任意売却〜成功への道
任意売却は、殆どの方が生まれて始めて経験されることだと思います。対応方法を一つ間違えばあなた様だけでなく配偶者の方やお子さん、お孫さん等にとっても今後の生活に支障をきたす恐れがあります。
早め早めに任意売却をスタートさせることは重要ですが、依頼する業者の選択を誤ると、多くの危険と問題を引き起こしかねません。適正な業者さんで任意売却を成功させるための目安にして頂ければと思い、今まで実際にお会いした相談者からお聞きしたトラブル例をご紹介致します。
任意売却のお問合せ時
●ケース１
電話越しに突然に住宅ローンの残高や銀行名、他の借入状況などを聞かれた。会ったことも無い人にそんな重要なことは話せない- ●ケース２
お名前と住所、電話番号を教えてくださいと丁寧な口調で要求されたので教えたところ一時間後に突然訪問された - ●ケース３
間に合わないと大変です。とにかく今からご来社くださいの一点張りでなかなか電話を切らせてもらえなかった - ●ケース４
任意売却専門業者だと思って問い合わせしたところ、今ならお引越代１００万円キャンペーン中ですと宣伝された - ●ケース５
自宅のことなど一通り聞かれた後、３０分間に渡り長々と今後の債権者対応や売却価格について話された。仕事の昼休み中だったので途中で切りました。見たことも無い不動産にどうやって価格を付けるのか？
ケース３とケース４は明らかに論外ですね。習熟度に欠けています。このような業者に依頼すると失敗します。ケース１とケース５は一見、親切で丁寧、迅速さのある印象を受けますがお断りもなく個人の重要事項を電話でお聞きするのは大変失礼ですし又、ケース５のように見たことも無い不動産にその場で価格をつけてしまうなどマナーの悪さを伺えます。
お昼休み中など限られた時間でお問い合わせを頂くケースも非常に多いので、相談者の立場に立った電話応対が求められます。当社においては、電話でのご相談は極力ご遠慮させて頂いております。その理由は、ご面談日までにご相談者の詳細やご自宅の標準的な資料（登記事項証明等）を用意させて頂きご相談者オンリーの意義あるご面談時間とさせて頂きたいからです。
電話ヒアリングだけの状況把握のみで勝手なアドバイスをする業者には要注意です。又、電話だけのアドバイスに従って債権者に任意売却を断られるケースが増えております。
任意売却のご相談・ご面談時
- ●ケース１
面談を開始する前に突然、専任媒介契約の締結を迫られた。又は締結するまで帰宅を認められなかった。 - ●ケース２
終始、不安や恐怖を煽るようなことしか口にしない担当者で、信頼性に欠けた 
●ケース３
会社案内と称したビデオを永遠と見せられ、如何に費用をかけている会社かをＰＲするためだけの面談だった。担当の口からは何のアドバイスもされなかった- ●ケース４
ありきたりの事しか口にしない担当で、相談者オンリーのアドバイスがなかった 何のために事前に相談者の資料をＦＡＸしたのか疑問 - ●ケース５
ご相談専門担当の○○ですと紹介されたが、実際に債権者交渉や自宅の売却活動は他に担当者がいた。又は自宅から近い同県内の業者を紹介された。遠方であったので実際に実務をこなす担当者と最初から面談をしたかった。相談者の要望や悩みがどこまで伝わっているか不安に感じた。
明らかに初動対応ができていない業者にご面談を依頼してしまっていますね。
まずケース１ですがこれはかなり危険な場面に遭遇しております。締結により費用が発生することはございませんが、当社は初回の面談時における媒介契約の締結を全スタッフについて禁止しております。限られた時間の中ですが、ご面談時における当社のアドバイスを基に本当に当社に任せて良いのかをじっくりと吟味して頂きたいからです。突然に媒介契約を迫ってはいけませんし、当然、強制されて締結してもいけません。一度、持ち帰らせて頂いて適格なご判断を心掛けるようにお願い致します。
ケース５については、ただ事務的に業務をこなす業者である可能性が高いですね。迅速に対応しようという印象だけは受けますが、当社においてはご相談時のスタッフと債権者交渉、売却活動の担当は全て同じスタッフが対応いたします。どうしてだと思いますか？それは、初回のご面談時に時間を共有させて頂きご依頼を頂ければ例え遠方であっても相談者のご自宅を自分の目で見て、役所調査等を実施することにより債権者交渉時における価格の設定や控除経費の交渉等の言葉の一つ一つに重みが増すからです。
