2011年10月アーカイブ

約半年ぶりに北海道へ任意売却の契約・決済に行きました。

もう数年来のお付き合いのある社長さんの不動産の契約です。

 

バブル時に全国の物件に投資をされたダイナミックな社長さんです。

ほぼ2年半かけて複数の不動産処理を私に任せてくださいました。

 

社名は誰もがご存じの某大手企業の社長さんです。これ以上は話せません(自粛)

 

 

 

 

過去に自宅を含めた12件の不動産売却を任せて頂き、

今回は最後の不動産取引ということもあってか、帰りの飛行機内にて社長さんからこんな言葉が・・・

 

 

yun_270.jpg「野呂さんはなぜ任意売却の世界に入ったの?」・・・・正直、返答に困りました。

使命感だとか困っている人を助けたいとか、月並な言い方ではこの超BIGな社長さんはごまかせません。

 

 

ふと・・・私が23歳の時に某大手電鉄系不動産仲介会社に入社した時のこと・・・

またそれから某信託銀行系の不動産仲介会社に入社した時のことを思い出しました。

 

 

最初に入社した仲介会社では、右も左も分からない状態で、毎日数千枚のチラシをマンションの集合ポストへ配布する。

それが最初の私の仕事でした。朝・昼・晩・・・・大抵の人間はこれを3カ月経験した時点で辞めていきます。(本当の話)

 

 

私にはこれが心地良くってしょうがなかった!(笑) 知らない街をひたすらチラシを撒いて歩きまわり、マンションの住民の方からは

罵声を浴びせられる(パトカー呼ばれたことだってあります)

目的地を定めない旅行好き、ドライブ大好きの私にとっては、非常に向いていたのかもしれませんね。

 

私が配属された営業所にいらっしゃった上司の方は皆さんがホンモノでした。

お客様へのトークの内容、提案の方法、物件の案内の順番、詰め方、買付の取得の方法、専任媒介を取るまでの厳しさ、ハッタリのかまし方(笑)

今でも上司の方はご在籍でして、更に上の役職でご活躍されているとお聞きしております。

 

 

某信託銀行系の不動産仲介会社についても調査能力の高さ、書類作成のスピードと正確性、

何よりも一番難しいと言われる土地の取引に精通している姿がカッコよく見えました。

当時の上司も、今は所長になられて好成績を毎月達成する営業所であるとお聞きしてます。

 

 

 

 

この2つの不動産仲介会社での勤務経験がなかったら・・・・もうとっくに別の業界で働いているか

そのへんで野垂れ死んでたと思います。

 

それだけ人との出会いというのは人生の中で自分自身に影響を与えるものの一つなんですね。

 

 

私は、体を張って覚えてきた任意売却と事業再生の実務をもって、己がどこまで上へあがれるか?

を自分の目で確かめたい為にこの仕事に従事しております。

使命感?たしかにそれもあります。困っている人を助けたい?それも当たってます。

 

ただ、傷の舐め合いのような任意売却と事業再生の実務では・・・・あなたの会社はいつまで経っても何も変わりません・・・

 

本日をもって、9月の設立以来30件の面談を達成!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

タイトル通り、「国の借金が1000兆円を超える」
という報道が各メディアで取り上げられております。

財務省の発表によりますと、国債・借入金等を合わせた国の債務残高、
借金の総額は、今年度末の時点で1年前に比べて99兆円増えて、
1024兆1047億円になる見通しです。

いったい、国民一人当たり、いくらの借金を背負うことになるのでしょうか?
そして、国の借金の推移は、いつになったら減少の兆しがみえるのでしょうか?

 

国民は、日本国の借金はどうなるのか、ただ不安を抱くばかりです。

 


日本は、2年続けて借金が税収を上回る状態が続いております。
昨今、世界的な金融不安が叫ばれていますが、
日本の財政状況も、一層厳しくなっている模様です。


私見になりますが、この事実を踏まえて、
各企業はあらゆる不足の事態に備え、危機管理を徹底しなければならないと思います。

増税、取引先の与信管理をはじめ、自社の資金繰りが逼迫しないよう、
常に最悪の事態を想定し、予算計上のシミュレーションを行なって
頂ければと思います。

 ご相談者からご依頼を受け、債権者へご挨拶をし売却活動が始まります。

これが基本的な流れです。しかしながら適正価格で実際に売却活動を始めても

二ヶ月~三カ月ほどまったく反響がない物件がたまにあります。

 

物件自体には全く問題はないのに・・・

立地も人気のエリア・・・

過去の成約事例も多いのに・・・

 

 

債権者と電話で話しながら、どうして案内が入らないのか?

