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任意売却〜成功事例

支援先(あなた様)が100人いれば、任意売却の方法も100通りあります。債権者の意向や特性、市場の動向、何より支援先本人の希望は人それぞれ違うからです。ご参考までに今まで代表の野呂が支援させて頂いた事例をご紹介させて頂きます。


突然の病に倒れ、仕事も休みがちになり住宅ローンがの支払いが厳しくなった
埼玉県在住 女性 31歳

  • 3年前に駅前の新築マンションを3,180万円で購入。仕事もローンの返済も順調でした。母親の介護と仕事を長年に渡り両立させてきた結果、私が病に倒れました。入院と通院で会社も休みがちになり収入も減り、ローンの返済が厳しくなり相談に来ました。
    仲介手数料大決心の末、母親と一緒に暮らそうと購入したマンションを手放してしまったのは残念ですが交渉の結果、残債の支払いも楽になりました。何よりも母親が元気になってくれて、私自身も通院を続けながら母親と暮らせています。

    野呂コメント
    最初にお会いさせて頂いたときに私が一番心配したのは女性ということもあり、ご本人の精神状態でした。債権者からの電話や督促状などで本人も精神的な苦痛を味わい疲労困憊状態である印象を受けました。翌日にはご本人と一緒に複数債権者を訪問し任意売却を開始する旨を申し伝えました。その結果、債権者との連絡は当社が直で対応させて頂くこととなり支援先の精神的苦痛や不安も軽減することができたと思います。

再婚を機に40代後半でマンションを購入したものの、この不況で会社が倒産
住宅ローンの支払いが厳しくなった・・・東京都在住 男性 54歳

  • 再婚を機に新築マンションを購入。長年勤務した会社がこの不況の煽りを受けて倒産、再就職先も希望条件に合うような転職先は見つからずでした。収入はゼロになっても住宅ローンの支払いはしなければと日払いの夜間のアルバイトを続けてきましたが体力的にもう限界・・・3ヶ月ほど住宅ローンを滞納してしまった後に思い切って相談に来ました。

    野呂コメント
    まず支援先にご提案したのは焦らずにレギュラー勤務可能な再就職先を決めることでした。男は仕事が第一ですからね。就業することにより気持ち的に余裕ができて的確な判断が可能になる!と申し伝えました。
    仲介手数料奥様も交えて数時間に渡り今後の売却活動計画を打ち合わせました。ご夫婦が一番心配されていたのは、来年に大学受験を控えた年頃の娘さんへの影響でした。事情を債権者に提示し、市場公開をせずに任意売却活動をすることになりました。通常の不動産会社では即時に情報を公開し、早期の不動産契約を目指しますが当社においてはご家族の方への配慮を第一優先とさせて頂いております。
    当社にご相談に来られた方で任意売却に手馴れていない業者や担当さんに依頼してしまったばかりに勝手に売却の情報が隣近所に知られてしまって表も歩けない・・・・と言うご相談が最近急激に増加しております。幸いにも支援先のマンションは近隣でも有名な大規模マンションであったため、当社提携の不動産会社のお客様で成約となりました。お引越し代も控除経費で認めてくださることになり、近隣の賃貸マンションへお引越しされました。旦那さんも無事に再就職先が決定し売却後の返済も交渉の結果、無理なく返済できております。

自分の退職金を頭金に息子のため住宅兼賃貸マンションを建築
その後、息子さんの賃料収入の使い込みが発覚!突然、競売開始決定通知が届いた
横浜市在住 女性 63歳

  • 3年ほど前に退職金を頭金として賃貸マンションを息子と共有名義で建築しました。主人も早くに他界し、女手ひとつで一人息子を育ててきました。34歳になる息子も結婚し子供も生まれました。私は既に中期のガンの宣告を受けている身で、入院通院を繰り返している状況でしたのでマンションの管理や支払い等は息子へ全て任せていました。順調に行っているように思っていたのですが・・・突然に債権者からの競売開始決定通知が届き信じられない思いです。

    野呂コメント
    非常に思い出深い案件です。そして代表の野呂がこの任意売却の世界で一生骨を埋めようと決心させてくれた案件です。息子さんとの面談の際に多額の借金が発覚。カードは合計8社、消費者金融4社、ヤミ金1社でした。(貸金業法改正前です)
    ヤミ金に関しては権利書を渡す代わりに多額の融資を受けていた事実も判明し、提携の弁護士先生を介入させることで合意。息子さんの話では1年ほど前に失業し、生活費くらいならと賃料収入を充てにした生活が始まったそうです。しかしながら、毎月に渡って入ってくる賃料収入は非常に魅力的であり、返済しなければならない額にも手をつけ浪費癖が拡大していったようです。毎月の賃料収入を利用し、当社提携の不動産投資会社によりリースバック案を債権者に提示し、不動産を手放さなくてもすむ方法をご提案。
    仲介手数料数ヶ月に及ぶ交渉の結果、債権者にも承諾して頂き取引を終えました。カードやヤミ金の対応も弁護士先生のおかげで法的に処理し無事に解決しました。取引を終えた後、相談者と息子さんから「命を救われました」と涙ながらに感謝の言葉を頂きました。息子さんも今度ばかりは反省しているようでした。あとは買い戻すために必死に仕事に精を出すだけです。・・・・・ところがこの数ヵ月後に病状が悪化した相談者は入院先の病院で息を引き取りました。大変残念でなりませんでした。
    病床から1週間に1回ほどの頻度で「息子の命を救ってやってください」という内容のお手紙を頂いておりました。そのお手紙のおかげで私も難航していた債権者交渉を乗り切ることができたと思います。相談者は母親として最後に息子へ、生きることの厳しさを身をもって教えたのでないかと思います。一生忘れられない案件です。

