2013年5月アーカイブ

任意売却事業再生ブログ:従業員50人未満の社長さんのための事業再生バイブル

情報収集が必要です

 

経済産業省では、今月6日に全国580か所で中小企業・小規模事業者に「経営改善・資金繰り相談窓口」を設けたそうです。経営改善支援や資金繰り支援に向けた「経営改善支援対策」及び「同 対策の速やかな実施」を決定したとのことです。

 

窓口は、今までにある経産省管轄の各都道府県の保証協会がなじみのあるところでしょう。弊社のコンサルタントとしては、『経営改善支援対策』が具体的にどんな対象先にどのような条件で、どういった手続きを必要とする。までが出て来て貰いたい。それと『同対策の速やかな実施』について、告知をなるだけ多くメディアを通じて行って欲しいと願う所です。

 

茂木大臣の所信表明では、「平成24年度補正予算は、経済産業省関係で約1.2兆円と過去最大規模であり、これまでとは次元の異なる対策を措置しています。

 

具体的には、民間投資の喚起、研究・技術開発投資による経済活性化、中小企業・小規模事業者支援、グローバル展開支援、復興防災対策、の5つの柱で構成されています。」とあります。時限の異なる対策とは・・・期待してみたいところです。

 

15日の麻生大臣の記者会見でもおもしろいと思うところがありました。民間会社の給与のベースアップについてです。 「このところずっと20年間ぐらい給料が抑えられてきていますので、その分についてきちんとしたものにすべきだということを、私どもはそう思っていました。

 

私らが会社をやっていたころに比べて労働分配率は随分下がっていますので、そういうところがきちんとされないといけないと思っていたのですが、ただこれは国際競争をやっている今の時代において、いわゆるベースアップをするというのはなかなか今後のこともありますので、海外との国際競争の意味から人件費は難しいところだとはよくわかります。」

 

特に『私らが会社をやっていたころに比べて労働分配率は随分下がっていますので、そういうところがきちんとされないといけないと思っていた』というところは、麻生大臣自身が、麻生グループの麻生セメントを経営していた経験から出ている考え方なのでしょう。

 

麻生さん話や考え方って一般経営者が分かりやすい発想があると思うのです。先日もゆうちょ銀行の住宅ローン事業の新規参入には、審査能力がないでしょうという事で認可を渋りましたね。

 

現場認識でもそう思うと思うことを発言されている気がしています。自民党政権奪還から3か月が経とうとしています。経済再生には株価も円も追い風のように見えます。

 

金融機関も、景気低迷の中で債権格付けに縛られながら取引先と対応する事で精一杯というところから、前向きな資金の活用に乗り出したいようです。この流れを、中小企業、零細企業、小規模事業者まで取り込んで行かなければなりません。

 

待っていて、誰かが、景気が何か運んできてくれる訳ではないです。この流れを自らに取り込むように行動しなければなりません。忙しい日常に、日々何とかやっていけるから変化を望まない中ではチャンスを掴めないです。一緒にこお流れを取り込んで、今何が出来るか、何をすべきかを行動しましょう。

 

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中小企業が自ら興すデフレ脱却!

 

アベノミクスで景気上昇の雰囲気の中、実態の中小企業への明るい話題はまだまだ少ないと思います。日経平均の株価の上昇が中小企業の利益の増大、個人所得増大につながるには、先が長い。

 

今までの流れとしては、投資資金が上場会社の株価上昇によって上場会社の資産増大、それによる与信効果もプラスに動き上場会社を中心に間接金融(融資等)で資金調達も可能となり、生産増大、設備投資拡大、新規大規模プロジェクト開始。

 

そこから関連会社の中小企業へ外注として発注が増大、そして日本の企業の90%以上を占める中小企業の経営者や社員の収入の拡大という流れがセオリーでした。その流れで行けば、今の政府の言うように、国民の実感までには時間が必要というのも分かります。

 

しかし、進められてきたグローバル化で投資資金が上場会社の実需(生産の拡大や、設備投資)の資金使途に向いているかといえば、傾向が違う。投資資金は、投資資金として回され、実需に回されない傾向もあれば、設備投資先が海外の拠点の拡大に回される傾向もある。

 

つまり、日本国内の内需拡大に資金が必ず廻るという状況ではないという事。すると、想定していたかつての経済循環の中での国民の収入向上までのルートは不確かなものになってしまう。そこに、私達中小企業は、どう対処していったらいいのか?

