2012年11月アーカイブ

任意売却ブログ:任意売却の現場から~住宅ローンが払えない!寺子屋塾

年末だから大変?大変なのは年末?

こんにちは。今日はこの2~3日と違って暖かくなるようです。私も数日前にコートを引っ張り出しましたが、今日は必要なさそうです。去年までは年明けまではコートを着ることはなかったのですが、今年はそんなことも考えずにコートを引っ張り出しました。

 

歳のせいですね(笑)さて、昨日は無事にお引渡しが完了しました。千葉県内の物件です。当社には似合わず(笑)任意売却物件ではないのですが、無事に土地のお引渡しが完了しました。

 

昭和40年代に小学校時代の友人の勧めで土地を購入されましたが、ご結婚などで遠方へお引越しされてしまいました。それからずーーっと更地の状態となっておりましたが縁あって購入を勧めてくださったご友人に購入していただくことができました。なんとも不思議なお話です。

 

千葉県の有名な海水浴場至近の区画の整った土地です。寒い中、遠方まで足を運んでくださいまして皆さんお疲れ様でした。さて、いよいよ12月に突入しますね。師走です。

 

吐く息が白くなりコートやマフラーを身につける方が増え、街中にはイルミネーションとクリスマスソング・・・華やかですねえ。先週から当社にご相談に来られた新規のご相談は法人が3社、住宅ローンの支払いに困る一般の方々が4名でした。

 

遠方から足を運んでくださった方もいらっしゃいます。共通しているのは当然のごとく、悪化している資金繰りや金融機関等への支払いです。更に共通していることは、この年末の雰囲気に飲み込まれてしまっていることです。

 

年末だから大変!年末までには支払わなければいけない取引先が・・・社員の賞与が・・・住宅ローンが払えない・・・などなど もう少し落ち着きましょう。たかが年末です。

 

たかが年が変わるだけです。無い袖は触れない、今年はもうちょっと開き直った年末を過ごしませんか。一番大事なのはあなたの命とご家族の命、社員さんと社員さんのご家族の命であること。

 

当社は決して払わなくていいですというコンサルタント会社ではございません。無いなりの返済方法、納税方法を一緒に考えて一緒に実行するコンサルタント会社です。

 

この1~2週間、あまりにも電車の人身事故が多発してます。人身事故被害者ご本人がお金の悩みだけで、命を絶っているとは言いませんが、あまりにも多すぎます。

 

当社での面談を通して、今年は落ち着いた年末を過ごされてはいかがでしょうか?今日はこの辺で。

 

 

 

 

 

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任意売却事業再生ブログ:従業員50人未満の社長さんのための事業再生バイブル

 外的要因に悲観していても解決しないですよ

 

景気が悪くて厳しい・・・よく聞く話です。しかし、全員が満ち足りた、満足のいっていた時代って、遡ってもないんです。何かしら問題が発生していて、多くの人が景気を嘆いている状態が通常なんです。

 

だから、いっそ今を嘆くより、まず、自分の会社・事業・・家族・従業員を守る為に何ができるか?を考えてみましょう。経験上、必ず方法はあるんです。

 

シンプルにシンプルに、本質をまず捉えて、具体的に何をすべきか?を整理することから始めましょう。

 

売上を上げるための、商品構成、取引先、マーケットの動向。入金と支払いのサイト。事業上必要な設備のメンテナンスや買い替えの投資。有利子負債の返済ピッチ・・・etc

 

とにかく、客観的に状況の把握に努めてみるべきです。出来れば第三者に客観的に状況を報告して貰った方がいいです。コストがかかっても価値ある作業です。

 

私たちは簡易デューデリジェンスといったサービスを、その為に提供しています。

 

今の状況を把握しなければ、行く先が見えないばかりでなく、行きたい場所があっても、その場所に行く方法も分かりません。

 

地図を見て行きたい場所があっても、現在の場所が分からなければ行き方を検討出来ないのと一緒です。

 

"うう・・・支払い資金が足りない、何とか自分の資産を取り崩してでも、会社を継続しなければ・・・"

 

そういう事態になりだしたら、目先の事にしか頭が廻らなくなるのが普通です。

 

でも、その悩みの先に"希望"のある未来が描けたら、意味を持つ悩みにかわる。

 

"資産を取り崩して耐えたら、その先には、再チャレンジするステージがある"

 

となtったら、同じ今の資産の取り崩しでも、意味が違います。現状を乗り越えるだけの先の見えない取り崩しと、先の未来が見える取り崩しですね。

 

自分の位置の把握と、将来の希望を見出しながら、 景気や外的要因に嘆いているより、前を向きなおしましょう。お手伝いさせて頂きます。

 

 

 

 

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事業再生の現場から~安心を手に入れろ!~お金なんかに殺させない

任意売却ブログ~任意売却の現場から~今を斬る!

「お金持ちと貧乏人」

 

 

昨日は千葉市内のマンションのご案内に行って参りました。二週間ほど前から当社で任意売却をやらせて頂いております。

 

2組のお客様を30分入れ替わりで同時にご案内させて頂きました。無事に買付け申し込みも頂いて銀行への抹消交渉に入ります。このようにご案内が一日で複数あるときというのは、ご案内したお客様全てからお申込が入ることが多々あります。

 

今日もその通りに2組のお客様から購入したいと連絡が入りましたがタッチの差で後からご案内したお客様で決まりました。来週から銀行への抹消交渉に入ります。

 

さて、実務的なお話が続いておりますので、今日のタイトル「お金持ちと貧乏人」についてお話させて頂きます。当社のような業務をしておりますと数多くの人との出会いがあります。

 

不動産業者はもちろんのこと、リースバックで協力してくださる個人投資家の方や機関投資家の責任者、詐欺話を平気で持ち込んでくる輩など笑・・・ここへは書ききれないほどです。

 

そんな中でも私が普段付き合っている人の中で間違いなく大成している人とそうでない人の特徴を挙げてみたいと思います。

 

お金持ちの人(大成している人)

1.常に自分自身がクリエイターである(常に集客や売上を増やすには?と考えている人です。自分で考えて、数多くの専門家にシェアして必ず試している人

2.発言と実行がイコールである人

3.できない理由を述べるよりも、できるにはどうすればよいかを考える人・・・・我慢強い、しぶといってことですね

 

貧乏な人(大成してない人)

