おはようございます。昨日は所沢まで決済前の現地立ち合いのため朝6:30に車で出発して向かったが15分程度オーバーした。それにしても給料日の高速道路の込み方は半端じゃない笑

引渡し前の現地立ち合いも終了しこれで3月に引き渡しができる。いい取引ができそうだ。

ふと就職活動中の学生がリクルートスーツを着て歩いている姿を見かける。まさか今年の3月に卒業する学生ではないだろうけれども新しく4年生になる学生か。

面接の解禁は6月1日のはずだけれども・・・・・毎年6月を迎えるまでに内定が出る学生がいるそうだ。エントリーシート、自己分析、筆記試験、企業研究など聞いているだけで自分の就活の辛い体験が思い出され嫌な気持ちになってしまう。

学生の企業研究?うーーん笑いますね。

就職氷河期というものがその昔ありました。今は売り手市場、就活する学生が企業を選べる時代らしい。それはそれで結構。

現在46歳となる就職氷河期の時代を過ごしたOLさんの記事をたまたま拝見した。

大変な時代であり、大卒で就職が難しい時代と呼ばれた時である。私の見解からすると就職できないバカが増えただけだと思うのだが。

就職が大変で、普通は高卒がエントリーする国家三種の試験に臨みぎりぎり公務員になれたという内容だ。

郵便局の民営化が進み公務員から普通のOLという立場になり現場職員では総合職に負けてしまって後輩にどんどん役職で追い抜かれるという結末。

あげくのはてには、会社に拾ってもらったからやめられないという話で終わっている。


たしかに、お気持ちはお察ししよう。


しかしながら一つだけ間違っている解釈がある。 景気の責任にして、自分への反省が無く、ただの負け惜しみで自分の今の悲惨な状況を刻々と話しているだけにすぎないことを。

こういった考え方では好転はないし、好転に気付くこともないだろう。

我々は毎日生きているだけで奇跡なのだ。前へ前へ進んで時には止まる、落ちてしまうような発言はしてはいけない。

未来の話をしよう。未来の話が多い人は生き生きとしている。自分の人生を他人のせいにした時点で負けだ。

陰気でずるかしこいやつなど放っておけばいいのだ。自分が強くなる毎日を。

今日はこの辺で  代表取締役 野呂一哉


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 おはようございます。夜はなかなかの極寒です、まだまだ寒い日が近づきますが年度末に向けて最後の力を振り絞りたいところです。

土曜日の夜は中学校の同窓会が地元で行われまして、参加させていただきました。皆40歳となり、数多くの経験をして角が取れて笑、逆に角が増しているような人もいて、なかなか喜怒哀楽の激しい飲み会でしたね。

子供が今年で大学入学となる夫婦がいるが年間200万円もの学費が必要となる学校へ入学させるとか。いやあすごいなあ。

20歳で結婚をしてそのまま地元の新聞店に入り最初は朝夕と新聞配りをしていた男だけれども、いつのまにか経営者となり今では月収が100万円ですと。大学生時代に私が朝まで夜遊びをして朝帰りに地元に帰るとこいつはいつでも汗だくで新聞を配っていたっけ。

30歳までは完全に差を付けられたいたなと考えていたけれども、今やっと対等かな笑。


ここのところリースバック案件が顕著だ。何としてでも住み続けたい、手放したくないという方々だ。不動産仲介会社の交渉によって所有権を一時的に不動産投資会社へ移転する。

移転した時点で自分のものではなくなるから、賃料を払って住み続ける。数年後に身内で買い戻してめでたしめでたしという話なのだが。


リースバックを依頼する前の極意とチェック項目をここに書きます。

1.リースバックは賃料を支払い続ければ済み続けられるという考え方ですが、投資家に対して新たに物件価格+購入諸費用+購入の仲介をする不動産会社に支払う仲介手数料の3つについて新たに借金をすることの認識が必要。