 

当社が今クライアントに提案して取り組んでいるのは、自ら出来る事として勇気を持って適正価格での商品やサービスの提供です。自分達から引き起こすデフレ脱却です。

 

初めは怖いです。値下げ競争の激しい中で付加価値を付けたとしても、値段が高いという理由で売れなくなる。受注ができなくなる。

 

実はそんなことはないのです。

 

その商品やサービスを欲しいと望む人達にとっては、確かで安心な商品を、安心して購入出来る事、安定的に供給して貰う事に価値を感じている人は多いのです。

 

そして大事な、大事なポイントは、その安心や安定を需要者側に供給者側がきちんと伝えるという事です。

 

消費需要がそれほど拡大はしていない中、売上不振で悩んでいるのなら、資金繰り管理と共に、抜本的な事業の再建に取り組んでみませんか?ご相談お待ちしています。

 

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営業譲渡という再建手法を考えるとき!

 

 

個別の会社・個人になると、悩みは千差万別。皆がこれから上向くぞ!と実感出来る訳ではないですよね。

 

クライアントの方々と最近特に多く戦略として立て、実行しているのは、MAの中小企業版とも言うべき営業譲渡による再建です。

 

売上が伸びる見込みがある、若しくは、売上が半減してでも売上があるなら、有効な手法の一つなのです。

 

例えば、資金繰りが厳しくて...言い換えれば、借金の返済額が厳しくて...と言った場合。

 

 

いくら売上を上げても、返済優先に資金繰りを計画すれば、固定費の削減だけでは間に合わず、役員の報酬を含め社員の給料を下げる。

 

または、解雇リストラ...といった事態になりかねません。皆に不幸な状況です。

 

 

 

 

売上が落ちてお金がないから、会社を存続させる為には仕方ないと思う前に、考え方を変えて、事業の強みを活かしつつ、自分も、従業員もハッピーになれる方法はないかと考えて欲しいのです。選択する方法があるのですから。

 

 

景気が上向いて売上げが伸びそうな状況なのに、最低限売上げがあるのに、不景気の時の借入れの返済を重い荷物として抱えたまま存続しても、自分や従業員の報酬を増やすのはいつになる事やら...

 

 

 

ならば、黒字化出来る事業を把握して、その事業をそのまま新会社でやれるように出来たとしたらどうですか?苦しい時期に借り入れた借金の返済を考えずに資金繰りを考えられたらどうですか?

 

 

"利益を、自分を含めた従業員に還元出来るようになりますよね"

 

 

現時点で営業利益が黒字なら、新会社で売上げを伸ばしながら、拡大戦略が図れていくこともあるでしょう。

 

 

新規に調達した資金を投資しても、返済に資金が溶けて無くなることはないですから、投資も純粋に事業拡大の使途に使えます。第三者から調達するとしても、その使途の健全性をアピール出来ます。

 

 

『うちの会社も厳しいらしいから...』と嘆いている従業員も、

『今から売上を上げていけば、自分にも還元されるんだ!』とモチベーションが上がりますよね。

 

 

中小企業のMAにおいて、売り手側の希望として、従業員の引き継ぎがよくあります。

買い側も状況を理解してくれて、受け入れてくれるケースが多いです。

 

 

ちゃんと事業状態を示せれば、買い側も安心して事業を引き受けられます。

もし、厳しい状態の現会社に、『売上げが今後見込めるから、資金を貸してくれ、または、出資してくれ』と頼んでも、その出した資金が返済に溶けてしまう可能性がある。

と思えば資金は出し難いです。

 

 

 

でも、黒字事業を新しく会社として買い入れて、債務は引き継がないとしたらWINWINMAになるでしょう。

 

 

"過去の重たい借金を背負った状態で、事業を存続する事が、会社の為にも、社長の為にも、従業員の為にも苦しいと思うなら、抜本的な再建を!"