1.常に小金に拘る・・・細かいというよりかは、意地汚いという表現がマッチしてます。

2.機会を儲け話と捉えてしまう人・・・これ意外と多いですね。このような人はトップスピードに乗ったときは早いのですが踏ん張りききませんね。

3.自分しか信じれない・・・信は力なり。人を信じれない人は相手だって自分を信じてくれません。

4.目つきのいやらしさ

以上

 

如何でした?当社は今、実務力溢れるスタッフのおかげでグングンと力を増しており、全国の支援先のため日々精進しております。

 

今年度、後半に向けて全員が大成する目標で更に磨きをかけていこうと思います。今日はこの辺で。

 

 

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任意売却事業再生ブログ:従業員50人未満の社長さんのためのバイブル

 

時代と状況に合わせた経営相談 

 

 

 

 

 

どんな会社にも設備を入れる、買い替える等の必要に迫られるものです。また、MAでのバイサイドになる、新規事業を考えたいなどの前向きな資金需要が発生する場合も多くあります。

 

しかし、営業利益の黒字化と、財務戦略が固まらないまま投資戦略を立てることは非常にリスクが高くなります。単純に、資金を外部からの調達に頼れば、返済や償還が現状より多額になるわけですから当然です。

 

 

 

資金投入することで得られるリターンが明確だと思ったとしても、現状での営業利益の把握や、財務戦略が固まってからにすべきだと思っています。

 

"リスクを取らなければ高いリターンを得られない"のは確かですが、まずは、今までの投資と回収の状況を考えて慎重に行動するべきだと思います。

今までの投資と回収の実績に基づいて現在があるわけですし、将来予測は予測でしか過ぎないのですから。

 

 

 

業歴25年を越えるバブル期を経験した会社様に多い相談事例として綴ってきたブログですから、ここは慎重に戦略を立てる事に同意いただけることが多いですが。

 

稀に、事業戦略と財務戦略が安泰になってくると、キャシュポジションがある程度貯まってくるので、"運用しなければ"との思いから、高リスク投資を行って過去の負債を取り戻そうと考えて、実行されてしまう経営者様がいるのも事実。

 

 

 

投資は自己責任です。ただし、"本質"をいつも忘れずに、拘わるすべての人たちに顔向けできなくなるような事の無いように、堅実な計画を立てましょう。

 

 

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消費税増税のメリット・デメリット

 

政府が増税におけるメリットを国民に説明しておりますが、率直な国民感情は、更にお財布事情が苦しくなるデメリットが発生する
ので、素直に納得できる法案ではないという現状があります。
では、簡単に消費税増税のメリットorデメリットを挙げてみたいと思います。

 


消費税増税のメリットですが、

・自動的に国民から税の徴収ができる
・行政のサービスが向上する
・地方の財源が増える

 

一方デメリットは、

・国民の消費活動が萎縮される
・所得(給与)減少の懸念
・市場の悪化

 

となると思います。そして、消費税の増税は今後においても継続される意向を聞くと、個人的には異なった方法で財政赤字を解消して頂きたい気持ちになります。「日本の消費税率は世界に比べて低い」というコメントを紙面やインターネットで拝見します。確かに諸外国の消費税率は、各国によって様々ですが日本より高い税率となっております。

 

但し、「付加価値税」といった課税対象になるものと非課税になるものと区別されているため、日本の消費税のように一律課税を強いられた制度を設けていない国もあります。また、消費税率が低い代わりに、日本の法人税率は世界トップクラスです。企業が捻出した利益の約半分が法人税として徴収されます。

 

つまり、税の徴収の仕方が諸外国と異なっている事を示し、諸外国は個人から、日本は法人からという徴収の窓口の違いが存在します。私たちのような、中小企業の資金繰りをサポートしている立場の者から言いますと、今回の消費税増税において、更に企業の資金繰り悪化が懸念されます。

 

現時点においても、納税から資金繰りが逼迫される企業を数多く拝見しております。このような企業に関しては「分納」をお勧めしておりますが、それでも延納税がカウントされてしまう現状を考慮すると、各種税金の払いスケジュール注視しなければなりません。

 

総括になりますが、今回の消費税増税という機会から、もう一度御社の資金繰りを検討して頂ければ幸いです。


 

 

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任意売却の現場から~住宅ローンが払えない!寺子屋塾

人との出会い、人を得ることは己の成功を掴むこと

 

こんにちは。昨日は、東京都中央区の高層マンションの決済を無事に終えることができました。競売開始決定からの見事な復活でした。ご相談者とそのご家族も大変に精進して頂きました。無事にお引越しも完了して本当によかったです。

 

急いで千葉方面行きの電車に飛び乗り、自宅の最寄り駅前に駐車しておいた車でちょうど三日前にご相談に来られた相談者の習志野市内の物件の調査に向かいました。リースバック希望のご相談者です。最近手に入れたiPOD用のFMトランスミッターが車内にLed Zeppelinを掻き鳴らします。(笑)こんな便利なものがあったなんて!知るのが遅いですね、はい。

 

ほどよく気持ちと体がのってきたところで現地到着。奥様にご挨拶をして私道の幅員を計測して、越境をチェックして、境界をシャベルで掘ってやっと見つけて(笑)、写真をとってと・・・・なかなか大変ですね。役所と法務局、都市ガス、水道、下水の埋設管を調べてお昼ご飯は16:30でした。ふう~~~なんとも言えない達成感です。

 

帰り際、奥様からはどうぞよろしくお願い致しますとお庭でとれた柿をたくさん頂きました。こちらこそどうぞよろしくお願い致します。一緒にがんばりましょう。これぞ人との出会いですよね。先日も異業種交流会なるものに出席させて頂きました。やはり目立つのは士業の方ですね。社労士さんや弁護士さん、公認会計士さんなど。

 

自社の缶詰を積極的にアピールする社長さん、ホームページ作成企業さんやSEO対策等の企業さん。皆さんビジネスチャンスを掴むために必死で会場内は熱気ムンムンです。

 

こういった交流会に今年だけで10回ほど出席させて頂きましたが、ご出席されている方を見ると二つに分かれますね。一つのタイプは名刺をバンバン配って一人でも多くの名刺を手に入れようとしている方。全体の3割と言ったところでしょうか。私はこちらの部類に入ります。この先一緒にビジネスをやることはないだろうなという業者さんであっても、同業さんであろうと、まずはこの野呂という奴を知ってもらうためです。かっこい~~~。