一緒に首を傾げることもしばしばございます。

 

そんなところで油断をしていると・・・

突然に土日にご案内が4件~6件入りほとんどのお客様からお申し込みが入る

なんてこともございます。これが謎です。

 

 

逆にお客様を物件へご案内する立場の時(買主さま担当)についても、

同様のことがよくあります。せっかくご案内したお客様からお申し込みを頂いても

先に他業者から申し込みが入ってしまう時・・・・3か月以上市場に出ていた物件に突然にです(悲)

不動産仲介に携わる方なら誰もがご経験されていることと思います。

 

 

yun_3520.jpg物件を見て、気に入ったら即お申し込みをする度胸のない方でないと不動産を購入することは

できないのかもしれませんね。

 

先週あたりから当社へのご相談者が急増していることは以前にも書かせて頂きました。

逆に中古物件を購入しようとお考えの方も先週あたりから増えているのも事実です。

 

任意売却物件についての債権者の動きも速くなってきている印象を受けます。

実際に「あの物件はそろそろ価格を下げてみては?」「年内に必ず売り切りたい」と

債権者の方からご連絡も入るようになってきております。

 

任意売却をご検討されるのであれば遅くとも年内に売却開始をされたほうが賢明でしょう。

( Photo by (c)Tomo.Yun )

 

 

 

 

 

 

 

 


弊社では、資金繰り表のフォームについて、日別で行なうように提案しております。

キャッシュが毎日変動しない企業の場合は、
5日間毎の間隔でチェックするようにしております。

月次のみで管理されていた相談者もおりましたが、
月中におけるキャッシュフローの推移を確認する旨、
日別形式の資金繰りフォームをお勧めしております。

日別毎であれば、毎日の現預金残高も確認することができます。

又、売上の入金や仕入の出金は、部門別・商品別等に細かく区分するようにしており、
経費に関しても同様に、「人件費」・「一般管理費」とザックリ分けるのではなく、
あくまで決算書に記載されてある勘定科目通りに入力するよう提案しております。

「ちょっと細かいね」と感じられるかと存じますが、
資金繰り表をひと目で見た時に、各科目毎のキャッシュフローを把握したい
意図が込められているからです。


総括になりますが、資金繰りを作成する上で注力して頂きたい事は、

・「キャッシュフローに対し敏感になる事」
・「常時、現預金残高が確認できる事」

上記2点になります。
地味なルーティンワークですが、是非実践して頂ければ幸いです。

(ご相談者に許可を頂いて、こちらへ掲載させて頂いております)

 

昨日もご相談者が続々とご面談にいらっしゃいました。東京都内にお住まいの男性です。

自宅はマンションですが、都内で不動産業に携わっている方であれば知らない人はいない

ほどの超有名マンションです。

 

奥様と二人のお子さんと一緒に暮らしているそうですが、ご自宅を含めて都内にワンルームマンションを

6つ所有しております。景気の良かったころに投資熱に火が付いてしまったようです。

 

現金で購入されていれば問題はなかったのですが・・・今になって各ローンの支払いが厳しくなりました。

各ローンの圧迫に加え、相談者も年内で会社をリストラされることが決まったようです。

 

とにかく自宅と家族を守りたい!相談者の熱意と前向きさを感じました。

 

 

yun_7360.jpg今週中に債権者へ提示する資料を作成し、来週早々には相談者と一緒に債権者を訪問します。

当社が一番得意とする自宅のリースバックスキームですね。

 

今週は土日返上で昨日の相談者のため注力させて頂きます。

 

最近は同様のご相談内容が急増しております。自宅だけのローンなら問題ないのだけれど、

複数の投資用物件のローン支払いが家計を圧迫しているケースです。

 

ご相談はお早めにアセットアシストコンサルタントへ!売却開始の時期を一緒に考えませんか

( Photo by (c)Tomo.Yun )

 

 


「私は数字が苦手で...、経理担当が全て理解しています」
「決算は税理士の先生にお任せしてますので...」


以上のようなコメントを相談者の方から度々お聞きします。

決算書は会社の「成績表」として外部に公表されるものなので、
この機会に見直して頂ければと存じます。


経営者の方は、営業畑もしくは職人畑からのご出身が多いかと思います。
経理一筋で経営者になった方は、中小企業においては非常に珍しいケースかもしれません。


さて、決算書というと、会計特有の非常に硬いイメージをお持ちの方がいると思いますが、
基本的な構造は「足し算・引き算」で、税金等の計算で稀に「掛け算」がある程度です。