 

 

自身の会社も、売上げが上がりそうだと考える反面、返済が多く資金繰りが厳しいと考えるなら、一度相談に来て下さい。

 

指標は指標、うちには関係ないと思いがちですが、こういった上向きな指標が景気回復のマインドとして浸透していく事で、本当に消費が伸び、設備投資が増え、景気が上がっていくことがありますから、期待をしたいですね。

 

 

 

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 今、景気が良いというのはバブルと一緒?

 

前回の衆議員選挙で民主党が惨敗してから、日経平均の上昇と高値継続が続いています。円安も一気に加速してから安止まりです。アベノミクス効果で、デフレ脱却、国民の所得上昇、景気の好循環がなされれば、本当にいいのですが、どうも雲行きが怪しい気がしてなりません。

 

私達は、多くの協力者や提携先と情報交換をしていますが、その中での一致する感触は「雰囲気先行で株式市場と、円安が進むと、良くなるのは投資市場だけでマネーゲームが活況になるだけ。実態のある事業収益の増大や、資産価値上昇がなければ、バブルと一緒」という感じです。

 

いやいや施策も出てるという方もいらっしゃるでしょう。、確かに5兆円の補正予算が組まれ公共事業が発注され、復興加速の為に19兆円の復興予算が組まれて事業に回されているはず。という方もいらっしゃるでしょう。私もそう思います。いや、思いたいです。国難の不況時に財政出動で国の経済活動を後押しして、その波及効果で国民の皆が豊かになるように誘導される。本来そういうものですよね。

 

波及に時間がかかっているだけなのでしょうか?公共工事受注の大手建築・建設会社・ゼネコンに利幅の高い公共工事が請けられているという話もあまり聞こえて来ないのです。これは、私達が知らないだけかもかもしれません。では、被災地の復興は進んでいるのでしょうか?

 

先日の3・11を振り返る報道を見たり、現地に報道取材の為に足しげく通われている方に聞いてもあまり進んでいないとしか聞こえてこないのです。国民の負担で借金をして公共事業促進と、復興にかけられた膨大な金額のお金。いったい今、どこにあるのでしょうか?みんなで注意深くその使い道を見極めて行きたいと思います。

 

投資資金が活況を帯びても、その投資先の会社の事業が拡大して、利益が増えたり、資産価値が流動性を伴った価値として上昇しなければ、絵に描いた餅です。円安に振れて輸入コストがあがる以上に、諸外国に物が売れなければ円安も大喜びという訳には行かないでしょう。

 

円高の時に消費者に、円高還元で輸入物が大幅に下がったという認識は持てていましたか?デフレ環境と相まってあまり目立たなかったのではないでしょうか。今、はインフレターゲットで物価が上がる方向プラス、円安で輸入コストが上がります。消費者に対しては物の値段が上がって行く要因ばかりです。

 

優良上場会社に勤務していれば、労働組合の労使交渉もあり、収入が僅かにでも上がって行く可能性がありますが、中小企業には直に資金が廻る仕組みが出来て、需要が伸びなければ経営陣だけでなく、個々人の給料は上がりにくい環境です。

 

また、新規参入の会社がどの業界でも入って行きやすい環境の整備も必要ではないかと思います。国策で特定業界の特定企業に優遇措置をとるような市場環境にしてしまえば、新規参入の障壁が高くなり貧富の差が拡大し、その差を埋めるべく個々人の努力によるチャンスが報われる社会はなくなってしまいます。

 

今、新たな社会への取り組み方、市場への挑戦が求められているのだと思います。旧態以前とした考え方では、新時代は生き残れないかもしれません。まずは、行動しましょう。

 

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今の景気判断の指標は、すでにバブルの指標では!?もう失われた〇〇年なんて欲しくないです

よね!?