 

もう一方は、偉そうに自分の椅子に座って誰かが名刺交換に来るのを待っているタイプ。残念ですね。隣に座っていた税理士事務所の方が正にそれでした。こういった方とは話もはずみませんねぇ~、第一、話が面白くないんですよ。一生、ビジネスチャンスなんかきませんよね。

 

その中でも一際目立っていたのが別の税理士さんです。自分からお声をかけて積極的に名刺交換をされている方です。こういった方とは是非、お話をしてみたいな。さっそく名刺交換をさせて頂きました。

 

名刺を見てびっくり!、なんと当社の岩本町からほど近いところに事務所を構えていらっしゃいます。ご近所さんですね。当社の中小企業事業再生にも興味をもってくださって、先日当社でお会いさせて頂きました。同じ千葉県出身ということも判明し、今後の財務DDの一部をこの税理士先生に委託させて頂くことにもなりました。

 

これが本当の出会いですよね。当社も数多くの士業の先生方に日々、ご協力頂きながら業務を実施しておりますが偉そうにしている先生なんて一人もおりません。自分の実力と腕で稼いでいる本物の先生たちです。交流会等で私が見るのは、ご挨拶させていただく方の目と目線です。その方の会社とか業種ってほとんど気にしません。私は私の名刺を受け取ってくださるヒトにしか興味がありません。

 

その方の目が男性であっても女性であっても、いやらしくないかどうか、をまず見ます。本当に信頼できる方かな?とジャッジが完了するまでにわずか3秒ですね。この能力が良いのか悪いのかは、わかりませんが。

 

さて、いよいよ年末に向けて明日から当社も再び新規面談ラッシュです。年末のビッグサプライズに向けての準備もいよいよ大詰めです。(あともう少しで発表できます。)全国の一般の方の任意売却のご相談、全国の中小企業の社長さんからのお問い合わせをお待ちしております。今日はこの辺で。

 

 

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任意売却の現場から~住宅ローンが払えない!寺子屋塾

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千葉を元気に!

 

皆さんこんにちは。私の地元でもある千葉県での任意売却支援活動について開始して以来、続々と反響を頂いておりまして、本当に開設してよかったと思っております。

 

昨日は千葉市花見川区にお住いの方からお問い合わせを頂きました。酒屋さんを経営されている方で、会社の事業再生とご自分の自宅についてのお問い合わせでした。早速、本日午後に当社へ新規面談のためご来社頂きます。

 

昔ながらの酒屋さんのため新規の量販店にお客様が流れてしまっているようです。さてどのような経営改善を得て債権者と一緒にこの酒屋さんを救うことができるか。当社は他社さんとの差別化を図ろうと任意売却と中小企業及び個人事業主様の事業再生の2本柱のコンサルタント会社です。

 

一般の方の住宅ローンご相談に加え、企業で所有する不動産のコンサルタントにも精通しております。特に法人で所有する不動産売却には複数所有されていれば売却する順番なども慎重に検討しなければなりません。

 

当然に中小企業と個人事業主様の支援もやらせて頂く所存です。

 

地元から町を元気にすること!

 

それが私、野呂の今の目標です。縁あってこのブログをご覧になられた方、一度ご相談ください。

 

お待ちしております。

 

 

 

 

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銀行がお金を貸す判断基準とは 「インタレスト・ガバレッジ・レシオ」

 

「この企業は本当に借入金を返済できるのか?」
という不安がある以上、銀行は融資には応じてくれません。
これは当たり前の話です。

 

銀行はお金を貸す際、多くの書類を提出することを求めます。
決算書は勿論のこと、工事明細書から在庫一覧表といった書面から得た情報を整理することで、その企業へ貸す金額を決定します。
これを一般的には「審査」と呼んでいます。

 

では、銀行がお金を貸す判断基準は、具体的にどのようなポイントがあるのか紹介したいと思います。
弊社のコンサルティングでも活用しておりますが、ある経営指標に着目する手法です。

 

その経営指標とは「インタレスト・ガバレッジ・レシオ」といいます。

 

詳細は割愛しますが、営業利益に受取利息と受取配当金を足したものを支払利息で割った数値です。
この指標から企業の支払利息の支払能力を判断します。

 

簡単に説明すると、インタレスト・ガバレッジ・レシオは、営業利益が支払利息の何倍かを見る指標です。
この倍率が「1」ならば、営業利益と支払利息が等しいことがいえるため、更なる追加融資は厳しいと判断されるでしょう(但し受取利息がない場合)。
そして、倍率が「1」に満たない状況であれば、利払いすらできないことが一目瞭然となります。


判断基準の倍率は、「10」以上であれば問題なしであり、「1」以下ならば要検討ということになります。
但し、あくまで指標上での判断ですから、これが全てということではありません。

 

是非この機会に、御社のインタレスト・ガバレッジ・レシオを見直し頂ければと存じます。

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経営者は孤独ですか?悩みや問題を共有する第三者がいるメリット~経営改善コンサルタントの本音

 

 

経営者は会社の運営において常に様々な問題を抱えています。ある問題の一つを解決すれば良いという訳ではなく、複合的に将来に渡って絡みあっていたりします。そのため、相談する人と言っても、内容によって相談する人が限定され、全てを総括的に相談する人はなかなか居ないのが実際のところではないでしょうか。

 

 

例えば、資金がショートしそうなときに、一時的な資金対策が出来ればいいというものではないでしょう。資金対策が一時的に出来ても、社内の経費を見直したり、人員の部署移動や、場合によっては増員や削減計画が急務になったり、取引内容を見直したりと問題は一つ解決すれば、後はすべてOKという事はなかなかありません。

 

今の課題はなんですか?具体的には?』と問いかければ、『売上が低迷して、資金繰りが厳しいので、何とか資金の調達をしたい 新規事業を立ち上げたいが、一番効率の良い方法をアドバイスして欲しい、社内の経費を見直し削減したいが、社内でのコンセンサスを一致させるためのプランを作成して欲しい等、様々にお答えを頂きます。

 

 

今、喫緊の課題としてお答え頂く訳ですが、当然その課題がクリアしたらオールOKとは行かないのは、ご本人も我々も思っています。ですから、私達は、ご相談に来ていただいた方に、その部分のお手伝いをしましょうとは言いません。この機に、客観的な意見と共に、まずは、問題の整理を一緒にします。