相談者と同じレベルでの苦労を共にし、任意売却を成立させる。これが当社の理念です。
任意売却活動・お引渡し
- ●ケース１
依頼した業者が何の断りもなしに自宅マンションの集合ポストへ購入者を募るチラシを配布してしまった。小規模のマンションなので恥ずかしくて外出もできない。 
●ケース２
お引渡し時にお引越し代と称して現金を買主さんから渡されたがこれって違法なのでは？犯罪を犯しているようで不安だったので受け取らなかった- ●ケース３
業者に同行して債権者を訪問。売却開始価格の件で債権者と業者が大喧嘩。業者を変更しないと任意売却は認められないと通達され、仕方なく債権者から紹介された業者に依頼しなければならなくなった - ●ケース４
売却開始後にすぐご案内が入ったが、一般の方ではなくマンションの買取業者を紹介された。（一戸建てについても同様のご相談多数） - ●ケース５
業者のホームページに過去の取引実績と称して各金融機関やサービサーの商号が一覧で掲載されていたので信頼して依頼したところ、債権者の指定する業者でないと任意売却活動は承認できないとして仕方なく債権者指定の業者へ依頼することになった。ただ債権者の言いなりになっているようにしか思えず本当に取引実績があるのかと疑ってしまった。 - ●ケース６
競売開始決定通知が届いて間もなく数多くの不動産業者に昼夜問わず訪問されるようになった。集合ポストにはそれら不動産業者からの無数のダイレクトメールの山。最初のころはドアを開けて応対をしていたが、中には着手金として現金を要求されたり、逆に準備金として現金を渡してくれるなどの業者もいたが怖くて手が出せなかった。
ケース１については明らかに普通の資産処分を得意とした業者ですね。迅速で非常にやる気のある営業マンさんですが相談者に断りもせず自宅マンションにチラシを配布することは、任意売却についてはタブーです。
非常に重要なのはケース２です。最近このような手法で相談者を募る悪質業者が横行しております。一見、引越し費用を捻出してくれる親身な業者のように思えますが、ここが落とし穴です。債権者が知らないところで売主、買主の間での現金の授受がされるなど言語動断。せっかく成功した任意売却に最後の最後で自ら傷をつけることになります。こういったスキームは交渉能力に乏しくただ事務的に任意売却を成立させようとする業者に多いと聞きます。
当社でもお引越し費用を買主に交渉することはございますが、同時に債権者へも報告させて頂いております。また買主にお話する前に、まず正々堂々と債権者にお話させて頂き、控除経費としてなんとかご承認頂くケースが多いです。お引越し費用をいただくと言う事は所得になります。当然に税務申告が義務付けられます。当社においては必ずお引渡し前に相談者と専属の税理士を交え税務申告についても打ち合わせさせて頂いております。
前記のような不慣れな業者に依頼した結果、税務申告をせずお引渡し後に各税務署からご指導が入るケース、債権者から訴えられるケースも最近では多いとお聞きしてます。
ケース５については最近、他社さんのＨＰに良くみられる光景ですね。このご相談者は結果的に当社へご依頼頂き債権者交渉の結果、当社のサポートのもと任意売却を共に乗り切りました。（ちなみに当社は債権者指定の業者ではありません）
このケースについてはまず担当が明らかに不慣れですね。債権者主導の任意売却を進めてしまい、結果として相談者を苦しめてしまっています。何かお気づきになりませんか？そうなんです結局、人と人なんですよ。債権者の回収担当者も人、相談者も人、そしてアセットアシストコンサルタントの担当も人なんです。話せば解る！といってしまうとかなり軽率ですが、きちんと筋道を立てて交渉に臨むことで相談者主導の任意売却を実現できるのではないのでしょうか。
当社は安易に取引実績のある金融機関やサービサー名を掲載したりは致しません。理由は２つあります。一つは掲載することによりその金融機関がまるで法外な督促や回収をしているかのような誤解を与えてしまう恐れがあること。２つめは債権者側の担当者も大手、準大手の規模となれば数十名・１００名近い規模での担当者がいらっしゃいます。前記しましたが結局、人と人なんです。過去に取引実績があるからといって債権者は甘い顔をしてくれません。毎回毎回が自分自身との勝負です。
全スタッフが案件ごとに毎回毎回自分自身と勝負し、決して油断することなく業務を遂行できるようにとの思いからです。実績は宣伝するものでなく創るものです。