2.その借金全額に対して10%~15%の高利での借金となること

3.賃料の支払いは投資家が捻出した物件価格+購入諸費用+仲介会社に支払った仲介手数料の総合計金額×10%÷12か月が毎月の支払額。これに固定資産税の年額の1/12、マンションであれば管理費修繕費が乗ってくる。 毎月の支払いは決して安くない。

4.基本的には投資家さんへ所有権移転をする際に必ず、買い戻す際の特約付きで契約をする。ここは要チェックです。ここで買い戻しの特約を付けずに手放すと投資家さんの言いなりになるしかない笑

手放す際に誰で買い戻すのかを計画しておくこと。 可能であれば不動産業者に所有権移転をすることは避ける。業者は会社であり、会社の経営は船と同じだ。順調な時にはリースバックでお金を増やすことを模索するが雨と嵐がやってきたときにはその大事な資産を売り払われしまうかもしれない。

5.リースバックを依頼する不動産仲介業者はできれば資産処分を得意とする不動産仲介業者には任せてはいけない。対象物件が自宅などではなく事業用の工場や店舗、倉庫などなどであれば尚更です。
会社の中身を見てくれて、何年後に買い戻せるのかそのエビデンスを示してくれる会社がベターです。

本当にそのリースバックが必要なのか?ただ住み続けたいで始められるほど生易しいものではなないのです。

リースバック後に無理な賃料設定をして二次破綻を引き起こしたサラリーマン世帯や企業経営者をなんども見てきた。投資家や投資業者、不動産業者に一度所有権移転をしてしまえば、もうあなたのものではなくなるのです。

不動産仲介業者の売り上げは仲介手数料がメインです。そのあとも会社の経営状況を見ながらアドバイスをくれる仲介業者にリースバックは任せるべきだ。

慎重にいきましょう。 今日はこの辺で。



今日はこの辺で  代表取締役 野呂一哉


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 おはようございます。昨日から本当に寒いですね。そりゃ、テレビで鍋物のCMが増えるわけだ。笑

この数年間で不動産投資で買いすぎた社長さんからの悲鳴にも聞こえるSOSが年明けから顕著だ。やはり今回の不動産バブルでも被害者が続出している。

誰だって大家になれる!などと安っぽい本に騙されて皆買う。ローンが出るからほぼほぼフルレバレッジで購入する。

あっという間に一棟マンションの大家になれる、しかしながらTV取材されているサラリーマン投資家の顔は笑っていない笑。

そう、どこにでもあるようなアパートやマンションを買って、もしくは新築しても儲からないのだと3件目を購入した際に初めてわかる。 夢であってほしいと。 不動産投資は自己資金80%から始めましょうね。笑


さて、長年付き合っている不動産投資家との新年会で聞いたお話です。 株価は年末までには3万円を超えるという。ほんまかいや。

しかしながら不動産に関しては在庫が膨れ上がって、総合的に価格が下がるとの見解も。

2018年は銀行も大不況の始まりだと唱えるアナリストもいる。

だからこそ、資金潤沢に買い占めるチャンスだと思う人は5万といるが、物件に巡り合える人はスズメの涙程度だから世の中面白い。



もう駄目だと感じるとき、それは人間として最強の恐怖である。資金繰りが厳しくて夜逃げした某振袖屋さんも同じ心境だろう。しかしながら、成人式前日の夜逃げは見事だった。根性あるが根性の使い場所が違う。


もう駄目だと感じだ時は以下の10か条を思い出してください。



1.支払うより支払わない方法を考える (逃げるための術ではない)

2.今月支払わなかったらモノを必ず一覧にまとめて、翌月には支払える順に電話を入れる。
この電話は必ず社長が行う

3.ヒト、モノ、カネの順に支払うこと。翌月の月中の運転資金を確保して月初繰り越しをする

4.支払えなかったら、を考えるより、何回に分けて支払えるかを考える

5.朝昼晩、必ず食事をとること コンビニのおにぎりで充分だ。

6.支払うことの使命感はとっとと捨てる。MUSTは捨てる!WILLを増やす

7.人生は平等ではない、その不条理を今、打ち破れ

8.親父が作った会社だろうが、あなたが一代で築きあげた会社だろうが、そこでその事業で飯食ってきた、
今まで飯食えた分、カネがない時くらい頭を下げよう。 頭下げるのに金はとられない