決算書を読むポイントとしては、勘定科目の意味を理解することから始めて下さい。
例えば「建設仮勘定」なんて単語は、一般の方はピンときません。


ですから、お時間がある時で結構ですので、
勘定科目の意味をインターネットの検索エンジンから調べて頂ければと思います。
じっくり勉強したい方は、書籍をご購入されても結構ですが、
インターネットから閲覧できるサイトも丁寧に解説されてますので、
簿記の知識がない方でも容易に理解することができます。


こうして、勘定科目の意味を把握した上で、記載されてある数字をみると、
理解度が増したことに気付くと思われます。

又、決算書には「勘定科目の内訳書」がありますので、ご確認して頂ければと思います。

ある程度、数字に慣れてきましたら、顧問税理士の先生から決算書の解説を受けて頂ければ、
ご自身の会社の状態を数値として把握できるのではないでしょうか。


重複になりますが、勘定科目の意味を理解することから始めてみて下さい。

私は毎日、通勤に電車を使用します。日中、役所や債権者を訪問する際にも電車を使用する

ことが大半です。

電車には当たり前のように優先席があります。ご高齢の方や妊娠中の方、体調の悪い方や怪我をされている方

のための優先席ですね。この優先席の周りでは携帯電話の使用が禁止されております。

電車を使用されたことのある方は皆さんご存じだと思います。

 

説明できます? 恥ずかしながら私は説明できません(悲)

なぜ、携帯電話を使用してはいけないのか。これだけ携帯電話が普及している世の中でなぜでしょう。

 

 

某独立行政法人の調査によれば携帯電話が医療機器に影響を及ぼした例はゼロだそうです。

 

 

yun_1531.jpg「なんで携帯を使っちゃいけないんですか?」 携帯を手に取った女子高生が顔を真っ赤にして、

それを注意した高齢の男性に食ってかかるシーンに本日遭遇しました。

 

もちろん、ルールとして定められている以上、この女子高生の行為は許されることではありません。

問題は注意の仕方です。

 

 

まるで、自分の家に土足で入りこんできたことを注意するような物の言い方。

これにも問題があるのでは?と私は考えます。

実際に暴行事件にまで発展してしまった例も、ニュースや新聞でお見受けします。

 

皆を代表して、注意を促した人間は正義のヒーロー?・・・違いますね

この注意によってどんな解釈をするか、どんな印象を与えるのか、自信の発言の先の先を予想できる方のみが

人に対して注意をできるのではないでしょうか。

 

■電車の座席で、平気で化粧水とファンデーションを塗りたくる女性

■座席で無い所に平気で座り込む集団の砂利ども(若者たち)

■愛想のないグリーン車のグリーンアテンダント(たまに居ます)

■混雑している車中でベビーカーをたたまないママたち等(まあ、まあママたち落ち着いて、落ち着いて)(*^^*)

 

私は見つけ次第、すべて注意します。できる限り先の先を読んで。

お金を払って乗車させて頂いている以上は、快適に乗りたいものです。

 


タイトル通り、勘定合って銭足らず...の後編になります。


前編は「入金」について解説しました。
それでは、後編は「出金」についてご一緒に考えて頂ければと存じます。


「支払手形の期日が迫っている」、「住宅ローンの支払いが後10年もある」

上述のように、会社でも一般家庭でも、出金という行為には
どうしてもネガティブな感情が生まれます。
ただ、もしこれらの出金を全て拒否すれば、経営も生活も継続することは厳しいので、
これはもう運命として受入れて下さい。


前編の復習になりますが、「勘定合って銭足らず」の状態は
売上は計上されているけど、お金が足りないということでした。

では、なぜお金が足りなくなるのでしょうか?

ポイントは前編で述べた「入金サイト」です。


例えば、現在の現預金残高が200円
売上50円が計上されているが、入金は3ヵ月後という契約
そして3ヵ月間で各種支払い(出金)を80円しなければならない...

200【現在の現預金残高】-80+50=170【3ヵ月後の現預金残高】  

上の算式からも分かるように、3ヵ月後の現預金残高は『-30円の170円』となります。これが、売上が計上されてもお金が足りない(増えない)原因となります。


このような状況に陥らない為にも、
入出金サイトのバランスが必要になります。

入金同様、出金も買掛金台帳と資金繰り表の照合が大切になります。
又、出金に関しては固定費(人件費・地代家賃)を予め見込めることが可能なので、
資金繰り作成時においては、入金よりも確度の高いものができると思います。

