2012年7月アーカイブ

任意売却ブログ~任意売却の現場から~今を斬る!

「地元、千葉市にて大成就」

 

こんにちは。暑い日が続いております。いよいよオリンピックが開幕しましたね。私も朝4:30から開会式を見ておりました。近年の歴代の開会式の中では、ややおとなしい感じの開会式だと感じたのは私だけでしょうか。しばらくはオリンピックと甲子園で盛り上がることができる今年の夏に感謝です。

 

さて、昨日は早朝より千葉市内での任意売却物件お引渡しを迎えることができました。千葉市中央区内にお住まいのご夫婦の一棟の収益ビル兼自宅です。

 

ビルの最上階に居室を構える見栄えのする物件でした。ありとあらゆる金融商品に手を出してしまい、最終的にはビルの収益も投資にまわしてしまった旦那さん。ご高齢といこともあり、やや判断力に欠けるところも原因の一つなのではと思います。

 

競売申請されてしまったのは、約1ヶ月前のこと・・・当社のブログをご覧になってお問い合わせいただきました。ビル自体を手放すことはご覚悟されておりましたが、一番重要視したのは今後のお住まいの件です。さすがに今までお住まいになっていた最上階は賃料が高くなってしまいますので、年金から無理なくお支払いができる賃料を維持することが重要です。

 

対象物件の5階にある2LDKタイプのお部屋にそのまま居住できることと、賃料についてもなるべく安い設定で居住しつづけることを条件に買主様を探しました。当社のネットワークをふんだんに駆使しして、ようやくビル投資に精通する一般投資家の方にご購入頂きました。

 

価格も2億5000万円と立地条件からして納得の価格となりました。せっかく建設したビルのオーナーさんとしての立場は失いますが、そのままそのビルにお住まいになることができることを非常に喜んでくださいました。

 

私も、このスキームでの取引完了が地元千葉市で叶ったことをうれしく思います。続々と千葉県内の任意売却相談を頂いております。

 

来週から8月に突入しますが、今年はありがたいことにお盆休みはなさそうです。一般の方の住宅ローンの滞納・延滞に関わるご相談は是非、アセットアシストコンサルタントへもご相談ください。今日はこの辺で。

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「経営相談、資金調達、資金繰り相談、倒産回避の相談」は
弊社、㈱アセットアシストコンサルタントまでご連絡下さい。

予算管理による会社経営を考察する

 

全国各地で猛暑日が続いております。
梅雨明けにも気付かず、あっという間に夏本番へと突入している今日です。

どうか、熱中症には十分にお気を付け下さい。
私事ですが、先日お客様の棚卸作業のお手伝いを行なっている最中、
熱中症になってしまいご迷惑をお掛けしました。

 

さて、タイトルの「予算管理による会社経営を考察する」とありますが、
どの会社にも目標値やノルマといった、ある一定の基準を設定しているかと存じます。

目標値やノルマというと、一般的には売上高におけるイメージが強いですが、
仕入や経費に関しても同様な基準が必要になります。
売上高が順調に推移しても、仕入や経費でお金が多く出てしまっては、残念な結果になってしまうことは周知の通りです。

 

以上から、予算管理を徹底して頂くことで費用対効果を生み出す仕組みが大切となります。

季節要因等のイレギュラーも考慮し、各勘定科目における月次の平均値を目標値と設定することで、営業利益の数値に注力するよう努めて下さい。

営業利益は、事業(本業)が正常に稼動しているか否か、という判断基準になりますので、予算管理における最重要ポイントという認識が必要です。

 

どうか、上述の事項を踏まえた予算管理を見直して頂ければと存じます。

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任意売却千葉県の住宅ローンが払えない!寺子屋塾 任意売却の現場から~野呂社長ブログ

「人こそがすべて!人を大事にしない偽物は大成せず、偽物は小器晩成」

 

実務的な話が続いておりますので、ちょっと一息を。7月も下旬を迎え、当社も不動産契約と決済ラッシュ、新規面談ラッシュを迎えております。

 