9.税金と社保を舐めるな! 分納可能だが日本国に対して差し出した支払誓約書の怖さは
差押を食らって初めて知ることになる。 計画的な資金繰りを始めよう。

10.本物の中小企業の社長になれ!今更、一部上場はできないし売上高を倍にするなどは夢のまた夢。
だったら会社が下降線をたどり始めても生きていけるように、資金繰りに強い会社を作りましょう。
会社の経営は船の航海と同じ。 優秀な船長と船員と最新鋭の船で航海したって転覆するときは転覆する。

本当に必要なのは3か月先の大津波を察知できる羅針盤(資金繰りの徹底)だ!





今日はこの辺で  代表取締役 野呂一哉


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おはようございます。


会社で支援先の資金繰り表を2社分作成した。それにしても今年の9月で当社も8期目になる。よくぞここまできたものだ。最初の頃は数少ない不動産案件を丁寧に対応して、会社で暇を持て余しネットサーフで夜を迎えることが多かったっけ。

いつか支援先がいっぱいになって仕事に追われる時期を夢見ながら、毎日耐えていたあの頃から約5年。一社一社大事にしてきた。

 

嬉しいことに今は仕事に追われてしまうこともあり、相棒の大森にどうやって仕事を押し付けるかを考える毎日だ笑(もちろん同意を得てね)

 

5年継続できる会社はなかなか無いという統計もある。とりあえず一つ目のハードルは超えたかな。

 

日曜日には先祖の墓参りに行かせて頂いた。千葉市内の夕方の霊園は真冬の装いだが何故か春を感じる。オレンジ色の夕日の中、夕方の散歩を楽しむ地元の高齢者の方の憩いの場だ。

日が落ちるまで時間がないから軽く草取りをして、線香を手向けて、手を合わせる。「今日も生きていれております。」これで十分だ。

 

新規面談への問い合わせが増える中、既存の支援先の資金繰りの悪化が目立つ。今年はちょっと特殊な年かな。

 

リスケが完了して、通常業務に戻ると資金が増える。当たり前だ、それは本来銀行に返済する元金であり、その会社のお金ではない。本来ならば返済する元金だが、資金繰りが乏しいから返済せずにストックしておくお金だ。

資金繰りの支払いに使っていいお金ではない。この考え方は変えてはいけない。

 

リスケしてるから、元金を返済せずに資金繰りに流用していると一生リスケからは脱出できない。返済しなくていい元金は、突発的なトラブルの時のためにストックしておくお金だ。ここは大事ですよ。

 

金がないなら無いなりの経営がある。残念なことは、この対応を知っている社長さんはほぼ居ないということだ。

 

売上を上げていればなんとかなる、という社長さんは非常に多い。その考え方は間違いではない、前向きで友好的だ。

 

ただ、売上の増加に応じた原価と販管費の増加、税金関連の増加に応じた、まさかの時のために対応をしている中小企業は皆無だ。リスケだを成立させてコンサルタント業をしている会社もあるとか。

 

リスケはコンサルとは言わない。中小企業の経営で一番大事なのは3か月後、現預金がいくらあるかを知っているかどうかなのだ。それしかない。

 

代表取締役 野呂一哉

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不動産市場で、老朽化した分譲マンションの建て替え事業を強化する動きが相次いでいる。
それぞれ大手から中堅まで今までのノウハウを駆使し、新事業へ乗り込もうとしている。
一都三県で言えば、高度経済成長期ころの老朽化した一団の公団等を次々と建て替えるべく、
全所有者との協議が白熱しているらしい。


国内では築40年以上のマンションが約60万戸に上り、
これからも建て替えをした方がよさそうな築35年越えの物件が増えることから各社は事業ノウハウを駆使して、
不動産の新事業を構築する勢いみたいです。