 

 

 

 

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競売開始決定と任意売却準備~お引渡し

 

こんにちは。昨晩から冷え込んで、冬を感じましたね。街中でもいよいよクリスマスイルミネーションが似合う陽気となってきました。一方、当社の面談室は連日に渡りご相談者の来訪により熱気がムンムンで暑いくらいです。さて、昨日は夕方から千葉県の九十九里町から任意売却のご相談者にご来社頂きました。

 

2週間ほど前に競売開始決定され、縁あって当社へご相談にいらっしゃいました。九十九里というと私が大学卒業後に就職難で、約1年ほどエアコン取り付けのアルバイトをしていた東金~九十九里エリアでもあり非常に思い出深い地域でもあります。

 

今でも仕事のことを一人で組み立てたい時に気晴らしで、車でドライブをする絶好のコースです。九十九里有料からビーチラインを抜けて一宮~御宿~勝浦方面へ、ゴールは白浜の野島埼灯台と・・・・何度通っても千葉県民でよかった!と本気で思う素敵なコースです。そんな素敵なドライブコース付近で飲食店を営むこのご夫婦。訳あって運転資金のご返済が滞ってしまい、競売開始決定されてしまいました。

 

もう明日にでも店舗兼ご自宅を退去しなければいけないような不安なお顔をされるご主人。それは大きな勘違いです。これは全国の競売物件を扱う裁判所によって差がございますが、千葉県については競売開始決定されて入札期間が開始されるまでに概ね6ヶ月です。単純にこの6ヶ月で任意売却を成立する必要があります。

 

長いと思いますか、短いと思いますか?短いですよね。債権者に任意売却する旨の承認を頂いて、我々が役所の調査を実施して価格を査定する、売却開始価格について債権者へ承認を頂く。ここまでで大体、半月は経過します。

 

売却開始価格が決定して市場公開をする、お問い合わせ頂いた買主様をご案内する、どのタイミングで買主様より購入申し込みを頂けるか・・・・・ここが最初の難関です。一回目のご案内で決まるか、一ヶ月後のご案内で決まるか、そのまま入札期間を迎えてしまうか。買主さんが見つかるまで早いに越したことはありませんが、平均的に見て3ヶ月といったところです。

 

そこから、配分表(控除経費となる仲介手数料や抹消登記費用、印紙代、お引越し費用の合計を売却価格ら差し引いた金額が返済金額として妥当かどうかを債権者に申請するためのもの)を作成して債権者との交渉に入ります。一度提出した金額が承認されなければ、買主さんへ価格の買い上げ交渉が必要です。(買主さんより減額希望があった場合のみ。

 

俗に言う指値(さしね)。金額がまとまって、買主さんが住宅ローンを利用するのであれば事前審査を行って頂きます。ここで融資が未承認となる可能性も十分にございます。融資が難しいようであれ、再度買主さんを探す売却活動に戻ります。融資の事前相談が無事に承認され、債権者から売却価格について承認が下りれば見事、ご契約となります。お引渡し日も十分に余裕をもって設定し、今度は売主(ご相談者)のお引越し先を見つけなければなりません。

 

当社のサポートの元、賃貸物件を案内して、お申込書を出して今度は賃貸オーナーさんの審査があります。(所要期間はざっと一週間)賃貸物件の鍵を受け取って、当社提携のお引っ越し業者の見積があって、ようやくお引越し日を迎えます。(原則として目標は買主さんへのお引渡し日の3日前まで)本当の現場では前日ギリギリが多いですけどね。(笑)

 

ここまで完了させて約六ヶ月です。短いですよね、大変ですよね。それでも、前向きな新生活を迎えるためにここまでやらなきゃいけないんです。当社にご相談に来られた方々は皆さん前向きに乗り越えてらっしゃいます。ここのところ、朝の通勤時間帯に人身事故が多いのが気になるんです。

 

残念ながら覚悟を決めてしまった方々が、全てお金の悩みだとは言い切れませんが、多いと思います。列車に飛び込む勇気があるのなら、その勇気のちょっとを使って当社にお越し下さい。一人で悩まずに一緒に悩んで、一緒にがんばりましょう。今日はこの辺で。

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資金繰り管理の重要性

 

日々の現金出納の管理はどこの会社でも行っている。当たり前のように思っていますよね。では、今日現在の現金はいくらありますか?・・・・・大体いくらくらいある。。。。

 

次に、今月末の現預金残高はいくらになりますか?・・・・え~と、支払いがいくらあって、入金予定がいくらだから。。。。いくらくらいかな。。。では、その管理台帳を見せてください・・・・すぐには出ないです。

 

大体こんな会話を日々行っていることが多いです。上段のやりとりでお分かりになると思いますが、現金出納の管理を日々行っているといっても、の中にあるといっても、すぐに日繰り管理で分かるように作っている会社は少ないのが現状です。

 

いつでも社長が、残高と予測資金繰りが分かるようになっていれば、対応も判断もできるようになるので、経営方針も資金繰りも立てやすくなるはずなんです。業種によって様々な取引形態がありますが、入金管理と支出管理を明確にすることで、そのサイト(入金までの期間、支払い日までの期間)内でやりくりできるようにしておけば、事業を進めるために動く現金の流れが見えてきます。

 

経営の基盤が見えてきます。基盤が見えれば、応用することで方針が立てられるようになります。当たり前すぎてやってられないと思う前に、事業の本質を今一度確認するためにもやってみてください。

 

経理にまかせてるから、会計ソフトで管理してるから、規模が大きいから、小さいからとか、残高試算表で毎月業績を把握して管理しているから等の話を良く耳にしますが、結果、なぜ、本来の経営者が求める経営が出来ていないのか?本質である現金の流れをしっかり押さえてないかそんな事が原因かもしれません。

 

資金繰り管理を徹底して、自社の事業におけるお金の流れを明確に掴んだだけで、1年後には利益が回復し、健全な経営が出来るようになった!というケースは本当にあるんです。まさか~と思う方、どうでしょう、一度お話を聞きに来ませんか?