 

さて、いよいよ経済景気指数の二大柱の一つ株価が戻るどころか、バブルを思わせる数値を示し始めましたね。株価では日経平均15,000円を越えました。株価ってどうとらえます?

 

当社の人間は、こう考えているんです。日経225に組み込まれている上場企業のBS上の資産で、実態価値を想定した金額(換金したらいくらになるか)から割り戻した株価っていくらくらいなんだろう?という視点と、上場企業のPL上の営業利益と、成長予測を想定した金額(儲けがいくらになるか)を割り戻した株価っていくらなんだろう?の2つの視点があります。

 

政権交代からアベノミクス効果で金融緩和が先行していく中、日経平均はうなぎのぼり。様々な要因をプラスに変えて上昇し続けています。勝手な当社内での実態にあった日経平均株価は13,000円前後かな?と思っていました。それを越えればバブルだよね・・・と。

 

バブルの定義としては、実態価値を上回るマーケットでの価格がついた時がバブルだと定義づけてみました。実態価値を上回るマーケット上の価格は、マーケット内でのマネーゲームと化してしまう。その上下(ボラティリティ)を予測しながらお金が動き出す。実態の価値は蚊帳の外になりがちです。実態価値を私達は常に大事な指標として独自で認識しています。

 

それは、不動産を扱う立場からも大事な認識なんです。今、不動産が活況という話も良く聞こえてきます。これは日本に限らず景気が上がって行く過程ではどこの国でも話題になります。でも、そんな中で気を付けて、冷静に見てもらい事があります。

 

不動産取得者の取得理由です。余剰資金を投資で回すために、投資用に不動産が買われていく中で不動産価格が上がって行くと必ず不動産価格は急落していきます。なぜだと思いますか?

 

簡単な話です。投資用という事はそこに賃料が発生しなければなりません。賃料を発生させるには、そこを借りて使ってくれる人がいなければなりません。それはオフィス(事業用)レジデンス(住居用)問わず同じです。借りて使う人は、オフィスなら実態の事業収益があり、その中から賃借料を捻出して支払います。また、レジデンスならサラリーマンでも実態の給料の中から支払います。

 

つまり、そこを、想定する対価を払っても必要と思って借りてくれる人がいなければ投資をしては成り立ちません。投資対象の物件は、賃料想定を高くしがちです。リターンが高い方がいいのですから当然かもしれませんが、賃料が割高な物件では、借り手が付き難くなります。悩ましいところです。

 

それに、投資目的の場合に取得費に金融機関からローンを組もうとすれば、金利が高くなったり、返済年数が短くて月次のキャッシュフローが悪くなって持ち出し支出が増えて赤字になることがあります。そうすると、いつまでも赤字のままの投資不動産を持ちきれなくなり、売却となります。自然な流れです。そういう物件が多くなると、売るに売れなくなり売値がどんどん下がって行きます。

 

どこまで下がるのか?その物件を買って使いたいという人が手を出す価格まで下がります。買って使う目的で購入することを、実需目的で買うといいます。つまり、この実需目的で買う人が買う価格が実態価格なんです。

 

逆に言えば、投資目的であっても、実需目的の人がローンでお金を借りて買って、その返済をするよりも低い賃料設定で貸せるように投資物件を購入していればいい訳です。それには、取得経緯やローンの比率の調整で可能だと思います。

 

話を結論づけて行きますね。感のいい人や知識がある人にはもうお分かりだと思うのですが、不動産が活況で景気が上がるとする指標にするには、不動産の取得目的が実需で伸びる必要があるのです。今は投資対象不動産の価格が上がる事で不動産が活況となっているようです。実需価格で上がって行かないとかつて来た道、歴史は繰り返すという事になりそうです。

 

株価もそうですが、不動産にも似たような実態と乖離した傾向があります。雰囲気に惑わされず本質や実態に目を向けて行きましょう。

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任意売却と笑顔と涙

 

こんにちは。GWもあっという間に終了しました。今年は間に平日が挟まった形の珍しいGWでした。お天気も良く、観光地や飲食店もなかなかの大盛況だったのではないでしょうか。来年のGWも楽しみです。さて、昨日の連休最終日は千葉県緑区のおゆみ野のご相談者宅を訪問しました。今週の木曜日に買主様へのお引渡しが予定されております。

