帯のリースバック

 

こんにちは、ものすごい豪雨ですね。警戒していただきたいと思います。

  

さて、8月~9月にかけては一都三県の任意売却のご相談が集中してきております。多いのは圧倒的にサラリーマン世帯のリースバック希望の方です。

 

まだまだ任意売却のリースバックへの心得と知識の甘さが目立ちますね。幾度となくこのブログにもリースバックの要点について書かせて頂いてきましたが、再度徹底させて頂こうと思います。リースバックとは

 

 

■新たに借金をすることと同じであることの認識が必要

新たな所有者がご友人であれ知人であれ身内であれ不動産投資業者であれ、そのまま引っ越さずに済み続けるには賃料を支払う必要があります。購入するために捻出してくださったその購入価格及び諸費用は旧所有者であるあなたの借金であることをお忘れなく

 

 

■賃料設定は決して安くはない!平均で年利10%

特に不動産投資業者が一時的に所有してくださる場合は平均で年利10%でお金を借りているのと同じ。安易にリースバックでの対応はご決断しないでください。その毎月の賃料を本当にお支払いできますか?

 

 

■一時的な所有期間は短くても2年以上所有してくれる余裕のある業者さんを選択すること

この所有期間のトラブルでのご相談が増えております。特に不動産投資業者が所有する場合、必ず将来的に買い戻さなければなりません。つまり所有している間の賃料は投資配当金として業者さんの儲けになるわけです。

 

条件整えば一括でドンとお金を出してくれるわけですからこれは仕方のないことです。最低でも年間単位での所有期間を設けないとお身内のどなたで住宅ローンを利用して買い戻すのかということも曖昧になってしまいます。

 

一時的にまとまった生活費を事前に無条件でお渡ししますなどと餌をぶら下げて、3ヶ月~半年間などの短期間での所有期間でリースバック契約をする業者が増えております。結果、買い戻すための名義人も見つけられないまま、所有期間が経過して他人へ売却されてしまうトラブル急増中。

 

 

■春待ち症候群は身を滅ぼす

リースバック契約後の賃料支払いのため今まで専業主婦だった奥様がパートに出て収入を増やすから大丈夫ですと言い切るご相談者が稀にいらっしゃいます。非常に力強い前向きな選択ですが、逆に考えると体調を崩されて働きにでることができなくなったら!・・・・・ということまで考えていただきたいなと思います。

 

サラリーマン世帯の場合、一般的な考え方は一家の大黒柱であるご主人の収入減少や突然の解雇によって仕方なく任意売却を選択される方が殆どです。その旦那さんの定期的な安定収入を確保することができないまま上記のように新たに働きに出る等の選択をされる方がいらっしゃいますが、ここが一番慎重に冷静に判断をしたいところです。

 

 

昨日にご相談に来られた港区内のご相談者はせっかく苦労して10年前に新築した注文住宅を手放したくないというご夫婦でした。お気持ちはわかります。安易にリースバックを考えていらっしゃったようで、上記の全てのお話をさせていただいた後は驚いていた様子でした。

 

ずは来週の連休を利用してご親戚等にお話をしていくらかのご援助を申し出るとのことです。私ももちろん同席させて頂きます。そういった下準備を得て、再度じっくりとお話を重ねて始めてリースバックが可能かどうかを判断しなければなりませんよね。銀行への交渉もがんばりたいと思います。今日はこの辺で。

 

 

 

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