 

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住民税払えない自宅差押

 

 

さて、当社へご相談に来られる方で、各税金の滞納による自宅の差押にお困りの方も多数ご来社されます。

 

固定資産税、住民税、自動車税、国民健康保険や国民年金などの未払による差押も最近では急増しております。これらの差押をされてしまった方々の共通していることは、如何なる督促を全て無視していることです。

 

当然ですが銀行からの督促も放置しているケースが目立ちます。殆どの方が初めて経験されることでしょうし、不安で逃げ出したい気持ちにあることはこちらも重々理解しております。

 

当社へご相談に来られる方で、当社がまずご提案させて頂くことはご収入と返済のバランスを一緒に確認することです。希に高収入があるのにわざと支払っていない方がいらっしゃいますがこれは論外ですね。

 

払いたくても支払うことができない方については、銀行へはリスケジュール(利息のみの支払い)を申請する、滞納している税金については分納申請することをお勧めします。ここで、収入とのバランスを確認して銀行へのリスケジュールすら難しいようであれば税金の分納のみにシフトして頂きます。

 

こうなってしまうと必然とご自宅の任意売却→競売開始決定→入札期間開始→落札という一連のスキームが始まりますが、なんとかして任意売却で買主様を探し出すのが当社の仕事です。

 

税金の分納のみにシフトしたことにより税金の差押が防げることと、既に差押が入っている物件についても不動産引渡し後の継続的な分納を約定することにより一部を納税することにより買主様へのお引渡しがスムーズにいく傾向があります。

 

せっかく任意売却期間中に買主様が現れたとしても税金の差押の抹消ができずに、泣く泣く競売となる方が多いようです。せっかく新生活を再度始めようと任意売却に踏み切ったのにギリギリのところでその希望が断たれてしまう、何とも言えない気持ちになります。

 

銀行より税金の支払いを優先してくださいとは言いませんが、銀行の支払いをストップせざるおえないのであれば、税金の分納を申請して、任意売却の成就に注力されればよいのではと思います。

 

任意売却の成就は銀行にとっても早期に回収できる利点と、ご相談者が前向きに新生活を始められる利点がございます。一度、ご相談ください

 

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事業にまさる投資はめったにないですよ

 

当社のクライアントの多くは、事業再生のスキームが進んでいくとキャッシュポジションが厚くなります。つまり現金が貯まりだします。 この現金は自由に使っていいお金ではないです。

 

再生するための資金、守るべきものを守る為に使う資金です。再生に取り組む状態の会社ですから、現金が貯まると通常は返済に回すことで、なくなるのが一般的な考え方でしょう。

 

ですが、ここは事業再生というスキームの中で、再生するための資金、守るべきものを守ることが優先ですから、返済だけにお金を使う訳にはいかなくなります。ところが、経営者を長くやっていらっしゃる社長様の中には、途中様々な投資商品にふれ、儲かった記憶をお持ちの方々が居ます。そうです。

 

この再生途中の資金を、かつての成功した投資の記憶が戻って来て、少しでも運用で取り返したいと思ってしまう人がいるのです。近年の世界不況の中で、安全で利回りの高い投資対象を見つける事は難しいです。

 

経済が拡大傾向にある中で、投資対象を探す事は容易いかもしれませんが、全世界的に縮小傾向の中では、本質的に投資対象が見つけ難いものです。もちろん全投資商品を否定しているわけではありません。

 

金融工学が発達し、世界不況なら世界不況なりの予測をたてて投資対象にすることは出来ると思います。一昨年前くらいに、投資として"金"が取り上げられていましたね。先物商品の中でも変動が少なく手堅いと言われる主力投資商品で、歴史も人気もある商品です。しかし、投資対象として注目を浴びる商品は、注目される頃には、すでにマーケットは反応済みで、うまみは少なく、マイナスリスクが高まっているものです。

 

この時に、数件のクライアントの社長が再生資金をつぎ込んでしまったことがありました。もちろん私達には知らせずに・・・・・。すぐに、その投資はマイナスを生み出し、今では元に戻るまで塩漬けであったり、限月までに元に戻ることを祈ったり、最小限での損切りの手仕舞いしたりです。

 

金相場は一時驚くべきほどあがりましたが、その後急降下、現在は一時期よりは、多少盛り返したりもしていますけど。せっかく順調に再生スキームをクリアしていっていたので、その事実を知った時は、私達も、その親族や関係者達もがっかりしました。といっても、諦めずにまた、再生計画を練り直して進めています。

 

今度は、もう、絶対固い投資何てない!と心に誓って頂いたようです。私自身は、運用の大切さも十分実感しているので、M&Aを推進したり、事業への投資はむしろ積極的に行っています。

 

ただ、業者が注目ですよ!と薦める投資商品は、既に注目済みですよ!っていう意味だと理解した方が賢明です。私自身は、運用推進派ですからね。動かせる資金を寝かしておいてもお金が死んでしまいます。

 

お金は動かせば働いてくれます。そのお金の働く場所をどこにするのかを考えると、利益が見込める事業で働かせてあげたいと思っています。厳しい最中に、投資で取り返そう!という思いが起こったら、相談お待ちしていますね。 

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任意売却リースバックの落とし穴

  

当社もご相談件数の増加に伴い地方出張が増えてきておりますが、忙しさに負けずなんとか乗り切ろうと思います。

 

さて、ここのところ一般の方の任意売却のご相談で増加しているのはリースバックです。その中でも顕著なのが、一度リースバックで取引をしたんだけれどもその不動産投資会社や投資家さんとのトラブル相談が急増しております。

 

一時的に所有者となってくださる投資会社や投資家さんとの綿密な事前打ち合わせがされないうちにトントン拍子に話を進めてしまうことが原因のようです。

 

圧倒的に多いのが、突然に売却を迫られるケース・・・というよりそのような契約でリースバックをしてしまっていることが原因なんですけどね。債務者であり所有者である時は、一日でも早く任意売却を成功させ新しい生活を始めたい!と思うのが普通です。

 

そんな状況ですからなかなか冷静な判断が出来ずに地獄のリースバックスキームを選択してしまうことが多いようです。特に気をつけなければならないのは、所有期間が三か月~半年と短いパターンでのリースバックです。

 

当然にこのような短いスパンでのリースバックを選択される際には、三か月後にどうするのか?というところまでを決定してから選択するべきです。退去するのか、買い戻すのか等。買い戻すのであればお知り合いのどなたがお金を用意するのか、どなたかが住宅ローンを組めるのか?

 

そこまでの準備をしていないと、突然に投資家が売却を迫ってきた!と勘違いしてしまいます。単なる不動産業者の金儲けの道具にされて終わり・・・では悔しくて夜も眠れませんよね?