それに加え新規ホームページの打ち合わせ、今後の当社の宣伝に関わる打ち合わせ等、非常に多忙な毎日を送らせていただいております。心の底から、株式会社アセットアシストコンサルタントを設立してよかった!と昨日はしみじみ実感しました。

 

よくぞ縁あって事業再生・任意売却の世界に出会えることができたなって思います。何よりも実務力と人間性が信頼できる当社のスタッフ、いつも多くの提案を投げかけてくださる税理士さん、どんなに遠方の決済や急な見積依頼でも一つ返事で対応してくださる司法書士さん、社労士の先生、元国税OBの方、弁護士先生、金融機関出身のスタッフ等に出会えて、今一緒に仕事ができることに感謝したいです。

 

当社は前記した本物のスタッフと士業の方々で事業再生と任意売却を支援するコンサルタント会社です。全員がホンモノです。よくいる資格だけ持ってるペーパー士業さんは一人もいません。皆さんのご勤務先にも本物がいらっしゃるかと思います。

 

そういう方から仕事のノウハウを盗むことに専念してみてください。きっと仕事がおもしろくなるはず。仕事を追える人間になれますよ。

 

私も歴代の勤務先でたくさんのニセモノ達とわずかなホンモノの方々にお会いしてきました。やはり本物は大器晩成、出世が早いです。

 

偽物はどこかシミッタレテイテ、覇気がなく、人の失敗が大好きな習性を持ちます。そんなのは相手にしないで、本物だけをみて精進しましょう。今日はこの辺で。

 

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 千葉県の住宅ローンが払えない!寺子屋塾 任意売却の現場から~野呂社長ブログ

「任意売却・・・お孫さんの命のため・・・・」

 

こんにちは。昨日は夕方から秋のような風が吹き非常に私好みの気温となりました。涼しかったですね。昨日は我が地元、千葉県いすみ市のリゾートマンションを所有されているご相談者にお会いしに現地へ出向きました。

 

競売開始決定がされ、3か月後には入札期間が始まってしまいます。奥様の病気の静養のためにと購入したマンション。最上階のお部屋からは太平洋が180度にわたり見渡せます。

 

ご勤務先の企業年金と公的年金、そして退職金の一部を利用して購入したこのマンション。諸事情がありその大半はお孫さんの医療費へ注ぎ込むこととなった去年の12月・・・・・言葉も出ません。

 

これ以上はここへは書けませんがお察し頂けると思います。退職後、お正月とお盆、クリスマスにお孫さんが来訪してくださるのが唯一の楽しみだった・・・・・

 

 

剰余があり、売却すれば約500万円の現金がこのご夫婦に残ります。それ自体もお孫さんの医療費へとのことです。この仕事をやっていると様々な事情を抱えるご相談者にお会いします。

 

できる限り高値での売却を目指します。この辺りは私も休日によく使用するドライビングコースです。魚もおいしく、九十九里海岸をよく見渡せるポイントが多く存在するところでもあります。

 

日本人投資家というより、中国人の不動産投資家さんが意欲的に購入しているエリアであります。明日、銀行担当者へご挨拶に伺ったあとに、多くの中国系投資家さんを顧客に持つ業者さんと打ち合わせです。

 

 

必ず成就させます。

 

 

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「因果応報と人・・・抹消交渉と人、所詮、人」

 

こんにちは。しかしながら真夏のような3連休でしたね。私も土曜日に時間が空いたので知り合いの息子さんが出場する千葉県高校野球の予選大会を観戦に行きました。

 

正直、初めて球場で見た高校野球でしたがなかなかの迫力でした。残念ながら負けてしまいましたが、まだ1年生なのであと2回チャンスはあります。

 

来年も必ず観戦に行こうと思います。海水浴シーズンもいよいよ到来で、子供たちも夏休みが始まりますね。やはり太陽を全身で浴びるというのは良いもんです。

 