 

この連休中に荷造り作業をして、昨日にようやく至近の賃貸マンションへ転居されました。当社へご相談に来られたのは2月の下旬。寒い日でしたね。旦那様と奥様、お二人でわざわざご来社いただきました。希望されていたのはリースバック。しかし、当社の査定のもと、リースバック後の月々の支払いを算定したところ支払える額はご夫婦二人で働いてやっと払える賃料でした。どうすべきか?私も必死に悩みました。

 

おゆみ野というエリアをご存知の方もいらっしゃるかと存じますが、綺麗に開発された一戸建て住宅が建ち並ぶ素敵な町並みを形成している千葉市を代表する大規模開発がされた街です。非常に人気があり、今でも開発が進んでおります。JRの駅で言えば鎌取駅です。非常に微妙な収支のバランスであるこのご相談者。私は思い切って旦那さんにお話しました。

 

高校生の娘さんと中学生の息子さんがいらっしゃるこのご家族、これから学費等が一番かかるこの時期にリースバックをするのは非常にリスクがあること、生活費を限界まで削減しなくてはならないことを考えると得策ではないこと。特に中学校の息子さんの学区を変えないように賃貸物件を探すことをご提案しました。何度も何度も旦那さんと打ち合わせをし、結果的にこの旦那さんは家族の安泰を取りました。

 

私も非常に心苦しかったですが、住宅ローン破綻→無理のあるリースバック→月々の賃料支払い困難→強制退去という図式がここのところ増加していることも各不動産投資会社からよく耳にします。その賃料が支払えなくなってしまっている元の所有者さんたちの殆どが無理な賃料設定のリースバックなのです。

 

不動産投資会社には当社だけでなく、数多くの任意売却業者からリースバックの案件が舞い込みます。中には会社の資金調達のためのリースバックと称してリースバックスキームの提案をしている企業があると聞きますが、とんでもない話です。金利10%での資金調達などやらないほうがマシです。

 

昨日は夕方にこのおゆみ野の自宅を訪問し、室内をチェックして新居へとご相談者が旅立ちました。今まで殆ど口を聞いてくれなかった高校生の娘さんも私に話しかけて下さり、冷たいお茶を頂きました。

 

「どうもありがとうございました」と笑顔でお礼を言われた時の気持ちは何にも代え難いです。リースバックでなくてよかった、良い買主さんも現れて本当によかったです。「これでこの家に出入りするのが最後なんですね」、奥様が目に涙を浮かべて引越し作業を続けておられました。

 

残ってしまった残債もそれほど多くはないので、旦那さんも、奥様もまだ若いですしいつかまた新しいご自宅を購入していただきたい、そんな気持ちでいっぱいになりました。今日はこの辺で。

 

 

 

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任意売却という新生活へ向けた心と体のリフレッシュ

 

こんにちは。いよいよ今日でGWも終了ですね。私も前半と後半の一日ずつに丸一日休暇を取れる日がありました。静かな山あいの一戸建ての庭でBBQ、高校時代の仲間や子供達とブラックバス釣りともんじゃ焼きパーティ、昨日は千葉県の有名でリーズナブルな焼肉を食べに行きました。

 

見た目と味は高級焼肉で値段は本当に庶民の味方でした。千葉県旭市の「今久」さん、別に宣伝料をもらっているわけではありませんが、本当にオススメです。当社アセットアシストコンサルタントの新規面談のGWはもうちょっと長引きそうです。GW中~24日頃までは連日の予約が入っている状態となっております。

 

毎年のことになりますが、何故かこのGW明けというのは非常に新規面談数が増加します。GW中に新規面談で来社された任意売却のご相談者も休み中にお子さんと一緒に遊んでいたら住宅ローンの滞納のことが突然恐怖に感じたとおしゃっておりました。やはりお子さんの事を心配されて当社にご相談に来られる方というのも少なくありません。

 