 

当社でご紹介している不動産投資家さんや不動産投資会社さんは当社の事業再生・任意売却の理念に共感してくださっている方々です。ですから保有期間も年間単位での保有が可能です。

 

リースバックをご検討の際には、是非、当社にもご相談を。今日はこの辺で。

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利益重視の経営 『営業利益』


ずばり!この利益『営業利益』が、事業の良し悪しを決する利益だといえます。

言い換えれば、本業で稼げるか否か?を判断する利益だからです。

 

 

営業利益が黒、この項目で利益がでているなら、本業では稼いでいける事業です。万が一、資金繰りが厳しくもうダメかも...と思っても、この『営業利益』が黒字であれば、必ずその事業は継続・再生することが出来ると言えます。手法は様々ですから、その節はお問い合わせください。

 

 

では、営業利益が赤、この項目で利益が出ていないなら、その事業は今のままでは事業として継続出来ない可能性が出て来ます。

 

 

しかし、事業を見直し、黒字化出来る戦略が立てられるなら、まだまだ事業を継続する方法はあります。相談してください。

 

 

どう考えても、どう戦略を練っても『営業利益』が黒字化することは出来ないと判断出来たら、その事業から撤退する決断を"早め"にしなければなりません。

なぜ、"早め"なのか...

 

 

このまま継続したら、現金も底をついてしまうが、今なら300万円ある、500万円ある、1,000万円ある...

等の状況では、提案の一つとして、現在の会社にその残りの現金資源を入れ続けるより、新事業に再起を図るために投入した方がいいかもしれません。

 

 

ダメだと思っても、再起する道を必死で探し、再起する際に現金・収入の確保の為に、最後の資産を活かすと言うことです。

 

営業利益が黒字!若しくは黒字化出来る!なら、事業を継続させよう!

 

営業利益が黒字なのに、経営が苦しい(資金繰りがいつも大変)のだとすれば、それは、投資戦略の見直しが必要か、借入と返済のバランスが取れてないので、その対策を取るかです。

 

 

損益計算書をベースに話を進めていますが、キャッシュフローも資金繰り表も同時に考えなければなりません。営業利益の話をしているのに、資金繰りの話になっている...ように思えて違和感があるかもしれませんが。

 

 

財務3表(貸借対照表・損益計算書・キャッシュフロー)は繋がっているので、同時理解できる柔軟さは必要です。そのレクチャーは長くなるので今回はしません。

 

 

私は上記財務3表+資金繰り表を同時に見て経営戦略を立てることが経営だと考えています。クライアントの方々とも戦略を立てる際の共通認識をする資料として"財務3表+資金繰り表"を作る習慣を持って頂いています。

 

 

難しいことではないのです。担当の税理士さんや、自社の使用している会計ソフトで月次の残高試算表を出して頂き、資金繰り表を管理して貰うだけなのです。後はその会社に合わせた理解しやすい形にアレンジします。

特に資金繰り表は重要な資料となります

 

 

資金繰り表で、営業利益が黒字継続が目指せるなら、まず間違いなく再建出来ます。

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貧乏臭い心と貧乏臭い目が貧乏を引き寄せる

こんにちは。相変わらずの多忙でございます。思い起こすと今週は月曜から金曜まで債権者訪問、契約×2件、決済2件、現地調査×3件となかなか忙しかったです。昨日は千葉県の富津まで現地調査に行かせて頂きました。

 

海水浴場にほど近い更地です。ご相談に来られた社長さんの親族の方がご所有されている土地です。特に担保に入れているとか任意売却に関わる物件ではないのですが、縁あって売却することになりました。

 

更に縁あって隣地所有者から購入申し込みを頂きまして、来週の契約のため市役所等を訪れました。ここ最近では、スケジュールの都合上、提携している会社の方に調査等をお願いすることが多かったのですが久しぶりに不動産調査をやると怠けていた分、頭が衰えているなあと感じます。(笑)

 

やはり常に最前線である現場にいることを心がけないといけないな、昨日はそのように感じました。始めて訪れた富津市役所、いやあ綺麗な建物でしたね。食堂で久しぶりにゆっくりとランチを頂きましたが、日替わり定食も480円と安く頂くことができました。

 

たまにゆっくりと自分のペースで不動産調査をすると、毎回思い出すことがあります。それは新人時代に先輩にケツを蹴り上げられながら不動産調査をした思い出です。都市計画や道路の幅員、種別、各条例、役所の担当者に対する接し方など、何一つできなかった思い出が走馬灯のように駆け巡ります。

 

そんな私が今は一人で建築指導課のベテラン担当者相手に切った貼ったの攻防を繰り返しているわけですからね。時代の流れというものは恐ろしいです。富津の現地→木更津法務局→富津市役所→水道局→君津市役所→別件の千葉市稲毛区のマンションの現地調査を終えて昨日の業務は終了しました。

 

夜は長年のお付き合いの不動産会社社長さんと食事に行きました。千葉県佐倉市内の土地を2週間前に購入していただいた建売屋さんです。(準大手ですよ)

 

相変わらずのいい目線だね!

 

なんのことです?

 

いや、会社が軌道にのってくると社長の目つきっていやらしくなったり、目つきが悪くなるんだよ。

 

私はどうです?

 

始めて会った時と変わらないね。

 

どうもありがとうございます。

 

目つきが悪くなると心が貧乏になって、お金を引き寄せなくなるんだよ。

 

つまり貧乏を引き寄せるんだ。

 

なるほど、いつまでも目つきが変わらないようにしたいものです。

 

来週は世田谷区のマンションの任意売却案件の契約があります。多忙となりますが、引き続き精進します。今日はこの辺で。

 

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 任意売却:任意売却の現場から~住宅ローンが払えない!寺子屋塾

2012年11月、地元千葉市を快走する・・・人と人、不思議なご縁

 

こんにちは。今日はなかなか冷え込んでますね。いかがお過ごしでしょうか。11月に入りまして非常に多忙なスケジュールを迎えております。

 

まだ11月になったばかりですが年末に向けて、中小企業の事業再生のお問い合わせと任意売却のご相談を数多く頂いております。

 

全国の任意売却のご相談に加え、地元千葉県での任意売却支援を強化してまいりました。おかげさまで、お問い合わせを多数いただいており、千葉市内をマイカーで快走する機会が増えました。

 