おかげさまで、私の両腕と顔は赤いペンキを塗ったように火傷に近い日焼けをしております。残りの本年はもう少し外でスポーツなどをする機会を増やしていこうと思います。

 

さて、前回の任意売却ブログでもお伝えした通り債権者の任意売却処理のスピードがアップしている感があるとお書きしました。やはりその感は当たっているようです。

 

この日曜日、月曜日も続々と任意売却に関するご相談が寄せられました。去年と比べ明らかに相談件数が増えている・・・「銀行から任意売却を勧められました」というご相談者が殆どでした。市場が飽和する前に、一度ご相談をしていただければと思います。

 

 

今日のテーマ「因果応報と人・・・抹消交渉と人、所詮、人」・・・ちょっと堅いタイトルですが、結論的に言ってしまうと何をやるにも人が全てであると言うことです。

 

漠然とした話で申し訳ありませんが、人を嘲笑う人間、陰口をたたく人間、悪意を持った発言をする人間等、そんな輩に未来は無いのだとこの歳にして思います。

 

任意売却物件には債権者との数多くの交渉の場面があります。売却活動を始めるにあたっての売出価格の決定や変更、引っ越し代の費用設定、成約価格の決定等、これを称して抹消交渉と言います。

 

俗にいうネゴシエーターとでも言いましょうか、当社一番の武器が実は抹消交渉なんです。正真正銘の人対人、金融機関対当社です。別に喧嘩をするわけではありませんが、金融機関の出方と発言の仕方次第では私だって容赦はしません。

 

鬼の形相で債権者を訪問することなど珍しくありません。たかが任意売却業者が・・・任意売却をやらせてやってるんだ・・・酷いのになると終始タメ口の債権者担当者もいます。恐ろしいですね。逆に任意売却業者の担当者にも色々な抹消交渉を繰り広げる人がいます。

 

最初から債権者と喧嘩をしてしまう人・・・逆に債権者の言いなりになってしまう業者さん・・・など。私が抹消交渉で心がけること、それは抹消交渉にミラクルは無い!と自分に言い聞かせることです。

 

中には相場価格のほぼ半値というようなミラクルを起こす人もおりますが、そのような抹消交渉の取引は取引内容が穴だらけで薄っぺらい取引になる事が多いようです

 

如何に債権者担当者が上へ稟議を挙げやすくするか!これにつきるのではないのでしょうか。詳細は、当社面談室でお聞かせ致します。今日はこの辺で。

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中小企業における中長期計画の見直し

 

連日のニュースで報道されている通りですが、九州地方の豪雨による被害が拡大しております。
どうか適切な処置をして頂きまして、身の危険を感じましたら速やかに非難するようにして下さい。

 

先日、学習塾を経営されているA様から、「中長期計画の作成」について質問がありました。
内容はシンプルなもので、「計画期間の設定は何年くらいが妥当か?」というものでした。どうやら、金融機関から上記資料の提出を請求されたとのことです。

 

経営者であれば、当然として将来の青写真は各々描かれているかと存じます。
「将来の売上規模は○○円代で...」、「新規事業は○年後で...」という感じではないでしょうか。

一般的に中長期計画は「10年スパンで作成」している企業様が多いそうですが、現在の市況等による経済環境を考慮すると、10年は少し長期的だと考えられます。

 

これを踏まえて私見になりますが、実務レベルでは「3~5年」という期間設定が的確だと思います。
まずは、1年間の計画書を緻密に作成して頂き、これをベースに3年、5年というように膨らませていく手法が一番良いのではないでしょうか?