住宅ローンを滞納したから自宅を売却しなければならない?勿論ですが、それは物理的なことであって本当に大事な事はそのまま何もせずに動かなければその自宅は競売で落札されて終わりということです。

 

インターネットの競売物件閲覧できるBITなどを見ていると関係人の陳述のところに債務者の方がそのまま住んでいらっしゃるケースが数多く見受けられます。それを見るたびに私は、この人たちは今まで何をしてきたんだろうか?と非常に残念な気持ちでいっぱいになります。

 

もちろん、中には他の任意売却業者さんで売却中だけど仕方なく競売になってしまったというケースもあるのですが、まだまだその任意売却業者にまでたどり着けていない方々が多いように思えます。

 

計画的なお引越し、引越し代の捻出、銀行担当者からの電話連絡からの開放、何といっても任意売却によって期間内に買主を見つけて次の新生活への道を自分でやり遂げたという達成感、これぞ任意売却をやることの本当のメリットであると思います。

 

仮に任意売却を実施したが泣く泣く競売になってしまったという方を今まで数多く見てきましたが、最初から諦めて動かずに競売にて落札されてしまった方との違いは目つきと心のニュートラル化であるとも思っております。

 

腹を括って任意売却をする!と決めた人間の目はそれはそれは輝かしいものです。買主さんが決まって、その自宅を退去するお引越しの日、活き活きと作業に没頭される旦那さんの後ろ姿は勇ましくも思えます。

 

奥さんとお子さんと、何よりもこれからも一家の大黒柱として生きていくあなたのために、まずは当社でお茶でも飲みながらお話しませんか?一般の方の任意売却のご相談は無料です。今日はこの辺で。

 

 

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あきらめるのは早すぎる・・・やっぱり怖い?競売開始決定通知

 

こんにちは。昨夜は随分と冷えましたね、GW中ということもあり都心も心なしか人が少ないように感じているのは私だけでしょうか?大連休を取っている方が羨ましいです。何処へ行くにも無事故で過ごしましょう。

 

さて、昨日は広島県より中小企業の社長さんと東京都杉並区内の住宅ローンの支払いに悩むサラリーマンの方が新規面談でご来社されました。本当にお疲れ様でした。無事に当社での支援も決定し有意義な時間を過ごして頂けたと思います。

 

特に杉並区内より来社されたご相談者は既に競売開始決定が2ヶ月ほど前にされている方です。ご勤務先での突然の部署移動を契機に心の病を患ってしまった旦那さん。

 

新しい部署での業務内容に馴染めずご家族に内緒でご勤務先を退職されたそうです。そんなことは露知らず、銀行から最初に督促状が届いたのは昨年の12月のこと。心身のバランスを崩していた旦那さんとこれからの話を進めることもできずに、今日に至ったとのことです。

 

このまま競売で自宅を手放すことを一度はご決断したものの、日々恐怖が募るばかりで勇気を持って当社にお問い合わせを頂きました。きっかけは当社で出版させて頂いている本ですが、この本を書店で手に取ったのは高校生の息子さんとのことです。引きが強いですね。

 

旦那さんの状況は回復に向かっているようにも見えますが、とても毎日フルタイムで働ける状況ではないとお話されておりました。これ以上、ストレスをかけられない状況にあります。できる限り早期に任意売却を成就させて新生活を始めていただくことが先決であると判断しました。

 

一般債権者を含む各債権者との残債務の支払いは当社提携の弁護士を入れて解決させる方向へ導きたいと思います。任意売却の目的はもちろん買主さんを見つけることあります。ただ、私が声を大にして申し上げたいのは、完済が見えないのであれば出来る限り早期に債権者が承認する価格帯での買主さんを見つけて、いち早く新生活を始めていただく事が人生の再生の近道なのだと考えます。

 

ご兄弟間のトラブル、心の病、ご夫婦との問題で事業再生や任意売却の問題を抱えている方が後をたちません。放ておけばそれで終わり、なんとかして我々と一緒に再び生きるための再生の道を歩みましょう。

 

 

 

 

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