 マンションの建て替えには区分所有者の5分の4以上の同意が必要、費用などの負担理由や、各事情などで承認が得られず、老朽化しても建て替えが進んでいない状況がある。

既に建て替えを完了している物件は数%に満たないとのデータもあり、

一筋縄ではいかない現状も無視できない。

はたしてどうだろうか。私も新卒で入った不動産仲介会社で、
最初に勤務した営業所は都内で有名なマンション群の営業所だった。
当時は素人考えで、一戸建てのように建て替えも難しく、
費用も掛かるマンションをどうしてみなさん購入するんだろうと考えていた時もある。

ほぼ満場一致でないと建て替えの話が進まないマンションをなぜ購入しようとするのか?



いままで約20年、不動産仲介の道を歩んできた私の答えは? 




建て替えを視野に入れて居住用マンションの購入を検討している方はいないことだ笑

残念だが、答えはこれのみ。うーん、建て替えを考えたらマンションなんか買えません。

この使い捨てのような資産がマンションです。

建て替えの市場活性化のためには高齢者が住みやすいマンション在り方などのケアが必要だ、

なだとと言われているがキャッシュを持っている高齢者をどれだけ囲い込むかによる。正直、これが本音だ。

マンションを買うときは管理を買う!
これは新築であっても中古であっても鉄則だ。


しかしながら、購入検討しているユーザーさんはこれを知らないし、これをあざ笑う。

立地やグレード、将来の売却価格に気をとられ肝心の管理を買う意識から遠く離れてしまう。


管理は管理会社へ委託しているから大丈夫、違いますよ。

これからのマンション建て替え市場はどうだろうか。高齢者に優しいスタイルでいくか、厳しいでしょうね。


それこそ思い切って新築時から建物の修繕に使用する修繕積立金のほかに建て替え積立のような積立金を徴収するようにするスタイルの新しいマンションが出てくるかもしれない。

これについてはもし中古で新築時のファーストオーナーさんが
手放した場合は積み立てた80%は返却するとして約定し残り20%は中古として購入した
新オーナーさん名義に強制変更できるみたいな。 穴埋めは地方自治体に任せる笑 厳しいかな。

マンションの建て替えには区分所有者の5分の4以上の同意が
必要などという区分所有法も改正されるかもしれませんね。

ありとあらゆるハードルが考えただけでも数多くあり、頭が痛くなる。

それでも新境地を求めて大手、中堅不動産会社、そして関連事業会社は金を稼ぎにいく。


これが日本企業スタイルではないか。
国も都道府県も、もっともっと有効に税金投入する必要がある。

マンション建て替えはお金持ちの高齢者だけのためのものでは無くなる日が、必ず来るように祈りたい。

ただ、今まで1000件以上の不動産売買契約を実施してきた私から言わせると、


マンションって新しいとか古いとかじゃないんだけどね。 やっぱり新しいものが好きな方が多いのが現実。 老朽化しないマンションって作れないもんかな。


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私の顧客で都内でラーメン屋を営むご夫婦がいる。暑い8月の頃に当社へご来社されてご相談を受けた。

お話からして毎月の支援料を捻出するような余裕は無かったので電話相談という形で無料でご相談を受けるようにした。実際に私が手を下すことはないと判断し事業を継続していくという判断。