総括になりますが、
売上額の多い少ないに気が向いてしまいがちですが、
サイトという時間差がつくる錯覚には惑わされないように十分注意して下さい。

出金が少なければ、手許に多くのお金を残せるので、
経費節約は徹底的に行なって頂き、現預金残高に注視しながら、
入出金スケジュールを見直して頂ければ幸甚です。


「あれ?売上は順調に推移しているけど、月中でお金が足りなくなる...」


このように「勘定合って銭足らず」
という黒字倒産に陥りそうな相談者様を多く見受けます。

経営者に限らず、多くの方々が「売上」という言葉に敏感かと存じますが、
お金が足りなくなっては、健全な経営を行なうことはできません。


では、事前に黒字倒産を予防するには、どのような対策をするべきか、
前編・後編に分けて紹介したいと思います。

今回の前編では「入金」について考えてみたいと思います。


まずは、ほとんどの業種において
「売上=即入金」ではないことを再確認して頂ければと思います。


売上が計上されてから、実際に入金されるまでのサイト(期間)を
十分に注視することで、資金繰り作成時に見込み額を計上して下さい。


次に、サイトが分かれば入金スケジュールを管理することができます。
売掛金台帳と資金繰り表を照合し、こまめにチェックすることが大切です。
特に小売・飲食業の場合は、毎日行なう作業になりますので首尾よく行なって下さい。


また、資金繰りが逼迫している時は、取引先に入金サイト変更の交渉や、
ファクタリングを使ってサイトの短縮を検討することも可能です。
見込み額より減りますが、緊急処置として考慮して頂ければと思います。


重複になりますが、入金管理は売掛金台帳と資金繰り表の照合が一番のポイント
になりますので、地味な作業にはなりますがミス無く行なって下さい。

後日、後編で「出金」について述べたいと思います。


私たちにコンサルティングを依頼されるお客様は


・「決算書は問題ないけど、肝心のキャッシュが足りない」
・「借金を返す為に借金しています」
・「再来月、従業員の給料を払うことが厳しいです」


...など、どれも資金繰りに不安を抱えた方々です。


上述のように経営者が、資金繰りに翻弄されている状態では落ち着いて経営を行なうことは難しいと思います。

これを踏まえ、私たちが提案させて頂くことは、資金繰り管理業務は弊社が担い、お客様には本業に集中して頂くといった環境作りです。

どうか、資金繰りに費やしていた時間を有効的に活用して頂ければ幸甚です。

私たちが展開するコンサルティンでお客様が抱えるストレスを軽減させ、事業の再生を共に実現できればと存じます。

どんな些細な事でも結構ですので、ご連絡頂ければと思います。

こんばんわ。代表の野呂でございます。

本日は天気の悪い中、3組のご相談者が当社へおいでくださいました。

お疲れさまでした。

 

さて、本日ご面談された相談者の中にもう1年以上も他社のコンサルタントに依頼しているにも

かかわらず状況が改善しないとの相談内容の方がいらっしゃいました。

 

神奈川県内で板金塗装業を営んでいる社長さんです。景気の後退と大手カー用品店舗の進出によって

客足は減少。運転資金の返済に困り約1年前に某コンサルタント会社へご相談に行かれたそうです。

 

銀行出身のコンサルタントとのことで、何の迷いもなくご依頼してしまったそうです。

ご自宅を担保に入れて借り入れを受けており、リースバックをご希望されておりました。

 

ところが、不動産担当が最初に実行したことは買取業者の案内と買付申し込み書だったそうです。

リースバックを希望されている相談者に対し、何の予告もなく・・・・恐ろしいですね

 

コンサルタントについても、電話で銀行担当者と話をするだけで何の進展もなく

半年間、放置されているとのこと。

結果、預金口座の差押えと自宅の差押えがされたそうです。同業者として憤りを感じます。

おそらく、実務が何もできない方だと思われます。当然、このようなコンサルタントが優秀な部下に

恵まれたとしても指示がズレテしまい結果は出せません。

 

yun_6633.jpg■事業再生会社のコンサルタントに必要不可欠なもの

①財務分析能力

②不動産売買の実務

③金融知識、金融機関との交渉能力と債権者の動きを読む力

④慈悲深さ

 

当社のコンサルタントにはこの4つが備わっております。なかなか居ないと思いますよ。

 

上記のご相談者は、本日付で当社と支援契約を締結致しました。まだ年内であったこともあり

これできっと再生の道に乗ることができるでしょう。

 

あなた様がご依頼されているコンサルタントは大丈夫ですか?放置されてませんか?

 

事業再生、資金繰り、住宅ローン問題はアセットアシストコンサルタントへ!