昨日は緑区おゆみ野の一戸建てのご所有者様宅を訪問させて頂きました。残念ながら既に競売開始決定が出てしまっているこのご相談者。1年前にご勤務先が突然の倒産・・・社長さんは夜逃げしてしまったそうです。なんとか食いつなごうと家族を養うため、必死に働いてきた旦那さん。銀行への対応も忘れるくらいに必死になって金を稼いできた本物の男です。

 

しかしながら、銀行への対応をしなければ、競売せざる負えません。そんな状況のなか、当社のホームページを見つけてお問い合わせを頂いたのは中学生の娘さんでした。電話越しで泣きながら精一杯、家族の状況を話す娘さん・・・・勇気ある行動です。

 

そんな心優しい娘さんのいるお宅へ昨日に訪問させて頂きました。よかった!ギリギリ間に合いましたね。住宅ローンの返済も税金の滞納も督促に対して無視をすればその100倍の力で追いかけてきます。これは事実です。

 

その結果、銀行口座の差押、給与の差押、ご自宅の競売へとつながります。放置し続ければ本当に首が回らなくなりますよ。今回、お問い合わせ頂いたご相談者は食べるのに必死で銀行対応ができなかった・・・勇気のある娘さんがいらっしゃって本当によかった。

 

明日、このご相談者と銀行担当者へ任意売却を開始するにあたってのご挨拶に伺います。必ずこの任意売却を成就させます。今日はこの辺で。

 

 

 

 

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「住民税、固定資産税の支払い延滞による差押」

 

こんにちは。昨日は新宿区内にお住いのご相談者と債権者を訪問しました。任意売却に向けてのご挨拶で新宿駅前の銀行へ出向きました。新宿区の荒木町にマンションを所有するご相談者です。

 

住宅ローンの支払い延滞と税金の延滞による差押がご自宅についております。約1年間の税金滞納があるご相談者。差押がついてしまうのは当然のことです。

 

当社へご相談に来られる方々の意識として一番多いのが、収入が少ないから税金は払わなくていいですよね?という間違った意識を持ってしまっている方々です。

 

それは大きな間違いであることを私は最初にお話しします。本当に大きな間違いです。ご自宅に税金滞納による差押が入ればそれだけ任意売却を実施するにあたり交渉先が増えてしまうことと、市区町村によって異なりますが先方も簡単には差押解除はしてくれないからです。

 

今まで税金の滞納による差押解除が困難となり泣く泣く競売になってしまったというご相談者を数多く見てきました。これは事実です。税金の滞納を楽観視してほしくないと思います。

 

一般的な考えでは税金の差押は全額納付が差押解除条件となる事が殆ど。一部納税等で差押解除がされるケースは稀であり、交渉時間に日数が掛かることも申し添えます。

 

ご自分とご家族の生活費を優先することは当然のことですが、分納することで無理なく納税することも可能です。一度、ご相談ください。

 

昨日は銀行担当者と別のお話もさせていただきました。来年の金融円滑化法の終了に向けて今から準備段階に入るんですか?と聞いてみました。

 

すると、当社のようなコンサルタント会社が入っていないような中小企業や、法案を利用して紙っぺら一枚レベルでリスケを申請している企業さんや住宅ローン債務者ははっきり言ってターゲットになりうると回答頂きました。

 

ターゲットになりうるとは、法案終了後の通常返済への切り替え月に、中小企業であれば中身のある改善計画書や一般の方であれば根拠ある返済計画表を提出しないと不動産の処分や社長さんや法人で所有している不動産の処分を提示するしかなくなるということです。

 

地方銀行が中小企業再生のためのファンドを各地域で立ち上げているという新聞記事を目にすることが多くなってきましたが、どれだけ親身になって皆さんを助けてくれるかどうか?・・・・・・

 

正直、私にははっきりと見えません。ご心配な方は今からご準備を始めてみてはいかがでしょうか?今日はこの辺で。今日はこの辺で。

 

 

 

 

 

 

 

 

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 任意売却ブログ:任意売却の現場から~住宅ローンが払えない!寺子屋塾

千葉市ベイエリアマンションを訪問して・・・リースバックの極意とは

 

さて、先週末には夕方から千葉市内のご相談者の自宅を訪問しました。

 

JR京葉線沿線のベイエリアマンションです。バルコニーからは海岸線が一望できる文句なしのマンションです。このエリアは3.11の震災により液状化現象などが一部で発生したエリアでもあります。所有者でもある旦那さんの収入の激減により住宅ローンの支払いよりも生活費を優先してきたこのご家族。

 

大変失礼な言い方ですが、それは非常に賢明なことであり、勇気を必要とする行動です。

 

「できれば手離したくはないけども・・・月々の支払家賃の工面が・・・」

 

当社のリースバックスキームを事前に確認されていた旦那さんから出た一言です。

 

リースバックとは新たに借金をすることの自覚が大前提となることは、このブログでも繰り返しお伝えしてきました。自宅を手離したくないという気持ちが強すぎて無理な支払いを続けていくことは自分で自分の首を絞めることになります。

 

 

昨日は旦那さんのご両親もご一緒にお話しさせて頂きました。リースバック対応となる場合を仮定して月々の支払いの概算をじっくりとお話しさせて頂きました。

 

マンションの相場自体は好立地であるため決して安いとは言えません。

 

勇気をもって第三者への売却をして賃貸物件へ引っ越すか、リースバックでの強行突破をするか・・・選択が迫られます。そんな時、旦那さんのお父さんがおっしゃいました。

 

「全部ってわけにはいかないけど、部分的な援助は俺がするからこのマンションは手離さずにリースバックでがんばったらどう?」

 

終始沈黙・・・・・・

 

目に涙を浮かべて、うなずく旦那さん・・・・

 

正式にリースバックでの対応が決まりました。

 

今日夕方に所有者となる投資家さんを資料を持参して訪問させて頂きます。必ず成就させます!今日はこの辺で。

 

 

 

 

 

 

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任意売却ブログ:息子の将来のために建てた一棟賃貸マンション・・・再起へ向けて

 

こんにちは。秋が深まって朝晩は冷え込んでくるようになりました。暖かい食べ物がだんだんとおいしくなっていきます。

 

さて、昨日は武蔵小杉の収益物件のご契約を無事に迎えることが出来ました。JR武蔵小杉駅徒歩5分の好立地物件です。1棟が丸ごとの住居専用であり設備も整っている文句なしの収益物件です。