ところが、資金繰りの悪化が著しくプラスして借りている店舗の家賃も滞納気味に・・・・・

元々リスケはしている状況であったがそれでも厳しい。

店舗のオーナーが依頼した弁護士からは、滞納分を振り込めないのであればすぐに出て行けと
素人顔負けの通達も来ているし。苦笑

すったもんだがあって、まだまだやれると信じている旦那さんからホットラインが入ったのは金曜日の昼過ぎ。

あれだけラーメンの味に自信があると豪語していたのに、1週間前は絶対にやめないとお話ししていたが家族会議の結果、1月末で閉店したいとのことだった。

やはりぶれたか笑。 これが最後の決断だと信じたいのだが。


この数か月の間、辞めると言ったり継続すると言ったり4回くらいぶれたけどね。



発言するときはきちんと考えて発言しないと。 社員さんはたまりませんね。腰掛とは言わないが信念と使命感をもってやらないと商売とオーナー業って難しいみたい。

あれが儲かる、これが儲かる、あの人が設けているから私もやってみようでは難しい時代にこれから入っていく。

最初は自宅をリースバックで守りたいとの気持ちがあったご夫婦だがそれに対応する経済的な体力はないことを私は指摘させていただいた。二次破綻を防ぐためだ。

すでに年金をもらっているご夫婦なので、一応は食べていける。

けれども昭和の時代に購入した公団風味の分譲マンション。ここで息子2人を育て上げ、これだけは手放したくないと私に訴えたご夫婦の目は本気だった。

息子さん二人に協力してもらうことが絶対条件だとお話ししたが、息子さんお二人にもご家族があり
経済的な支援はほぼ難しかった。

けれども家族会議にて、長男さんは一緒に住もうと言ってくれたらしい。温かいですね。本当に。

今の自宅は手放さないといけないが、店舗のオーナーさんとの預けている保証金のイザコザがあるので
とてもじゃないが当社では介入できない。


当社の顧問弁護士に少額管財事件での自己破産での対応をお願いした。


殆どこういったケースはありませんが、こういったアドバイスもさせていただいております。


代表取締役 野呂一哉

 

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昨日は神田小川町の支援先にて会計作業に没頭、TV番組の制作会社です。皆さんロケに出ていて会社内には私一人だった。笑 



金がない!と気づいた時にはもう遅い。それはこのブログでも散々言ってきた話だ。気づいたら金がなくて月末の支払いができない。気づくのが28日とか29日ではもう遅いのだ。

わかりますよね?


でも金がないではなくて、金がなくなると気づくのが先月の中旬だったら?


まだ一か月以上ある状態で予測ができているのならば?


それでも大変だが気持ちの持ちようが違うと思うのです。


売掛金と買掛金の管理、住民税、源泉、社会保険料などなどその管理を一括で行っている会社を私は見たことがない。あるとすれば当社の支援先ぐらい。


これを一括管理して、常にリスクを考えながら今月含めて来月末を予測する。


これが当社の資金繰り表での経営数値管理です。


当社の支援スキームにミラクルはない。誰もがやれることを当たり前にやることで、資金繰り管理ができます。
しかしながら、当たり前のことって一番面倒くさくて難しいのも事実。

日繰りで管理、月次で管理、この毎日の積み重ねが入出金ベースでの月次資金繰り表となる。


銀行の回収担当が本当に知りたいことって、実はこの入出金ベースでの月次資金繰り表だったりする。


決算書や試算表というのは、あくまでも成績表や通知表の類だ。これはこれで大事だが経営にはほぼ役に立たないと言っていい。 税務署が欲しがるもです。 決算はやらないといけませんしね。


だからこそ、日本全国の社長さんには資金繰り表を使用した生きた数字管理をやってもらいたいのです。

経理さんが作成された資金繰り表に毎月月初に目を通すだけでいい。



資金繰り管理をしている会社には、最後の最後、何かが残ってくれる。


一番大事な人かもしれない、モノかもしれない、カネかもしれない。 
 


今日はこの辺で

代表取締役 野呂一哉

 

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 おはようございます。いよいよ今夜にも日本のメダルが見れるだろうか、一つぐらいそろそろ欲しいものです。

それにしたって東北、北陸方面は雪がものすごいらしく。それにしたって雪国の人が顔が青ざめるのだから、異常なのでしょう。

それにしたって日本のためにメダルを!