 

 

 

 

 

 

今日は、当社で預からせて頂いている物件の債権者から連絡がありました。

2番抵当権者の担当さんでした。

 

当社で売却に出している物件は東京都内の物件です。企業の寮としてしようしている

物件なのですが、土地が非常に大型であることと建築されてからほとんどメンテナンスが

されておらず、買手さんからは懸念されてしまっている物件です。

 

当社はありとあらゆる宣伝コンテンツを使用し、一番高値での成約が見込める一般エンドユーザー向けの

販売活動をしております。これはご相談者のためです。

 

しかしながら時として、市場に長く停滞してしまう物件も少なくありません。

この物件については建物メンテナンスが殆どされていないことが理由です。

 

2011062118170003.jpg電話を頂いた債権者のお話は

「価格についてはある程度、上席に承認をもらうのでなんとか年内での決済(お引き渡し)

を実現させて欲しい」

「来年3月で金融円滑化法の終了に伴い、任意売却物件が増加することは間違いないから

市場に既に出ている物件については何とか処理したい」という内容でした。

 

この担当者さんとは過去に6件ほど任意売却を成立させている中でして、

私に対しても信頼を頂けてると思っていますからこのような内容のお電話を

してくださったのだと思います。

 

上記の債権者のお話のように、来年の春に向けていよいよ債権者の顔つきが

変わってきたような印象を受けます。

 

年内に銀行へ支払い条件変更を申請されるのと、来年にするのとでは

おそらく雲泥の差があるのかもしれません。

 

当社も明日、金曜日からの約10日間は一日に3件~5件ほどの面談ご予約を頂いております。

ご相談は年内にアセットアシストコンサルタントへ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

うみ2.jpg 

改めて詳しく説明することは無いと思います。

日本の復興を司る代表者のこの発言!・・・悲しくなりますね。

前任の担当大臣の知事に対する発言と、現職の大臣のこの発言。

日本は本当に復興できるのでしょうか。

 

 

とても日本の復興の責任者が発言しているものとは思えません。

居酒屋でお酒を嗜まれている時であれば仕方がありませんが・・・

 

 

仕事柄、私は全国の役所、法務局、裁判所を不動産調査等のために訪問致します。

一部の役人さんの中には、残念ながら乱暴な口調で対応される方がおります。

 

明らかに私より年下のお役人さんが敬語を使用することもせず横柄な態度で、

ひどい時になると喚き散らす方も・・・一日を通して、不愉快な気分になります。(悲)

 

 

私の小学校の同級生に代々伝わる墓石屋を営んでいる大親友がおります。高校卒業後に家業を継ぎました。

今でもよく一緒に飲みに行ったりする仲です。

 

友人の実家に遊びに行った時です、その友達のお父さんが、私に一言だけお話してくださったことがあります。

 

「お彼岸やお盆、お正月に先祖のお墓参りをしない人間は人を殺したり、人を傷つけるような暴言を吐くんだ」

「だから、先祖の墓は大事にしないとな、大切なのは慈悲だよ慈悲」

 

26歳の時に母親をガンで亡くしてから、一カ月に2度くらいの頻度で私は墓参りに行きます。今でも続けております。

長男としての務めもありますが、このアセットアシストコンサルタントにて支援をさせて頂いている相談者の事業や不動産売却等が

うまく行くようにとの願掛けの意味合いも込めております。

 

かの有名な米マイクロソフト創業者のビル・ゲイツ氏も「慈悲」という言葉を大切にされているそうです。

 

 

前任の復興大臣と現職の復興大臣も、まずはお墓参りから始めてはいかがでしょうか?

 

 

 

 

 

 

 

来年の3月で中小企業等金融円滑化法が終了する。

モラトリアム法に基づくリスケ中の中小企業、個人の方にとっては行方が心配なところです。

 

約15万社の中小企業の金融円滑化法が終了する。

助かる方、金融機関が助ける企業、銀行が支援する企業、
例年の倒産件数及び競売開始決定はどれほど増加するのであろうか?

合わせて今年は3月11日に未曾有の大震災が起こり、その震災不況の第一便が

この10月中旬から始まっているようにも私は思えます。

 

先週あたりからでしょうか、全国の中小企業の社長さんと住宅ローンを抱えている

個人の方からのご相談が増加しております。

 

umi.jpg年明けから準備をしたのではやや遅すぎます。やはり年内にある程度の準備を

する必要があります。特に財務状況の把握です。

不動産の問題を抱えている方であれば、来年の3月前に売却やリースバックでの

対応ができるよう今から動き出しましょう。

 

既に当社のご提案に共感してくださったご相談者の方々は動き出しております。