是非、皆様もご自身の中長期計画をこの機会に見直して頂ければ幸いに存じます。弊社では、金融機関を始めとした、債権者様から請求される資料作成のサポートしております。


何かお困りでしたらご一報下さい。

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中小企業経営 事業継続の判断とは

 

資金繰りベース(純粋な現預金の入出金)において、営業利益が黒字計上であればビジネスとして成立していることが分かります。
一般論として下記の①~②のように、営業利益としてお金が余る状態であることを意味します。

 

①売上(入金)-仕入(出金)=粗利益

②粗利益-経費(出金)=営業利益(黒字or赤字)

 

当然、赤字であればビジネスは成立していないことになりますが、季節によって変動の差が激しいビジネスモデルであれば、1年を通して判断することが言えます。

借入状況等は考えず、あくまで数字上の判断になりますが、黒字であれば事業継続を遂行しても宜しいかと存じます。
また、赤字であっても経営改善から黒字化できる見込みがあれば同様です。

しかし、数ヶ月も赤字状態が続き、キャッシュを生み出せないのであれば事業を止める決断をしなければなりません。大切なポイントは「事業を続ける事が再生ではない」ということです。実際に事業を止められて、第二の人生をスタートし、成功されている方もいられます。

 

資金繰りが苦しくなれば、借金に借金を重ねる悪循環へと陥ります。
このような状況になる前に、ポジティブな決断が事業再生の第一歩でもありますので、どうか客観的な判断を行なって頂ければと存じます。

 

但し、事業を止められる場合における残債務の処理といった問題が発生します。
10社あれば10通りの問題があり、これに比例する解決方法もございますので、
お悩みの方は弊社までご一報下さい。

中小企業経営 全ての事象を数値に表すこと

 

昨日、「0円生活による幸福」というテーマを議論したテレビ番組を拝見しました。
ホームレスの方々の暮しぶりから、生活の知恵やお金に対する価値観まで、幅広く紹介されたもので、内容としては非常に興味深かったです。

 

最も印象に残ったフレーズとして、「不安は量を知ることで解消される」という考え方があり、一日に使う水の量を知る把握するという、一見シンプルな意見でしたが、経営管理に対する考え方と似ていることで感銘を受けました。

 

過去の事象を数値化することは一般的ですが、現在から将来までの事象を数値として計上することは、なかなか容易な事ではありません。

但し、先述したように「量を知る」という概念から、確度に若干の誤差がありながらも、最低限の予算を立てる努力は必要かと存じます。

 

上述を踏まえ、過去の月次データ(資金繰り表)から各項目の平均値を洗い出し、これを毎月の予算値として計上する手法を弊社ではご提案しております。
例えば、「交際費は○○○円が予算だから、今月はオーバーしていない」等のように、全ての事象を数値で把握することで、自身の行動パターンを知ることが可能になります。

 

この作業を習慣化することで、除々にではありますがお金に対する不安は解消されると考えられます。

 

どうか、ご自身(自社)の行動パターンを数値化して頂き、有意義な経営管理に努めて下さい。

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在庫管理における売上回転率を考察する

 

「かんばん方式」というモノ作りに対する根本的な考え方をご存知でしょうか?

ここでの説明は割愛しますが、費用対効果を考慮した「生産・商品管理」の根本的な考え方になりますので、この機会に再度触れて頂ければ幸甚と存じます。

 

さて、タイトルにある「在庫管理における売上回転率を考察する」という今回のテーマですが、「在庫」という資産について、もう一度考え直してみたいと思います。

 

在庫とは、将来において現金化されるモノを意味します。
仕入れた商品を倉庫で一時的にストックし、顧客先へ出荷されるはずです。

しかし、「当時はヒット商品だったが今年は全く売れない」という市場の変化から、当時大量に仕入れた商品が滞留在庫となってしまったというケースはよく耳にします。

ここまでは、「市場の変化に対応出来なかった」という結果論になりますが、問題はここから先の処理方法にあります。

当然、上述のケースであれば、滞留在庫は市場価格より低価格で販売しなければ現金化できません。
もしくは、廃棄する方が賢明である場合も考えられます。
一番良くないのが、何も考えず在庫を倉庫内でストックし続けてしまうことです。

確かに決算書では、資産として計上されますが実態ベースでは「0円」ということになります。
そして、在庫を滞留する習慣が染み付くことで、事業における売上回転率の低下へ繋がりますので、効率のよい商売が出来ていないことが判明します。

在庫管理は企業にとって生命線です。
どうか、徹底した管理体制の下で努めて頂き、効果的な売上高の発生を模索して下さい。

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任意売却ブログ~任意売却の現場から~今を斬る!