昔からの友人の指示で息子と娘に贈与登記、怒り心頭の債権者から差押が
東京都町田市在住 男性 55歳

  • 20年ほど前に町田市内に大型の一戸建てをキャッシュで購入。関東内で本屋を5店舗ほど経営しておりましたが、不況で売上げも激減し資金繰りも厳しくなりました。多額の事業融資を組んでおり返済も一切できなくなり、以前に不動産業者で働いていた信頼のおける友人に相談したところ息子と娘に贈与してしまえば自宅は守れると聞いたので、駅前の司法書士事務所にて申請してもらいました。
    今となっては何て馬鹿なことをしたのかと反省しています。債権者からは怒りの電話が毎日かかってきており、妻もノイローゼ状態です。債権者により処分禁止仮処分登記及び差押え登記がされてしまいましたが、なんとか債権者と話し合いをさせてもらって自宅だけは守りたい。

    野呂コメント
    非常に信じ難い話なのですが、残念ながらこのようなケースのご相談も増えております。贈与登記についてですが自宅については何の抵当権もついていなかったので、抵抗も無くやってしまったのでしょう。債権者によっては裁判沙汰になるケースも・・・
    仲介手数料抵当権者ではない債権者が怒り心頭になるのは当然です。結果として財産を逃がしたわけですからね。提携の弁護士先生と相談者と一緒に債権者を訪問しました。しかし、断固として競売方針であることを譲らず任意売却での対応は許可できないとの一点張りでした。今回のケースは完全に相談者の失態であることは間違いありません。
    約1ヶ月間、何度も相談者と債権者を訪問し、野呂社長が仲介を仕切ってくれるのであればと任意売却を承諾してくださいました。さあここからが本番です。自宅を手放したくないという目的がある相談者なので、リースバックでの対応となりました。債権者にリースバックでの取引であることと、相場価格での成約になることを承認頂きました。
    月々の賃料の支払いは、息子さんと娘さんにもご協力頂き相談者ご本人もアルバイトにて生計を立てております。今度は息子さん名義で買い戻すことができるように、息子さんもお仕事に精を出しております。

任意売却及び債権者対応に不慣れな業者へ依頼したため、売却できずに・・・
競売開始決定通知が来てしまった!東京都在住 38歳 男性

  • 3年ほど前に新築マンションを35年ローンで購入。仕事も住宅ローンの返済も順調でした。しかしながこの不況の煽りを受けて正社員⇒契約社員へ転向させられました。リストラされ、会社を去っていった同僚もいたので私はまだ恵まれている立場だと思い給与は下がりましたが仕事を続けてきました。ところが東日本大震災の震災エリア方面と深く関わる業務でしたので(相談者は流通業に従事)震災不況が直撃し会社は一時解雇される形となりました。
    仲介手数料せっかく購入した我が家でしたが、早めに手を打たないと取り返しがつかなくなると思い、思い切ってインターネットで探し当てた任意売却専門業者へ相談しました。ところが相談時にお会いしたスタッフの方と自宅の査定や債権者交渉をするスタッフが違っており法人名も違ってました。どうやら問い合わせはひとつの会社で集中して受けて、実際の売却活動は地元の業者へお任せする形態の会社だったみたいです。違和感はありましたが時間的に余裕がないことと早期に解決したかったのでそのまま静観することに。
    住宅ローンの残債は3,600万円、相場価格はどう高く見積もっても3,000万円でした。担当と債権者の打ち合わせ後、担当がおっしゃるには債権者が3,600万円での売却でないと抵当権抹消はできないと言うので売却開始価格は3,600万円だと強制的に決められました。完済を目指しましょうという担当さんのお話には共感をもてましたが、実際に売却できるのかと不安でいっぱいでした。
    売却開始してから、案内して頂いたお客様は2組でした。同じマンション内に割安の物件が売却に出されたこともあってかその後、ご案内は入らず・・・とうとう競売開始決定通知が届いてしまいました。以前に任意売却を経験された友人の友人に野呂社長を紹介されご相談に来ました。

    野呂コメント
    結果的に競売が回避できて私自身もほっとしています。もっと早く当社へご相談に来てくださればよかったのにと思います。まず、売却価格の見直しが必要でした。築浅であって東京都内でも有数のマンションエリアとして名高い地域でしたので相場価格で市場公開すれば必ず購入者はきっと現れる物件です。
    相談者と一緒に債権者を訪問し物件価格の見直しを提案。相場価格以上での成約が見込める時代でないことと、長年の経験から全額返済でないと抵当権の抹消に応じない債権者など今までに例がない事をご説明。なんとか2,800万円での売却開始を承認して頂きました。約1週間後にはご成約となり、競売も取り下げて頂きました。
    最初に依頼した業者さんの責任感の無さには同業として恥ずかしい思いです。競売開始決定通知が届いても同時並行で任意売却を進めることは可能です。債権者主導の任意売却では成約どころか実際にお部屋を見たいという買主様さえ見つけることは困難でしょう。又、最初のご相談時と実際に売却活動を行う担当が異なっている点にも同業の私でさえ違和感を覚えます。最近このようなケースで任意売却を進めていく業者が増えてきておりますが今回の例のように任意売却に不慣れな業者を紹介されてしまうケースも多いと聞きました。その失敗例がまさに今回のケースですね。
    当社も提携の不動産業者に協力を要請することはありますが、それはあくまで買主様を見つけて頂く業務のみです。どんなに遠方の相談者でも債権者対応やご自宅の売却価格の決定、現地調査等は全て当社スタッフが行います。逆にそれくらいに情熱と責任感を持って対応しなければ、任意売却は絶対に成功しません。

     

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