 AIが日本のエリートを失業に追い込むという記事がここのところ目立ちます。元々エリートじゃない人たちがエリート扱いされていただけのように私は思うのだが。笑

弁護士 税理士 司法書士、公認会計士などの士業の方々、侍と呼ばれる方々ですね。あとは銀行員の方たち。資格の取得と入行しただけで勝ち組だと勘違いした方でしょうか。

理想と現実にはかけ離れたギャップが生じる。同じような学歴とスキルの人たちだからそこから一段上に行くのは本当に大変なこと。

それでも間違っていない!俺はこの道で行くのだと突き進んでしまうからAIに負けてしまうので。それにしたって士業さんも行員さんも数が多すぎる。数が多すぎるからAIを理由に退職してもらいますよという大義名分としか思えない。

AIってそんなにすごいか? 所詮、ヒトが作ったものだし笑


いつだって人間とわびさび、毎回同じことをしていないから私なんてなんとも思えないのだけれど。

それでも先生と呼ばれる私は勝ち組か? いやまだですね笑


ヒトと同じ事をやっても食えない時代がやってくることはどうやら現実となるらしい。


だったら会社じゃなくて自分で勝負する時代なのだと信じ切って毎日を生きるしかない。


人生と宿命にミラクルはないのです。

代表取締役 野呂一哉


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 平昌オリンピックが始めって一日半、メダルが期待されている日本選手もいたけれども、世の中そんなに甘くはない。まだまだ出場できる種目はあるので最後までよろしく。

アパートローンの大原則が騒がれて早一か月、事実だが建てる人がいない時に本物は建てるのだ。初めて建てる人では難しいけれども銀行との固いパイプを育ててきた大投資家は人がやらないときに実行して周りの人間が夢中になっているときはその現状をじっと見つめているものだ。

うらやましい話です。


今年の夏あたりから不動産市況が悪くなると騒がれている。物件を購入する人が減って市況が悪化するという。ほぼマスコミのデタラメ報道と何も予測できない経済アナリストの責任なのだが笑

こういった市況に敏感に反応しようとする不動産業者も多い。時代の逆を張って次の市況で利益を上げる方々だ。しかしながら同じようなことをする業者も多いから安くは買えない。不動産て怖いものだ。

それと同時に今までの各種パイプを頼りにオンリーワンの情報を掴もうとする本物も出てくる。

こういった方々が次の不動産好景気に笑うのだ。私もこの機会を狙っている一人だが世の中そんなに甘くない。

ビットコインやコインチェックなども最初に情報をもらって安く買っている人が笑っている。リスクを覚悟でポン!とジャッジできた人々。これはこれですごい人たちだ。


CM始まった時点で餌にされていることを忘れないように。

オンリーワンの情報を必ずつかむ方法、私の2018年の課題はこれです。



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おはようございます。連休開始ですがあまり天気が良くないみたいです、高校時代の友人と出かけようかと打ち合わせしましたが天気が悪い南房総はみたくないのでまたの機会です。

昨日は夕方から叔母の紹介で川崎の町工場の社長さんと新規面談させていただきました。資金繰りが厳しく、借入残高も過多ぎみ売上減で自己破産を考えている社長さんでした。

年金受給年齢の方であれば会社を潰しても生きてはいけます。しかしながら50代半ばの社長さんは高校を卒業してからこの工場で働き先代から受け継いだそうです。 この町工場の本物ですよね。

今更、ほかの事業で働くなど無理とは言わないが難しいでしょう。


自己破産のための金額も最近では非常に安くなりました。少額管財事件としての取り扱いであれば60万から100万円ぐらいで形だけリセットできる世の中となった。

それでもこの事業で生きていかなくてはならない社長さんが圧倒的に多すぎる、だからこそやるしかないのです。逃げの経営はもう終わり、ただただGO STRAIGHT! 前進するための方法は私がお教えします。



私の周りの環境も変わりつつある。今年は会社を2つ経営するイメージで突き進むことでしょう。これもこれで私の人生。購入のための不動産案件も私に転がり始めた。忙しくなる。


損得で行動を決める輩には愛想尽きた。陰でこそこそ生きる人間にも愛想尽きた。

だって顔が幸せそうじゃないし、結局毎年落ちてるし。


だから俺は我流で生きる、魂磨いて人格意識して。


死んだばあちゃんから教わった、損得で行動を決めるなと。


代表取締役 野呂一哉



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