「初夏、お盆に向けての各債権者の動きとご相談時期」

 

こんにちは。まあ暑い日が続いております。やはり都心は暑いですね、各テナントさんのエアコン室外機からの暖かい風が味方するのか、ビルがたくさんあるから風通しが悪いのか・・・地元千葉市に帰ってくると海が近いせいか涼しく感じられます。

 

いよいよ来月がお盆休みのある8月ということもありこの7月は忙しくされている不動産業者さんが多いようです。8月というのは一年で一番不動産が動かないときでもあります。まあ、できれば8月はお盆休みがありますのでその前に決済したいですね・・・この時期になると各銀行担当者からよく言われるセリフです。

 

おかげさまでこの7月も月末に決済が3本、契約予定は4本と非常に忙しくさせて頂いております。ここのところ増加している相談者の傾向としてはやはり、競売開始決定がされた直後にお問い合わせを頂く方です。

 

皆さん、何かをきっかけにしないと動かないんですね。とにかく時間との勝負!となるご相談者が増加しております。もっともっと早い段階からご相談頂ければ余裕をもって任意売却を開始できるのに、これは本音です。どのタイミングで相談すべきか?

 

正直申し上げて、競売の開札日が過ぎていない限り対応は可能ですが最近の傾向としては入札期間が発表された時点で基本的にはOUT。

 

もっと厳しい債権者になると競売開始決定が通達された時点で任意売却は認めないという債権者もおります。これは地方の債権者に多いですね。

 

2回~3回と滞納が続いてしまった時点でのご相談が望ましいですが、逆に3回目となる銀行からの何かしらの書面が配達された時点で一度ご相談されることをお勧めします。

 

当社でも徐々に競売開始決定がされてしまったご相談者の救済を成就させることが出来てきておりますが、まだまだ氷山の一角に過ぎないと感じております。

 

ご相談はお早めに。今日はこの辺で。

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銀行交渉 事前準備による明暗とは

 

資金調達、リスケジュールの交渉は非常に難航を極めるケースが大半です。
自身が希望していたものとは異なり、苦い経験をされた方も多いかと存じます。

今後の市況や消費税の増税案等を考慮しても、中小企業にとっては厳しい環境が続くことが予想されます。

また、来年の3月には金融円滑化法が終了するため、ここ数年は企業にとっては正念場であることが顕著に伺えます。

 

経営を継続するためには、本業を充実させることは勿論のことですが、これと同様に財務施策を磐石にする必要があり、これを考慮すると「銀行との付き合い方」は最重要ポイントであることは言うまでもありません。

 

弊社がお客様のコンサルティングを行なう際、必ず下記の事項を事前に整備します。

 

「現状把握」・「将来の展望」・「仮説主義」

 

まずは、本業におけるキャッシュフローから現状把握に努めます。
過去の実績も合わせて、その会社特有の習慣やビジネス様式を客観的に精査します。
この作業がスタートラインとなりますので、社長のヒアリングも含めて慎重に実施させて頂いております。

 

次に将来の展望を考察します。
業界動向や取引先の状況等の外部環境を踏まえ、将来における売上規模を予想していきます。

 

最後に「現状と将来」について、ある程度の基準値を叩き出したら具体的な「仮説」を導き出します。
事業計画や返済スケジュール表、資金繰り表といった全ての計画案を照合することで、仮説というシナリオを描きます。このシナリオを書面として一覧することで、企業が進むべき進路を明確なものとします。

 

上記のステップを踏むことで、タイトルにもある銀行交渉の事前準備を行います。
決算書、試算表だけでは不十分であり、自分なりのシナリオを先方に提示することが寛容です。

どうか有意義な準備を行なってから銀行交渉に臨んで頂ければと存じます。
弊社でも上述のサポートを実施しておりますので、お気軽にお問合せ下さい。

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