 

競売開始決定がされた直後に当社へお問い合わせを頂き、この1カ月半の間は債権者との攻防が繰り広げられておりました。物件価格も2億2000万円とビッグな価格となりました。

 

息子さんの将来を按じてこのマンションを建築したのは6年前のこと。好立地も後押しして常に満室の状態が続く誰もが羨ましがる物件でした。

 

しかし・・・息子さんが経営する会社の運転資金の返済が不況の煽りを受けて滞ってしまい、このマンションの収益がそっくりそのまま息子さんの会社の返済に充てられることに・・・

 

 

この物件も融資を受けておりますので、当然に毎月の返済は必要です。ご自分の会社の運転資金の借り入れの返済が優先されてしまった・・・結果・・・競売へ。

 

 

もっともっと早く当社のことを知って頂ければ会社の返済見直しと共にこの収益物件ですら手離さなくて済んだのに・・・私も非常に悔しい思いです。それでもこの物件の収益力は今も健在で、リースバックで守ることもできたのですが、共有者でもあるお母様がここで甘やかしたら息子の将来のためにならない!

 

もう一度息子さんに本気で再起してもらいたいとあえてリースバックを拒否されました。当社による息子さんの会社の事業再生がいよいよ始まります。もう3か月早く当社にお問い合わせ頂ければ・・・このブログを書いている今でもそう思います。

 

一般の方の住宅ローン滞納問題はもちろんのこと、事業再生及び法人で所有する不動産売却についてのコンサルをも得意とする当社。

 

ぜひ、一度ご活用ください。息子さんの会社も社員50名を超える中堅企業です。

 

代表者である息子さん、50人の社員の方、そしてその先にいらっしゃるご家族の生活のため当社は全国展開で事業再生&任意売却支援を展開していきます。今日はこの辺で。

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任意売却ブログ:任意売却の現場から~住宅ローンが払えない!寺子屋塾

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ご家族の協力あってのリースバック

 

さて、昨日は都内にお住いのサラリーマンの方が住宅ローン延滞による任意売却のご相談に来社されました。勤務先のリストラに生活も厳しい状態の方です。

 

住宅ローンを借りている金融機関より「催告書」が送付されてきたことを機に当社へご相談に来られました。やはり自宅を手離さなければいけないのか?相談者の第一声です。

 

無謀なリースバックにより二次破綻を引き起こすことの無いよう当社がリースバックの基準を厳しくしていることは本ブログでも幾度となくお話してきました。

今回のご相談者に対しても同じようなご説明をさせて頂き、ご自分その息子さんにご協力を得てリースバック方式で対応することをご決断頂きました。

 

既に社会人7年目の独身の息子さんがいらっしゃるということで、道は閉ざされずに済みました。当社は債権者に対しては情報を全て開示します。もちろん、お身内のリースバックであることも・・・当社はそこのところの交渉力と実務力について自信があります。

 

ここから先は企業秘密ですが・・・

大きいハードルであると思うのは親族間売買に対する融資を金融機関です。当社も実績が日に日に積みあがってきているので、金融機関の担当者さんとも数多くお付き合いさせて頂いておりますが、俗に○○○○銀行や○○○○信用金庫などと名のつく金融機関は親族間売買の融資は殆ど承認して頂けません。

それでも住宅ローンの融資の条件を満たしている方で、数千万円クラスの融資を受けてご自分の身内を助けたい!という方はどうすればよいのか?その解決策は株式会社アセットアシストコンサルタントにあります。

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事業再生の現場から~安心を手に入れろ!お金なんかに殺させない!~

頭を整理して、既存の考えに縛られていては未来は掴めない!

 

企業や事業の再生の局面を迎えて、金融機関や取引先の協力を得ながら回復のお手伝いを経営

者と二人三脚で行っているのですが、一方で、売上促進のチャネルとしてネット販売の提案と実行

を行っています。

 

すでにありふれた感がある、インターネット販売チャネルですが、視点を変えればまだまだ、やるべ

きチャンスは見えてくるものです。

 

先日そんな企業の一つと話をしていて、『へ~』と感心させられた事が2つありました。

 

1つは、リスケ状態での新規の資金の調達はないと思っていたのですが、実はこの企業様は、リス

ケ状態でありながらも、新規資金の調達をされたのです。

 

金利の高い金融会社ではありませんよ。

 

銀行・信金等の金融機関からです。しかも、リスケ実行をしている貸出金融機関からの調達です。

 

確かに金融庁は、金融機関に対して、リスケ中を理由に融資の相談を拒否しないといっています

が、現実的には、不可能だと思っていました。

 

個別それぞれの要因が重なって、この企業様は調達に成功したのですが、ここで言えるのは、諦

めずに誠意ある説明と実のある話であれば不可能なことはないんだ。ということです。

 

私自身が既存概念に囚われていました。この社長様に気付かせて頂きました。ありがたいことで

す。

 

2つめは、中小企業に資金需要がないと金融機関の報道では伝わってきますが、『この不景気に

資金需要がないわけない!』と思っていたのですが、一方では、やはり資金需要がないんだと気

付かせていただきました。

 

今の中小企業の経営者は、この不景気感覚の中で、意欲をなくしてしまっている方が多いのだそう

です。これは私自身も実感できます。

 

確かに、せっかく事業における再起の道を歩み始めたのに、そこから事業を拡大していく、もっと単

純に売り上げを伸ばしていく事に、必要だと頭では分かっていながら、既存の売り上げを守る事が

優先して、新規にチャレンジしていく意欲がなくなっている気がします。

 

新規チャレンジするための提案をしても、イニシャルコストばかりが気になって、成果のリスクを取

るより現状を守ることに気持ちが行って取り組めない。そんなことが多々あります。

 

経営が厳しい環境が続きそうですが、守るべきもの守りながら、チャンスに果敢に挑戦して行く事

も必要です。経営は複雑そうに見えて、実はシンプルです。シンプルに頭に整理して、今打つべき

対策や戦略を実行して行きましょう。

 

私達は、経営者の考えをシンプルに整理して頂くことが重要だと、経験から学んでいます。迷い

や、一人でやるべきことが多くて整理がつかないと思っていらっしゃる方がいましたら、ぜひ、一度

お越しください。答えはきちんと自分の中にあることが、実感出来るはずです。

 

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